房地產業營改增下的利好和風險預防

汪麗麗

【摘要】目前中國的漏稅、重復征稅的現象比較嚴重，為了調節稅收，國家采取的措施是實行“營改增”政策，因此實行“營改增”政策也是為了減輕企業的賦稅狀況。合理利用好“營改增”的稅收制度，能夠幫助房地產業穩定的發展。本文針對房地產業營改增小的利好和風險預防進行分析。

【關鍵詞】房地產業；營改增；稅務風險；風險防范

營改增是稅收制度的重要改革，對我國稅收市場的優化管理具有促進作用，對市場各個行業影響也是非常大的，直接影響到企業的稅賦制度，房地產行業也不例外，通過營改增，對房地產行業具有一定的促進作用，可以對房地產行業進行優化，從而促進房地產行業的結構調整，同時也給房地產行業帶來一定的挑戰，因此需要針對房地產業營改增小的利好和風險預防進行分析。

一、房地產營改增下的利好

（一）增值稅免收項目

營改增之后，幾種稅種是免征增值稅的：個人銷售的自建自用住房；軍隊房產租賃獲得收益；住房體制改革背景下企業、單位為配合改革獲得的房產成本價銷售收益；2018年12月31日之前，公共租賃住房經營管理單位出租的公租房；為了農業生產轉讓的土地；涉及家庭財產分割的個人無償轉讓的不動產和土地使用權等，這些免征項目可以在一定程度上對當地產行業的各項稅費政策的變化帶來影響，企業需要對當前的稅費政策進行更加細致的改進，對于租賃等形式的住房進行科學的規劃布局，并在行業發展中針對這些政策性住房進行改進，合理的利用政策，提升企業經濟效益。

（二）個人住房銷售稅收改革

在個人住房銷售方面，除了上海、深圳等少數幾座城市之外，個人銷售購買兩年以上住房不足要繳納增值稅，而個人購買住房不足兩年的情況下，需要全額繳納5%的增值稅，通過這樣的方式可以對當地產行業進行規范，合理的對炒房行為進行打擊，保證房地產的剛需，更加合理的引導房地產行業的，合理的對房地產行業進行定價，對我國房地產行業價格進行控制，科學引導房地產價格，形成良好的行業規范。

（三）稅收起征點改革

新政策規定，對我國個稅起征點進行調整，如果個稅達到起征點需要全額納稅，同時規定了對于依靠租金收入的個人，需要依據租金的收入繳納個人所得稅，租金在租賃期間內按照月計算超過3萬需要繳納個稅，低于3萬則免征個稅，從而對房地產行業中個人炒房行為進行合理的規范，盡量限制人員過多的購房行為，保證房地產行業的剛需，提升我國在房地產行業的指導，對房地產企業來講可以更加合理的制定后期發展策略，規范企業的行為。

（四）稅法規定的其他免征項目

稅法規定，不動產和土地轉讓等行業都不征增值稅，將這些方面的稅收劃給地方，地方可以結合當地實際對土地轉讓征收各項地方稅費，可以更加合理的地方房地產進行引導，結合地區經濟發展實際，制定更加適宜地方房地產的發展規劃，從而全年的提升地方房地產的發展，保證我國房地產的合理發展。

二、房地產業營改增下的風險預防

整體上來說，“營改增”確實為很多的房地產企業帶來了很多的便利條件以及優點，但是房地產業從此也面臨著很大的風險，因此提前做好預防措施是非常有必要的。

（一）提升稅率過渡期應對政策

營改增的原則是保持稅率不發生變化，因此就整個房地產行業而言，稅率

不會出現較大的調整，對企業的稅負影響不大，但是在過渡期需要對稅收政策進行更加全年的學習，雖然稅率不變，但是在稅收的管理中需要對稅收繳納形式、發票使用形式進行更加嚴格的規范，相比較而言增值稅對發票的管理更加的嚴格，例如普通發票也需要提供納稅人識別號或者是統一信用代碼證，對于發票的開具需要開具具體的明細，這些都對房地產行業的稅費改革帶來了挑戰。同時，雖然整體行業內企業稅負并沒有因為營改增而出現較大的波動，但是并不是每個企業都是不波動的，有些企業出現了因為稅負變化影響收益的情況，因此企業需要結合自身情況合理調整稅負政策。

（二）控制專用發票稅收風險缺口

增值稅專用發牌是需要抵扣的，房地產企業營改增涉及到一個問題-如何取得可以使用的增值稅專用發票進行扣減，減輕企業稅負，這對房地產企業來講，首先需要規范發票管理，特別是增值稅專用發票，這是稅收稽查中的重點，結合實際進行發票的開具，及時驗證取得的增值稅專用發票是否可用，并及時進行認證抵扣，房地產企業需要盡快的適應營改增后的納稅流程轉變，重視發票的使用周期，使用辦稅一體化平臺，設置熟識稅法的專業會計，保證企業稅收的合理性。

（三）規范房地產信息系統

在營改增之后，對于稅費的核算更加的細致化，因此房地產企業在管理中也需要對現階段的經營管理體制進行改革，制定統一的合同管理、產品定價和業務流程，構件企業合理的稅收制定，將房地產企業運行中的事項進行梳理，盡量找出房地產行業業務對接的稅收平衡點，最大限度的實現房地產企業的稅后管理規范，合理規避稅收風險。同時，隨著營改增的不斷推進，地稅部門開展清稅工作，因此房地產企業需要對自身的業務進行自查自糾，及時的對以往工作進行差缺不漏，有條件的房地產部門可以安排審計人員對公司整體賬務問題進行審計，發現重大金額的稅收不規范行為，及時的進行稅收調整，盡量進行補救，防止稅收機關稽查出現問題，對房地產企業進行更加科學的管理。

綜上所述，營改增對房地產企業的影響是較大的，對于房地產企業的稅負政策的調整具有重大的影響，需要房地產企業結合自身實際，盡快適應營改增稅收政策調整的規范要求，及時對稅負政策進行改革，采用更加科學的稅負管理政策。可見營改增對房地產企業的影響雙面的，就有機遇又存在挑戰，因此需要房地產行業結合發展實際，全面的利用改革優勢，合理的規避風險，從而實現經濟利益的調整，全面的實現行業的升級，促進房地產行業的發展與進步。

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