關于物業企業全面預算管理的設想與探討

王新

摘要：近年來，隨著房地產企業的迅猛發展，物業企業也不斷發展壯大，并且由于人們生活水平以及生活質量的不斷提升，對物業管理水平的要求也在不斷提高，因此物業企業不斷優化管理流程，提高資金的使用效率是目前面臨的關鍵問題。但當今不同物業企業內部的財務管理水平有較大的差距，不少企業還沒有建立全面預算管理制度。因此文章在明確財務管理以及全面預算管理內涵，分析現階段物業企業預算管理現狀的基礎上，詳細闡述了全面預算管理的建立和執行流程，以期為物業企業更好地發展提供建議。

關鍵詞：物業企業；全面預算管理

物業企業是指根據與業主所簽訂的合同對自身所管轄區域內部公共建筑與設施進行管理，以更好地服務于居民的組織。近年來，隨著房地產行業的不斷發展與擴大，物業企業的數量也在逐漸增加，激烈的競爭環境對物業企業內部的管理質量提出了一定的要求。這樣一來，外界環境的迅速變化使得物業企業的管理活動逐漸演變成了一種綜合全面的管理體系，也成為現代服務業的關鍵組成部分，基于這樣的時代背景，物業企業必須不斷完善自身的管理活動，尤其是財務管理活動。由于物業企業自身經營業務的特點，其財務管理活動也比其他類型的企業更加復雜，加強企業內部全面預算管理體系，提高財務管理及會計核算的水平是物業企業在當今飛速發展的社會環境中提高自身競爭力的關鍵所在。

一、物業企業財務管理及全面預算管理

（一）物業企業財務管理的內容

根據一般性企業財務管理的主要內容和對象，結合物業企業自身的特殊情況，可以將物業企業財務管理的內容分為如下幾個方面：籌資管理、企業投資管理以及利潤分配管理。

首先，籌資管理是指物業企業對自身通過各種方式和活動所籌措到的資金進行的管理活動，包括資金的來源、數量以及構成結構等。物業企業進行資金的籌措主要是依靠向業主收取管理費用或者通過金融機構的貸款等途徑實現的；其次，所謂投資管理就是指物業企業將籌集的資金根據自身實際發展的需要，以及內外部環境的需求進行合理的分配使用的過程。一般來講物業企業會將資金運用于提升自身的管理服務水平建設活動中；最后，利潤分配管理活動是指企業將年度利潤分配給股東或者劃分為留存收益繼續發展企業等方面的管理，在這一管理活動中，企業的目的是實現公司發展水平的最大化，因此這就要求企業在進行利潤分配時充分考慮內外部環境的發展變化情況，作出最適合企業發展的決策。

（二）全面預算管理的內涵

全面預算管理是將企業內部的全部經營管理活動納入財務管理的范疇，在對未來發展環境的預測以及對現行經營活動決策的基礎上，根據企業內部生產經營活動所要實現的目標，對企業所要發生的生產、營銷、收入、成本等進行全面的計劃與反映的過程，目的在于對企業所涉及的全部的資金活動進行統一詳細的規劃與協調，通過規范的財務活動對企業的生產經營活動進行管理，一方面提高企業資金的使用效率，另一方面形成規范化的流程，為日后的工作提供指導性的建議

二、物業企業財務管理的現狀分析

物業管理由于其自身經營活動的特點造成了物業行業的進入門檻相對于其他行業來說較低，因此，物業行業的競爭較為激烈，但是對于物業企業來說，并沒有一個相對統一的可參照的范本來指導其進行規范有效的財務管理活動。就目前的情況來說，對于財務管理中的全面預算管理企業還沒有充分意識到其重要性，因此，對大多數的物業企業來說還沒有全面建設預算管理制度，正是由于這一制度的缺失，使得許多企業內部的經營管理活動存在較多的紕漏，舉例來說，沒有實現預算管理控制，企業在進行相關資金活動時就往往無法將使用的資金控制在最佳水平，通常會造成資金使用的效率低下，影響企業價值最大化的實現，或者導致企業的采購活動不能與實際情況相匹配的現象發生。另外，對財務支出缺乏合理的控制體系，會使得最初設立的預算目標與實際情況有很大的偏差，嚴重時甚至還會產生無法彌補的財務漏洞，給企業造成無法挽回的損失。最后，預算活動沒有具體的實施細則，會使得各項活動的進行沒有實際的依據和標準，對于不同部門和員工的要求也沒有明確體現出來，最終造成員工之間職責和權限劃分不清，出現事故后相互之間推諉扯皮的現象發生，致使企業的經營效率較低。

三、物業企業全年預算管理的設想與探討

根據上述的分析情況，我們可知物業企業建立全年預算管理制度是財務管理的關鍵任務之一，因此對于一部分企業來說，可以通過下面途徑建立全面預算管理制度。

首先，根據我國相關法律法規的規定、企業所面臨的外部環境以及內部自身的實際生產經營狀況制定符合自身情況的預算管理方法，確定進行全面預算管理時采用的辦法；其次，確定預算管理的基本內容，包括費用、收入、成本等；其次，確定預算編制的方法，即采用自下而上的方法，從整個會計年度的最后一個季度開始向前推演進行制定；最后，根據企業內部相關人員的討論情況最終確定本年的預算目標，并將預算目標層層分解到各個部門以及人員身上。預算目標一旦確定，除特殊情況之外不能隨意更改，并在執行過程中形成一定的監管機制，發現偏差之后及時糾正。

