樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)資金鏈危機與建議

卞文博++賈書海

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，它對于我國經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟政策有重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金，同時它對我國其他行業(yè)有連帶作用，比如建筑材料、鋼鐵、裝修等領(lǐng)域。目前，房價大幅上升，我國圍繞房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了危機。因此，樓市調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈尤為重要。針對房地產(chǎn)資金的來源和房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀，著重探究樓市調(diào)控下房地產(chǎn)化解資金危機的途徑以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險控制的主要措施。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控；房地產(chǎn)；資金鏈危機；現(xiàn)狀；措施

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）19-0063-02

一、房地產(chǎn)資金來源

1.所有者權(quán)益。每個企業(yè)的自有資金包括企業(yè)的注冊資本以及企業(yè)經(jīng)營期間的收益結(jié)存形成的權(quán)益資本，當(dāng)然房地產(chǎn)和企業(yè)也不例外。而且為了降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的授信風(fēng)險，保障房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營銀行會明確規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)的自有資金比例。

2.銀行貸款。根據(jù)2016年中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告，房地產(chǎn)主要資金來源于銀行貸款，其占企業(yè)資金的60%左右，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點。據(jù)調(diào)查，近幾年由于房地產(chǎn)的自有資金比例越來越低，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方式套取銀行貸款填補企業(yè)的自有資金。也正是由于銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況與銀行的正常運行有重要的關(guān)系。房地產(chǎn)外部融資的主要渠道包括上市融資、房地產(chǎn)投資信托、銀行信貸等多種方式。

3.合作開發(fā)、吸引外資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕企業(yè)的資金壓力而選擇與其他經(jīng)濟實力雄厚的公司一起開發(fā)房地產(chǎn)，同時企業(yè)還可以吸引外部機構(gòu)融資，比如上市融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券、銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托、回租融資等。其中，上市融資和房地產(chǎn)投資信托是重要外部融資渠道。而上市融資主要分為直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。由于直接上市所需要的資金數(shù)額較大，許多房地產(chǎn)企業(yè)達不到要求，因此我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是利用殼公司資源間接上市。而房地產(chǎn)投資信托是通過發(fā)行股份吸收社會投資者的資金，然后將資金交給專門管理機構(gòu)進行管理的一種企業(yè)融資方式。它的主要作用是幫助企業(yè)補足自有資金有益于將來的融資。

4.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源除以上幾種方式之外還包括按揭貸款、承建企業(yè)墊資、典當(dāng)、以及開發(fā)商和他人訂立房屋買賣合同等。此外，還包括購房者的定金和預(yù)付款，這種方式不但為企業(yè)增加資金，同時這種方式的風(fēng)險很小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀

資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)資金循環(huán)的鏈條，要想企業(yè)正常的運行下去就要保證企業(yè)的資金鏈能夠循環(huán)運轉(zhuǎn)。目前受我國經(jīng)濟政策以及市場不斷變化的環(huán)境的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨很大的危機。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)由于在近幾年大量地購買土地導(dǎo)致空置的商品房數(shù)量增加，企業(yè)資金嚴(yán)重沉淀。而且現(xiàn)在由于物價上漲連帶各種建筑材料的價格也隨之增加，企業(yè)的現(xiàn)金流不充沛。此外，企業(yè)資金鏈的管理能力較差，企業(yè)資金鏈風(fēng)險主要來自于融資、銷售、項目經(jīng)營以及管理風(fēng)險。由于企業(yè)的過多資金投入到項目當(dāng)中，但是款項未能及時收回導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)危機，而根本的原因就是資金鏈風(fēng)險管理能力差。

三、房地產(chǎn)資金鏈危機的原因

1.樓市調(diào)控。從2016年樓市調(diào)控政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資的難度大大增加，10—11月份由684億元降為288.3億元，在一個月的時間里降低了57%。除此之外，海外融資的難度也非常大，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說將承受的資金壓力也越來越大。此外，根據(jù)調(diào)控政策，在將來的幾個月之內(nèi)其他融資渠道也會變得越來越緊張，這表示房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈會產(chǎn)生很大的危機，企業(yè)可能會加快回收資金的進度，從而避免企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機。但是隨著近幾年人民幣貶值，外來貨幣成本將會增大，使得前線城市的房地產(chǎn)市場價格迅速增加，同時樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場緊張使得企業(yè)資金發(fā)生外流的現(xiàn)象。

2.資金投入量大、回籠時間長。房地產(chǎn)的利潤高，但同時它的投入資金也非常多，而且許多開發(fā)項目的投資量占企業(yè)資金的比重太大且資金回籠的時間也非常長，這導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常尷尬。房地產(chǎn)經(jīng)營過程中首先將資金用于買土地、施工費用、建筑材料、銷售費用等，這個過程需要很長的時間，而在這個期間內(nèi)資金只出不進。只有將房子通過一定的銷售手段賣出去以后企業(yè)才開始漸漸地回收資金，而在這個過程中將會面臨各種問題，比如施工意外、自然災(zāi)害、銷售困難等，這大大增加了資金回籠的時間。因此，這是導(dǎo)致企業(yè)資金不能循環(huán)的重要因素。

