淺析房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)及質(zhì)量控制

余傳龍

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)事業(yè)也同步得到飛速的發(fā)展，這對(duì)于房地產(chǎn)管理的質(zhì)量與效率的要求也更加嚴(yán)格，房產(chǎn)測(cè)繪作為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，其質(zhì)量與效率的提高也勢(shì)在必行，文章就房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)以及質(zhì)量控制管理做一些淺在的分析與探討，以供同行參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測(cè)繪技術(shù)；質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2017）23-0179-02

引言

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及物質(zhì)水平不斷提升的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正在穩(wěn)定的向前發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪作為房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)努力適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的要求，努力提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量與效率，才能促使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)健康發(fā)展，才能跟上房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。

1 現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)概述

1.1 現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪主要目的和內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地以及房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪，測(cè)繪出來的數(shù)據(jù)信息成果可以為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、房屋拆建、土地征收開發(fā)以及城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)的建設(shè)提供地圖與數(shù)據(jù)服務(wù)。房產(chǎn)測(cè)繪是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記和保障不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)；房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作是確定房屋的位置、界限、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來，其內(nèi)容包括房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，生成房地產(chǎn)分幅平面圖；房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指圍繞房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪，其測(cè)繪成果可以為房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理服務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大，與人民群眾利益關(guān)系密切。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪基本流程

房產(chǎn)測(cè)繪通常有這樣的一個(gè)流程，先由委托方提供測(cè)繪項(xiàng)目相關(guān)的圖文資料，如委托書，項(xiàng)目總規(guī)劃圖、地形圖、規(guī)劃通過的樓幢CAD設(shè)計(jì)圖以及相關(guān)的規(guī)劃變更文件、土地相關(guān)資料、房屋編號(hào)圖等，測(cè)繪人員依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范等相關(guān)文件進(jìn)行項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)，提前預(yù)約好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪時(shí)間，測(cè)量之前要對(duì)激光測(cè)距儀、電子全站儀以及GPS等測(cè)量設(shè)備相關(guān)儀器進(jìn)行檢修調(diào)整，做到準(zhǔn)確無誤，在測(cè)繪前，要進(jìn)行房屋、用地以及產(chǎn)權(quán)狀況相關(guān)調(diào)查，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)采集到的數(shù)據(jù)與提供的資料進(jìn)行對(duì)比，查看出入情況，有必要時(shí)進(jìn)行二次復(fù)測(cè)，然后把采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理，生成實(shí)測(cè)測(cè)繪報(bào)告并進(jìn)行檢查驗(yàn)收，最后做好成果歸檔管理。

2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)概述

2.1 數(shù)字房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的特點(diǎn)

傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)主要利用鋼卷尺和比例尺以及經(jīng)緯儀等設(shè)備來測(cè)量房屋以及土地的尺寸與角度并根據(jù)相關(guān)運(yùn)算公式來測(cè)算面積，其測(cè)量工作量大，速度慢，且測(cè)算精度受人為因素影響較大，比如，在測(cè)算弧形等不規(guī)則房屋及土地時(shí)，傳統(tǒng)人工量算誤差很大，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)以及3S技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)逐漸發(fā)展與成熟起來，與傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)相比，數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)測(cè)圖、用圖自動(dòng)化，圖形數(shù)字化、點(diǎn)位精度高，現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)，便于成果更新，同時(shí)能以各種形式輸出成果，進(jìn)而方便成果再利用，其數(shù)據(jù)可作為地理信息系統(tǒng)的重要數(shù)據(jù)信息來源，測(cè)繪生產(chǎn)效率大大提升。

2.2 全站儀技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪上的應(yīng)用

全站儀是由電子經(jīng)緯儀、光電測(cè)距儀和微處理器組成的一種新型測(cè)量?jī)x器，由電子測(cè)角、電子測(cè)距、電子補(bǔ)償、微機(jī)處理裝置四大部分組成，其測(cè)量數(shù)據(jù)采集與測(cè)量過程控制緊密統(tǒng)一，它可以實(shí)現(xiàn)測(cè)量角度、距離、坐標(biāo)、放樣等多項(xiàng)功能，同時(shí)可以通過傳輸接口將野外采集到的數(shù)據(jù)與計(jì)算機(jī)、繪圖儀進(jìn)行連接，利用相關(guān)數(shù)據(jù)處理和繪圖軟件，自動(dòng)化生成相關(guān)測(cè)繪圖成果。與傳統(tǒng)的測(cè)量?jī)x器相比，全站儀全程自動(dòng)化、智能化的操作大大提高了測(cè)繪效率以及精度，其測(cè)量數(shù)據(jù)信息是地理信息的重要組成部分。

2.3 RTK技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪上的應(yīng)用

RTK技術(shù)是全球衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)與數(shù)據(jù)通信技術(shù)相結(jié)合的載波相位實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分定位技術(shù)，它能夠?qū)崟r(shí)地提供測(cè)站點(diǎn)在指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果，是GPS測(cè)量技術(shù)與數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)相結(jié)合而組成的系統(tǒng)。與全站儀技術(shù)相比，其使用條件不需要很強(qiáng)的光線，兩臺(tái)主機(jī)之間不需要光學(xué)通視，可以全天候作業(yè)，并且RTK定位技術(shù)的精度能達(dá)到厘米級(jí)，能夠?qū)Σ糠治稂c(diǎn)位置、權(quán)屬界址進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)繪。