（一）預算編制的方法

預算管理的方法包括增量預算和零基預算等不同的類型，不同的預算管理方法適用于不同的情況。首先，由于物業企業內部人員自身水平的差異性，對于能夠持續發生的生產經營項目建議使用增量預算的方法對預算進行編制。其中，增量預算是指在基期所產生的費用基礎上，根據未來預算發生的時間段內預期產生的費用并結合能夠影響費用水平的相關因素，對基礎預算水平作出相應調整的預算編制辦法。這種方法有利有弊，好處是在原有的費用水平上制定預算標準有一定的依據，并且制定過程相對較為簡便，能夠得到大部分部門的認同，但弊端就在于在制定預算的過程中極易形成預算水平過高的結果，導致資金使用效率大打折扣。其次，對于新發生的項目可以采用零基預算的方法編制。零基預算的內涵是不以過去所發生的事項為基礎，而是重新編制預算的方法。零基預算最主要的特點就是不考慮以往活動所產生的費用情況，而新開發的項目恰好符合這樣的編制辦法。雖然零基預算能夠使得預算管理人員充分考慮未來一段時間的真實情況，但往往預算編制過程會比增量預算更加復雜，也可能會由于編制人員對未來狀況考慮不充分而產生預算編制不夠準確的現象發生。endprint

（二）預算編制的過程

根據圖1所示，預算編制的過程可以概括為如下幾個階段。

1. 物業企業內部成立預算管理委員會，委員會的成員應當由企業的高層管理者以及財務管理部門、人力資源管理部門等相關部門成員組成，委員會成立的主要目的和作用就是通過探討確定一個明晰的預算管理準則，并建立完善的風險評估機制，為實行全面預算管理提供一個堅實的基礎。

2. 除了建立預算管理相關的制度之外，預算管理委員會還應當根據內外環境的實際情況以及自身的經營狀況，結合未來的發展趨勢制定未來一段時間內企業將要實現的目標。

3. 確定好企業的經營目標之后，就可以根據經營目標的實際情況制定預算管理的目標了，預算目標由領導層相互之間商議之后確定，預算目標及預算管理的主要內容要經過上下級的層層分解，最終落實到具體的部門和人員身上。另外，相關負責部門要根據企業內部的實際情況將預算進行分解，如收入預算、成本預算、費用預算等等。

4. 企業財務部門根據分解后的各個預算部分進行整合，并結合企業內部的財務制度最終編制一個完整的財務報表。

5. 財務報表編制完成以后，財務部門應當將其交由董事會審核，董事會審核通過之后就可以根據報表中所設立的財務目標以及預算內容將各級所需完成的任務下達給各級領導者。另外，如果董事會對于預算報表存在疑惑，不通過審批，則應交由財務部門進行修改完善，直到董事會同意通過為止。

（三）預算管理的執行與監督

1. 根據最終確定的預算內容，將預算目標進行層層分解，最終落實到各個部門和人員身上，從而保證各個部門和員工能夠充分了解到自己的任務和職責權限，提高工作效率，并能夠保證在有事故發生的狀況下，有具體的人員承擔責任。

2. 成立專門的監督委員會，在預算管理執行的過程中發揮監督職能，保證實際活動能夠按照既定的路線完成。另外，在管理活動出現偏差時，應及時根據實際情況進行處理，分析偏差出現的原因，避免造成嚴重的財務漏洞。

3. 在每個月的月末應當及時召開預算執行情況的分析會，將實際執行情況與計劃情況相對比，對本月的工作進行評價，對于完成較好的情況及時總結經驗，對于完成較差的情況及時分析原因，以便為后續預算管理的執行提供參考。

4. 每個會計年度結束之后，要及時進行年度總結，并將總結整理成文字的形式進行歸檔，為下一個會計年度制定全面預算管理的目標及內容提供依據。

（四）預算的考評與評價

1. 首先，由預算管理委員依據可量化、可衡量、反映性強的原則設定一套完善的評級指標體系，并以此來進行預算管理的評價。

2. 將考核的類型分為兩種，一種是財務類型；另一種為非財務類型，對于兩種不同的內容應當具有不同的考核方式，其中財務類型的考核對象應當盡量用數字來衡量，保證考核結果在橫向和縱向上的可對比性。對于非財務類型的考核對象來說，應當由本企業內部的行政部門通過檢查以及對客戶的調查進行評估，并根據實際情況編制考核單。

3. 人力資源部門應當根據預算的實際執行情況以及最終編制的考核單對不同的部門和員工實行不同的獎勵和懲罰，以形成良好的監管循環體系。

四、結語

全面預算管理是物業企業規范財務管理制度，優化財務管理流程的關鍵所在，但值得注意的是，就目前的情況來說，很大一部分物業企業并沒有一個系統的全面預算管理體系，這直接關系到企業未來的生存與發展，因此，對于物業企業來說，建立完善的全面預算管理體系，有效規范資金使用過程，提高資金的使用效率對于物業企業在激烈的競爭環境中占據有利地位至關重要。

參考文獻：

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（作者單位：西安創業物業發展有限公司）endprint