3.融資渠道狹窄。由于我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的體系不夠完整，企業(yè)融資渠道狹窄使得企業(yè)融資面臨很大的困難，這大大阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于中小企業(yè)的資金有限，他們的融資大多都是來自于銀行的間接融資，而且中小企業(yè)的融資渠道受各種條件的限制，融資渠道相對來說更少，這對中小企業(yè)的發(fā)展極為不利。此外，融資渠道狹窄導(dǎo)致融資的成本大大增加，企業(yè)不能依據(jù)自身的需要選擇合適的融資方式只能被迫地選擇。

4.過度依賴銀行貸款。開發(fā)商的主要資金來源于銀行貸款，近幾年銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)的資金比重越來越大，這使得企業(yè)資金鏈的循環(huán)存在很大的風(fēng)險，這種過于依賴銀行貸款的現(xiàn)象對企業(yè)的發(fā)展極為不利。

四、化解樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)資金鏈危機的建議

1.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行資源整合。目前樓市調(diào)控和融資渠道狹窄導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不景氣，因此企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行資源整合十分必要。而調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要企業(yè)大力擴展融資的渠道加快資金鏈的循環(huán)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)抓住并購的機遇迅速擴展企業(yè)規(guī)模，使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場化的環(huán)境下迅速壯大。

2.做好市場營銷。房地產(chǎn)的主要利潤就是購房者買房的錢，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產(chǎn)市場增加銷售量是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。因此，企業(yè)要有好的銷售策略，提高服務(wù)的質(zhì)量并打入國際市場，從而提高企業(yè)的收入。同時，企業(yè)要針對消費者的需求，采取一定的手段激發(fā)他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.控制生產(chǎn)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要大量的資金投入，而對于項目中生產(chǎn)成本的控制就顯得十分必要，這是為企業(yè)節(jié)約開支的重要方式，在項目開發(fā)過程中包括材料采購、人工費用、土地費用、建筑材料、銷售費用等。而成本的控制需要每個環(huán)節(jié)都做出努力，企業(yè)可以給每個環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人分配一定的任務(wù)，從而在每個環(huán)節(jié)進行成本控制。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理。（1）實行資金集中制。為了實現(xiàn)資源共享，企業(yè)應(yīng)該實行資金集中制以增加企業(yè)的利潤。通過建立現(xiàn)金池使企業(yè)的資金都?xì)w于母公司名下，便于母公司了解公司運營狀況合理配置資源，從而控制子公司使其持續(xù)經(jīng)營。通過實行資金集中制是企業(yè)正常運行降低企業(yè)風(fēng)險以此提高整個企業(yè)資金循環(huán)的速率。（2）提高流動資產(chǎn)的比例。房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點就是流動資產(chǎn)比重較低，大部分資產(chǎn)都是土地和房產(chǎn)。因此，要想使企業(yè)更好地運行就要將固定的土地和房產(chǎn)盡可能地轉(zhuǎn)化為資金，也就是現(xiàn)金為王的政策。只有企業(yè)有足夠的現(xiàn)金可以支配，企業(yè)才能保證資金鏈的不斷運轉(zhuǎn)，從而降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險。因此，企業(yè)提高流動資產(chǎn)的比例十分必要。（3）鞏固企業(yè)資金鏈。資金鏈的正常循環(huán)是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基本保證，因此企業(yè)要不斷地鞏固資金鏈避免資金鏈突然中斷，這就需要企業(yè)擴展融資的渠道。但是由于我國政策的限制，許多企業(yè)的融資渠道越來越少，所以企業(yè)可以選擇社會募集、與其他資金雄厚的開發(fā)商共同開發(fā)、開發(fā)買方信貸等方式滿足企業(yè)的資金需求。（4）降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較高也是這一行業(yè)的一大特色，而企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高對于企業(yè)應(yīng)對資金鏈危機十分不利，長此以往則會導(dǎo)致企業(yè)的償債能力越來越低。因此，企業(yè)要通過增加資金循環(huán)的速度來降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。許多企業(yè)由于土地積壓使得企業(yè)現(xiàn)金收入不足以支撐企業(yè)的正常運營，因此企業(yè)要通過各種方式增加現(xiàn)金流入，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

五、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險控制措施

1.政府角度。我國主要的樓市調(diào)控政策都來源于政府，政府要積極擴展房地產(chǎn)企業(yè)的融資企業(yè)，給中小企業(yè)的發(fā)展提供一些政策上的輔助。另一方面，企業(yè)要不斷地健全房地產(chǎn)方面的政策和制度，并規(guī)范交易的政策，從而抵制非法交易，通過政府的幫助降低房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的風(fēng)險。

2.企業(yè)角度。從企業(yè)角度來看，企業(yè)要根據(jù)自身的情況結(jié)合實際制定適合自身企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和一定的實施方案。企業(yè)要加強風(fēng)險管理，避免危機來臨時不知所措。其次，企業(yè)要討論可實行的融資方案以構(gòu)建企業(yè)資金鏈結(jié)構(gòu)。同時，企業(yè)在進行決策時要保證決策的科學(xué)性，避免錯誤的決策給企業(yè)帶來危機。

六、結(jié)語

資金鏈的不斷循環(huán)是房地產(chǎn)正常運營的重要保障。由于我國樓市調(diào)控和市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定性，我國房地產(chǎn)行業(yè)需要提高風(fēng)險意識，并在樓市調(diào)控下采取有力的措施化解房地產(chǎn)資金鏈危機。此外，房地產(chǎn)行業(yè)要抓住機遇積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和困難，從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)更上一層樓。

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]