物業管理模式的轉變及其發展探究

劉生武

摘 要：為了滿足人們對物業服務的多元化要求，需要物業服務行業進行管理模式的轉變，將原來的一體化管理向多元化轉變。這種發展趨勢，形成了一個新的機制，即職業經理人機制，并且業主的自主管理也在物流管理模式中有一定份額。這一轉變可以更好地適應人們的物業服務需求，也可以為我國物業管理水平的發展提供機遇。文章就通過對物業管理模式的轉變對物業管理行業整體發展的影響進行探討，為物業管理行業的發展提出建議。

關鍵詞：物業管理模式；一體化；管理型

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2017）23-0125-02

在業主維權意識增強和物業服務消費水平提高的同時，物業管理中所存在的問題也得以呈現。管理工作中各項激化矛盾的存在，為物業服務行業帶來更大的挑戰。在法律和市場競爭的雙重作用下，我國的物業管理模式不得不產生轉變，這樣才能適應新形勢下的發展需求。

1 一體化管理模式

物業管理模式旨在有組織的開展物業服務形式和機制。當前我國已有的物業管理模式是在城市建設中的住房、土地使用制度和房地產企業開發制度的改革中演變而來的。從組織形式上看，將物業服務行業分為房地產開發的物業服務、社會上獨立存在的物業服務、政府機構專制的物業服務和企事業相關機關單位專制的物業服務。從運行的機制上可以發現，各個組織形式的物業服務企業都采用一體化的物業管理模式。一體化管理模式就是專業化的物業服務企業受物業委托方的聘用，在市場化的要求下，對一定區域內實現統一的物業服務管理，服務內容為為業主提供（房屋修繕、保安服務、保潔服務和綠化種植服務等）常規的服務。當前我國最主流的物業管理模式就是一體化管理模式。

一體化物業管理模式中主要優勢表現在對物業管理的轄區內的全體業主負責，將為業主提供全方位的服務與管理作為工作目標。將房屋修繕工作和保安、保潔服務、綠化種植都視作物業管理日常的工作任務，一體化物業管理模式并不依附于任何社會專業的物業服務企業而存在。一體化的管理模式下，物業服務企業的規模雖小，但是管理范疇大，這也體現了該物業管理模式的特點。為了確保物業服務企業的經濟效益，需要進行一體化管理的同時，擴大物業服務的經營規模，以此降低服務成本，并且實現利益的最大化，這也為我國物業服務行業的發展起到推動作用。

《物權法》的頒布與實施，意味著我國的物業管理市場化得到進一步發展，物業管理制度使物業管理行業原有的管理模式向業主自治、專業化服務和物業管理經理人領導的物業管理方向發展，并且已經具有發展的趨勢。由此可見，我國物業管理行業的轉型工作是推動物業服務市場發展的必然之舉。物業管理正在從原有的建管合一向分別管理轉變，物業服務行業和房地產企業實行分別經營的模式；而物業管理模式由原有的一體化管理向多元化轉變，根據對物業管轄的建筑類型、規模和等級的區分，選擇最適合的物業服務管理模式。

2 物業服務企業管理模式的轉變

2.1 一體化管理模式存在的問題

一體化是當前我國的物業服務行業中應用最為廣泛的管理模式，但是對多年實行一體化管理模式的物業服務企業的工作進行分析，還是存在一定的問題，主要包括以下幾點：第一個是由于物業管理模式的限制，將物業服務行業定位在為房地產開發企業做售后服務，這種管理模式無法體現物業服務行業的自身價值；第二個是一體化管理模式的實行無法針對物業服務區域的建筑規模和類型進行區分，將所有建筑規模和類型實行同一管理模式，這樣的做法無法適應業主的不同需求；第三個一體化的管理模式對于小型的物業服務企業來說并不適合，它的實行會造成高成本，低效益的情況，往往一體化管理模式的實行會造成小型物業服務企業的入不敷出。

2.2 由一體化向管理型的轉變

一體化管理模式的自身特點決定了其只適合在大型的物業項目或者大型的物業服務企業中實行。中小型物業服務企業不同程度受到自身經濟條件和規模等影響，使物業服務管理的規模受限，在這種情況下，充分利用市場化機制，選擇最適合中小型企業的管理型物業管理模式是必然的。近年來由于管理模式和自身條件的限制，很多中小型企業都面臨著入不敷出的問題，這也體現了物業管理模式多元化發展的趨勢。

