成本法在房地產評估中的應用

郁銳+楊景海

[提要] 房地產評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產評估中的應用，通過描述房地產評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運用過程，著重剖析房地產評估中成本法存在的問題，提出改進建議。

關鍵詞：房地產評估；成本法；應用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年6月6日

隨著房地產行業逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發生，交易過程中的矛盾激化已成為常態。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產生，房地產真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產真正的價值，就需要專業的房地產評估人員來進行估價，因此房地產評估人員所接受的評估工作變多，房地產評估行業業務量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應用的不足，使得評估值更準確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念。成本法是評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產開發過程中的開發成本、建設費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產價值或價格方法。

（二）成本法的范圍。成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經濟利益或潛在經濟利益的房地產；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發或是新開發的房地產；（2）公益或是公用為目的的房地產，例如公園、醫院等；（3）設計獨特或是針對特定使用的房地產，例如工廠、機場等；（4）處于保險和損害賠償狀況下房地產。

（三）成本法的基本公式。成本法是站在購買者的角度，重新構建房地產評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發生的必要支出、稅費和開發利潤的總和。

公式一：房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費+開發利潤

房地產評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價值的公式是將扣除建設成本，土地是不需要建設的，所以建設成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。土地價值計算時，還應注意，實際中取得的土地不能直接使用，開發土地的成本也應計入土地價值中。

公式二：建筑物價格=重置價格-建筑物折舊

建筑物折舊=物質折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）

即：建筑物價格=重置價格×成新率

（四）成本法的房地產評估程序。第一步，了解評估對象的價格構成以及收集基本信息，例如房地產買價和稅費，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產設計、規格等通過改進、更新之后評估的價值，由于評估時是預估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。重建價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點、國家制度和市場環境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結果。

二、成本法在房地產評估中存在的問題

（一）忽略效用價值。使用成本法對房地產估價時，是從會計的角度，以生產費用論為理論基礎，價格是由生產過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產效用產生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應注意房地產的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規模是兩個正大廣場，處于外環區域。成本的投入遠遠超出了實際的效用，超出了當地市場的需求和當地消費者消費能力，導致現在仍然處于爛尾狀態，沒有發揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產生產必需的費用來評定房地產的價值過于片面。應在評估時，先考慮房地產的效用能否被市場所需要，再建立在生產所必要的費用上，加上效用給房地產帶來的價值。

（二）不能準確表達折舊金額。直線法計算折舊是假定房地產的經濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產后期的修理費和折舊費因房地產老化也逐年增加。

運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴重，折舊額又被低估，沒有體現出折舊是逐年增加的現象，違背了配比原則。

運用成新折扣法計算房地產的現值是房地產的重新構建價格乘以房地產的成新率。房地產的成新率是由估價人員依據房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數值會受到估價人員實踐經驗的影響，這對房地產估價師理論知識的掌握、評估經驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經驗不足的估價師不易于運用得當，可能會影響評估結果。

（三）忽略外部環境對價格的影響。成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產的剩余價值。在實際生活中，外部環境同樣也影響著價格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因為污染嚴重，常年無人管理，發出惡臭氣味。此時房屋的價格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因為競選文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據公式房地產的價格不應該出現大幅度的變化。但實際上房地產的價格會隨著周圍的環境優化、設施健全、交通便利、停車位充足等外部環境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環境的影響，會使評估值不夠準確，偏離實際值。

三、成本法改進建議

（一）增加效用評定的環節。通過上面效用所產生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調整，也就是說功能折舊改為功能調整，外部折舊改為外部調整。房屋效用的增減可以通過功能調整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經濟發展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調整對房屋價值調高。

（二）增加實地折舊鑒定環節。上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律。不能準確地計算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經驗，對房屋的結構、設備等維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準確地反映房屋的價值。

（三）增加外部環境的修正?？梢越Y合市場法進行修正，將外部環境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環境和無形價值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數，評估人員根據本身的經驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當調整評估值。估價師應對當地經濟發展、房價走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運用于實際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區環境改善、設施完善和交通更便捷等，通過系數調整價格。

四、案例分析

（一）評估對象概要。大連市某工廠因經營不善出售其中一部分房產，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍。評估范圍：某工廠出售辦公樓的價值評估。

（三）評估目的。評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準日。評估基準日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程。采用成本法評估辦公樓的價格。重置價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本。評估思路是將根據調查辦公樓建設的必要費用測算出重置價格，再通過新舊程度進行修正。本題我們選用公式二計算評估值：建筑物價格=重置價格×成新率。

成新率我們采用改進后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實地成新率占60%。

1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結構為磚混結構。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監控設備，通水、電、訊等基礎設施。維護狀況一般。

2、重置價格。房地產估價師獲得相關數據如下：

辦公樓的建筑安裝工程費由土建安裝直接費、安裝工程直接費和裝飾裝修工程直接費三部分組成。（表1）

建筑安裝工程費總額=1800×1000=1800000（元）=180（萬元）

專業費用和管理費用為建筑安裝工程費的11.2%，銷售費用為20萬元，建設期半年，費用視為均勻投入，稅費18萬元，投資利潤率為20%。（折現率為6%）

專業費用和管理費用=180×11.2%=20.16（萬元）≈20.2（萬元）

銷售費用=20（萬元）

投資利息主要是將開發完成的必要費用的投入計息，考慮其機會成本。本案例采用的是復利現值，由于所有費用視為均勻投入，所以計息期為三個月，也就是0.25，復利是以年為單位，則計息期為0.25年。還應注意本案例求取的是利息的復利現值，計算時應扣除本金的部分。

投資利息=（180+20.2+20）×[（1+6%）∧0.25-1]≈3.2（萬元）

開發利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）

重置價格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）

3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%

房地產評估師根據實地考察，房屋維護狀況一般，設備損壞程度較高，實地成新率為40%。

綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結果。辦公樓評估值=重置價格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）

上述內容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實際問題。成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經驗，才能防止評估值偏離實際值的最大標準。隨著房地產評估行業的不斷進步，對方法的使用就更加嚴格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻：

[1]劉晨光，余曉鳳.淺談資產評估案例教學——以房地產評估成本法和市場法為例[J].華人時刊旬刊，2015.8.

[2]蘇蕾蕾.房地產估價中成本法的改進研究[D].武漢理工大學，2014.

[3]劉晨光，余曉鳳.淺談資產評估案例教學——以房地產評估成本法和市場法為例[J].華人時刊旬刊，2015.8.