2.4 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪上的應(yīng)用

隨著GIS技術(shù)的發(fā)展日漸成熟完善，地理信息系統(tǒng)（GIS）以其強(qiáng)大空間、屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理、查詢能力正廣泛地應(yīng)用于國土、規(guī)劃、市政、通信、軍事等社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，并且取得了極大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。充分利用GIS的圖屬互聯(lián)思想，以此設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)基于GIS的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)，建立基于GIS的城市房產(chǎn)房產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的有效管理與利用，完美地將測(cè)繪圖形和屬性信息的一體化存儲(chǔ)， 同時(shí)可以將測(cè)繪成果通過接口傳輸給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子系統(tǒng)進(jìn)行共享利用，有效的將資源整合、共享，充分提高了房產(chǎn)信息系統(tǒng)管理運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制措施

3.1 建立健全測(cè)繪市場(chǎng)質(zhì)量控制機(jī)制

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪逐漸從房地產(chǎn)行政機(jī)構(gòu)部門中分離出來走向市場(chǎng)，政府通過引進(jìn)具有相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪企業(yè)來開展區(qū)劃內(nèi)房屋測(cè)繪工作并對(duì)其進(jìn)行備案登記，房地產(chǎn)政府機(jī)構(gòu)測(cè)繪部門對(duì)其測(cè)繪工作進(jìn)行監(jiān)督、對(duì)其測(cè)繪成果進(jìn)行嚴(yán)格審核，通過發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在備注選的測(cè)繪企業(yè)中形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使測(cè)繪技術(shù)過硬、測(cè)繪服務(wù)質(zhì)量強(qiáng)的企業(yè)入選承擔(dān)項(xiàng)目測(cè)繪工作，測(cè)繪企業(yè)為了生存，提高測(cè)繪市場(chǎng)占有比份額，必然要增強(qiáng)自身測(cè)繪技術(shù)與服務(wù)質(zhì)量，從而形成一個(gè)良好的測(cè)繪市場(chǎng)氛圍，與此同時(shí)，在引入測(cè)繪企業(yè)時(shí)，也要注意考慮市場(chǎng)容納能力，合理控制測(cè)繪企業(yè)的引入數(shù)量，因?yàn)殡m然企業(yè)如量的增加會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有利于選取最優(yōu)的測(cè)繪企業(yè)，但如果測(cè)繪項(xiàng)目有限，而市場(chǎng)測(cè)繪企業(yè)過多，勢(shì)必會(huì)引起企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)而引起的大幅壓低測(cè)繪價(jià)格，在這種情況下，中標(biāo)測(cè)繪企業(yè)為了爭(zhēng)取多獲取一點(diǎn)測(cè)繪項(xiàng)目剩下很小的一部分收益時(shí)，勢(shì)必會(huì)在材料和施工工藝方面降低成本，進(jìn)而勢(shì)必影響測(cè)繪項(xiàng)目的質(zhì)量。所以此時(shí)由于市場(chǎng)的盲目性，測(cè)繪項(xiàng)目主管部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)進(jìn)行干預(yù)，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，適時(shí)合理控制本地測(cè)繪市場(chǎng)中引入的測(cè)繪單位的數(shù)量，同時(shí)，作為本地測(cè)繪行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)這些測(cè)繪單位的監(jiān)督管理，對(duì)于擾亂正常測(cè)繪市場(chǎng)秩序，在測(cè)繪工作中偷工減料、權(quán)錢交易者要按照?qǐng)?zhí)法必嚴(yán)的要求對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅處罰，總之，通過健全市場(chǎng)機(jī)制以及完善政府宏觀調(diào)控職能，從宏觀上必將有利于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。

3.2 完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制

在控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制過程中，完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制是核心，具體可以從以下兩方面入手：

（1）完善房地產(chǎn)測(cè)繪過程。在測(cè)繪前，要對(duì)委托方申請(qǐng)材料仔細(xì)審閱，最終確定一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)路線，在測(cè)繪過程中，某些細(xì)節(jié)有必要時(shí)要進(jìn)行二次復(fù)測(cè)，特別是與申請(qǐng)材料里不一致的地方或者變更規(guī)劃的地方，要仔細(xì)測(cè)量并確認(rèn)，在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)輸入與處理過程中，要認(rèn)真仔細(xì)，涉及到公攤計(jì)算必須按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)要求計(jì)算，最后房產(chǎn)成果堅(jiān)持實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制。

（2）加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)。加大對(duì)相關(guān)測(cè)繪技術(shù)工作人員的培訓(xùn)力度，加強(qiáng)人員管理，提高人員專業(yè)水平，才能提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的效率，同時(shí)要強(qiáng)化測(cè)繪工作及相關(guān)工作人員的職業(yè)道德意識(shí)，秉承全心全意為人民服務(wù)的宗旨，嚴(yán)格按照測(cè)繪法律法規(guī)要求開展測(cè)繪工作，房產(chǎn)測(cè)繪工作中堅(jiān)持做到公平公正，只有這樣，房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)才能沿著正軌持續(xù)健康發(fā)展。

4 結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪工作也提出了更高的要求，只有努力提高掌握現(xiàn)代數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)，以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度開展房產(chǎn)測(cè)繪工作，嚴(yán)格把關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，才能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊平，裴亞波，倫小偉.基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].測(cè)繪通報(bào)，2005，05：56-58.endprint