當前形勢下，管理型已經在我國的多個物業服務發展較為迅速的地區呈現。管理型物業管理模式宗旨是將物業服務的管理與具體實施進行分工，物業服務企業只負責管理，而對于房屋修繕、綠化等具體的施工交給外部企業，這樣既保證了物業服務的成本效益，也保證了施工作業的專業性。對于中小型企業來說實施管理型物業管理模式有百利而無一害，這也意味著管理型的物業服務模式將成為中小型物業服務企業的主流管理模式；實行管理型物業管理模式，需要企業具備相關職業的管理人才，能夠做到與業主的良好溝通，充分了解業主的服務需求，根據需求來制定管理計劃，并且依照業主的要求選擇專業性的服務公司。物業服務企業這時應該站在業主的角度上對服務公司的工作質量做好監督工作。就當前物業服務行業的價格水平來看，擴大物業服務企業的經營規模已經無法保證物業服務企業的經濟效益。在這種情勢下，物業服務行業需要創新管理模式，以適應社會發展的趨勢。對國外較為發達國家的物業管理模式進行研究時發現，物業管理行業的專業化是推動物業服務行業發展的重要因素。如美國的住宅管理中，物業管理是以整個小區的管理為主，并且具體的服務內容則是在征求業主意愿之后決定，相關的服務工作也是由物業服務企業通過聘請社會上的專業人員來進行。由此可見，在美國的物業服務行業早已將管理型物業管理模式作為主流模式。

3 管理型物業管理模式的職業經理人機制

我國為了保證物業管理行業的管理和服務的水平，對發達國家的物業管理制度進行借鑒，并且結合我國的國情制定相關的制度。早在2005年就推出了物業管理師制度，并且在之后的兩年實行該制度，在2007年就培養出了第一批專業型人才，形成了第一只隸屬于專業化物業服務企業的物業管理師隊伍。盡管注冊物業管理師沒有形成專門的工作機構，但注冊物業管理師與注冊會計的就業形式相同，都可以受雇于專業相關公司，由此可見，聘用注冊物業管理師進行物業管理工作是未來物業服務行業發展的趨勢。endprint

物業管理職業經理人是指受到相關企業的物業委托進行物業管理工作的職業經理人，通常職業經理人會根據業主的意愿來制定相對專業的管理工作計劃，物業管理職業經理人可以以個人形式受業主委托完成物業管理工作，同時可以通過物業管理公司或者物業管理事務所與業主形成合約服務。

從物業服務企業來看，完成一體化向管理型的轉變，可以為物業管理的工作人員釋放壓力，可以為物業服務企業減少對具體施工人員的專業培訓工作的資金投入，在很大程度上節約了管理成本，而物業服務企業只需要做好具體工作的外包公司選擇事宜，監督外包公司合同的履行情況，做好開發商、業主及政府相關單位的關系協調工作。這些工作的實施對管理人員的能力是一大考驗，因此，物業管理師制度的推行為物業服務市場發展起到推動作用。

物業管理職業經理人制度的推行不僅在提升我國物業管理行業的管理水平上成效顯著，也為物業服務行業的專業化發展提供了管理型人才，但是這種管理模式需要建立在物業管理職業經理人認證、注冊和評價都相對完善的基礎上。目前我國物業管理師的國家考試機制相對較少，這足以說明物業管理人制度的實行還是受限狀態，并且一直處于完善的過程中。

4 業主自主管理模式在物業服務市場所占的份額

《物權法》中雖然在物業管理模式的選擇上給予業主較大的選擇權利，但是實際中卻沒有多種管理模式供業主選擇。而很多專業服務公司對整體物業項目的承接活動在很大程度上受到相關法律限制，只能通過承接物業服務企業的外包服務項目，且服務比較單一，可見，其他類型的物業管理模式還不具備廣泛應用的可行性。業主自主管理將會成為將來物業服務行業發展的新型管理模式，這種方式并不是第一次被提出，在西方的發達國家早已實行過此管理模式。

業主自主管理模式主要是針對規模小并且物業設置陳舊的住宅物業，且在全體業主協商的基礎上形成的由所有業主共同承擔物業管理事宜的形式。這種管理模式完全脫離了傳統的一體化管理模式。這種管理模式的實行是通過全體業主參與，并且選舉出具有管理才能的業主來負責物業管理事宜，可以說為全體業主選出執行物業服務的代表。業主可以根據管轄區域的大小，來配制相關管理人員，為了保證物業管理的專業性可以聘用專業的服務公司，并且對其履行的服務進行監督。

通過對我國物業管理行業的現狀進行分析，證實業主自主管理模式的實行具有一定必要。以業主的角度進行分析，全體業主共同完成物業管理工作，可以有效提高業主對物業服務市場的認可程度，并且由業主組成的物業管理機構相對于社會上的專業物業服務企業的收費更加低廉。由于業主自身參與到物業管理的事宜中，對各項公共設施的維修費用不需要上門征集，而是主動配合上繳，這對提高物業管理的工作效益具有很大作用，從根本上避免物業與業主之間的糾紛事件發生。

5 結束語

物業管理行業法律的推行和物業服務市場發展趨勢的雙重作用下，致使物業管理模式發生轉變，可以說物業管理模式的轉變是物業服務行業市場發展的需求。本文中就對現有的一體化物業管理模式中存在的問題進行解析，并且闡述物業管理模式由一體化向管理型轉變的趨勢，通過分析一體化和管理型的工作模式，對未來的物業服務發展提出建議。

參考文獻：

[1]宣夏春.中國物業管理模式轉變及其動因研究[J].裝飾裝修天地，2015（10）.

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