當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)分析及“營改增”后稅負(fù)預(yù)判

孫領(lǐng)

【摘要】在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，房地產(chǎn)業(yè)是仍未“營改增”的行業(yè)之一，一直備受社會(huì)關(guān)注。作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，此時(shí)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅負(fù)分析，以及對“營改增”后進(jìn)行稅負(fù)預(yù)判，對深入研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有著較強(qiáng)的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 稅負(fù) 營改增

一、房地產(chǎn)業(yè)概述及稅務(wù)特點(diǎn)

（1）概述。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。包括：土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃以及由此形成的房地產(chǎn)市場。

（2）稅務(wù)特點(diǎn)。涉稅多：房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期包括前期準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售交易、房產(chǎn)保有，營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等十余種稅存在于各個(gè)環(huán)節(jié)；稅基大：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的投入資金量巨大，造價(jià)成本高昂，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅基自然就大。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全國稅收129541.12億元，房地產(chǎn)業(yè)納稅總額16619.1億元，占全國稅收的12.83%，占當(dāng)年公共財(cái)政收入（140350億元）的11.84%。其中，房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅5392.32億元，相較去年（下同）增長4.23%，占行業(yè)納稅總額的32.45%；繳納土地增值稅3914.68億元，增長18.84%，占行業(yè)納稅總額的23.56%；繳納企業(yè)所得稅2962.97億元，增長4%，占行業(yè)納稅總額的17.83%；繳納契稅3961.1億元，增長3.05%，占行業(yè)納稅總額的23.83%；繳納房產(chǎn)稅1851.64億元，增長17.1%，占行業(yè)納稅總額的11.14%；繳納城鎮(zhèn)土地使用稅1992.6億元，增長15.9%，占行業(yè)納稅總額的11.99%，；繳納耕地占用稅1990.87億元，增長10.1%，占行業(yè)納稅總額的11.98%。由此看出，房地產(chǎn)業(yè)的主要稅種是營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及耕地占用稅，且各稅在2014年均有不同程度增長。

（二）房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)比較分析

近年，在國家調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的日子并不好過，行業(yè)納稅總額逐年增長， 2012年至2014年納稅總額分別是： 12352.36億元，15559.6億元，16619.1億元，年均增長超過一成，但受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、高房價(jià)抑制消費(fèi)等諸多外因影響，行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入自2012年呈下降態(tài)勢，分別是：96041.61億元，70706.67億元，66463.8億元，稅負(fù)比重（12.86%，22%，25%）逐年加大。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，與其他行業(yè)相比，稅負(fù)情況又是如何呢？根據(jù)《2015中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和《2015中國稅務(wù)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算得出我國部分行業(yè)的稅負(fù)（納稅總額占主營業(yè)務(wù)收入的比例）情況：采礦業(yè)8.67%，制造業(yè)4.35%，建筑業(yè)4.76%，住宿和餐營業(yè)10.05%，金融業(yè)7.86%，房地產(chǎn)業(yè)25%。

承上所述，近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為重稅行業(yè)，稅負(fù)逐年增長，相較其他行業(yè)稅負(fù)也是最重。因此，作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)減負(fù)的“營改增”方案備受社會(huì)關(guān)注。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)預(yù)判

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”具體實(shí)施方案沒有出臺(tái)，但“營改增”試點(diǎn)方案明確建筑業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率，基于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的密切聯(lián)系，為保持上下游企業(yè)之間的一致性，房地產(chǎn)一般納稅人最有可能實(shí)行11%的稅率。

根據(jù)現(xiàn)行增值稅條例規(guī)定，一般納稅人的增值稅計(jì)稅公式為：應(yīng)納稅額=銷售收入×稅率-購進(jìn)金額×稅率。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入為S，可抵扣成本占收入的比例為K。那么營改增前，不考慮城建稅及教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅5%S，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅A=【S÷（1 + 11%）】×11%-【S÷（1 + 11%）】×K×11%=0.099S×（1-K）。 令應(yīng)納營業(yè)稅=應(yīng)納增值稅，即5%S =0.099S×（1-K）， 求得營改增前后的稅負(fù)臨界點(diǎn)K=0. 495。從而得出，若可抵扣成本占收入的比例達(dá)到49. 5%，那么營改增后帶來的增值稅稅負(fù)與營改增前的營業(yè)稅稅負(fù)相當(dāng)，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)都是5%。若可抵扣成本占收入的比例小于49.5%，那么增值稅稅負(fù)就會(huì)高于營業(yè)稅稅負(fù)；反之效果相反。另外，由式子A=0.099S×（1-K）變形，得到增值稅稅負(fù)率公式：A/S=0.099S×（1-K），根據(jù)該式子可計(jì)算出不同的可抵扣成本占收入比例對應(yīng)的增值稅稅負(fù)率。

理論上“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)如上所述，但現(xiàn)實(shí)中行業(yè)稅負(fù)未必如此。營改增前，只要銷售收入確定，營業(yè)稅稅負(fù)是穩(wěn)定的，但營改增后，增值稅稅負(fù)的輕重很大程度上取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的多少，進(jìn)項(xiàng)抵扣不足就可能會(huì)造成企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)增加。此外，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要資金渠道的金融業(yè)的改革方案也沒有出臺(tái)，若金融業(yè)增值稅稅率實(shí)行6%，而房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行11%，也必將減少其進(jìn)項(xiàng)稅額。土地成本是否可以抵扣，建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本等外在因素也有可能在短期內(nèi)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可抵扣成本比例的提高需要政府、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)通力合作實(shí)現(xiàn)，并非一日之功。所以短期看，營改增后房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)不降反增是有可能的，但長期看，隨著稅制改革深入開展，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的“營改增”意識(shí)加強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理完善，行業(yè)一定能夠獲得減負(fù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒宇紅.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].中外企業(yè)家，2014.

[2]周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會(huì)月刊，2013.

[3]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].現(xiàn)代交際，2015.