預抵押按揭貸款風險性分析與解決建議

一、預告登記的起因和對市場經濟的影響

（一）預告登記的起因

預告登記制度源于我國上個世紀90年代開始推廣的商品房預售房制度，所謂商品房預售制度，指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。當時我國為加快商品房建設、增加住房供應量，加速開發商建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低開發商資金使用成本，各地政府大力推出了預售房制度。隨著我國市場經濟的不斷發展和房地產市場的蓬勃興，為規范不動產交易，避免了“一房二賣”等混亂現象，保全債權人以不動產物權變動為標的的債權請求權，彌補我國不動產登記制度體系的空白，于2007年10月1日正式頒布了《中華人民共和國物權法》，從法律上確立了預告登記制度。

（二）預售房和預告登記制度對市場經濟的影響

一方面，預售房制度和預告登記制度的存在，使得在建房產提前進入市場銷售，加快了房地產開發商資金回籠和周轉速度，降低了開發商的資金使用成本，有力推動了房地產經濟的快速發展，增加了各地政府的財政收入，對拉動我國GDP的持續高速增長起到了積極的作用。另一方面，因預售房和預告登記制度方面的缺陷和不完善性，為房地產開發商掠奪社會和民眾財富，向社會和銀行轉嫁在建商品房的風險提供了可乘之機。導致炒房風浪疊起，預售商品房糾紛案件層出不窮，也產生了大量的道德風險和市場風險，使房地產泡沫居高不下，市場亂象不斷。為此，在人民銀行發布的《2004中國房地產金融報告》，就曾公開建議“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。但是，隨著房地產經濟在我國市場濟地位的不斷提高，考慮到地方政府、開發商、銀行與買房人的利益糾葛的復雜性，我國政府始終未能動搖這一制度。

（三）預告登記案例給商業銀行的風險啟示

2011年中國光大銀行上海青浦支行因借款人陳某不能按期償還個人房按揭貸款，向上海市青浦區人民法院提起訴訟，要求借款人償還所欠銀行貸款本息，開發商履行連帶保證義務，銀行享有所拍賣房產的優先受償權（當時銀行只對借款人所購的房產辦理了預告登記）。法院經審理雖然判決越高勝訴，但不支持銀行對所拍賣房產享有優先受償權。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報》上刊登了該判例，明確了預告登記中銀行無優先受償權。

此判例對商業銀行的風險啟示：

第一，預告登記僅保障當事人申請物權登記的權利，并非物權登記行為，預告登記權利人無優先受償權。

第二，預告登記具有明確的實效性，在債權滅失或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第三，以預告登記為條件辦理的按揭貸款存在極大的潛在風險，一是在預告登記有效時限內一旦預抵押物發生價值折損或是發生經濟糾紛，則銀行要承擔抵押物的折價損失或無法獲得優先受償權的風險；二是一旦超過法定時效，則預告登記無效，銀行將面臨抵押權喪失的風險，導致原先以抵押為擔保的低風險貸款完全轉換成高風險的信用貸款。

二、預告登記按揭貸款潛在風險的危害性

因預告登記并未使商業銀行獲得實際的抵押權，一旦在法定時效內商業銀行不能將預告登記轉化成正式抵押登記，則意味著抵押權的徹底喪失，即預告登記的隱性風險轉化成了實質性風險。

（一）在現實操作中商業銀行憑一己之力，極難在有效期內將預告登記轉化成正式抵押登記

商業銀行受制于房產交易部門手續的繁瑣性、政策的不一致性、客戶購房目的的多樣性和房地產開發商的履責缺位性等諸多因素的影響，使得將預告登記轉為正式抵押登記變得極其困難。以筆者所在城市青島市為例，目前青島市共有市南、市北、李滄等11個房地產交易中心（或交易處），各房地產交易中心在辦理房產抵押登記手續上的要求各異，操作極不規范。以預告登記業務為例，有的要求客戶到場，有的可不到場；有的可以當天交納稅費拿證，有的需要等5到7個工作日后才能交納稅費再拿證，在預告登記轉成正式抵押時亦是如此，導致一筆業務銀行和購房客戶要多次往返交易中心，極為不便。因此，購房客戶因各種原因所限極不情愿配合銀行辦理抵押登記。

（二）房地產市場已成為銀行業信貸投放的主要陣地

隨著中國實體經濟的持續下滑，房地產經濟已經成為拉動中國經濟增長的一支主力軍，商業銀行基于市場競爭需要和獲得高收益信貸資產的取向，也將大量信貸資產投放在房地產市場，以趨獲得穩定的高收益回報。從中國人民銀行公布的《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示：“2016年人民幣各項貸款增加12.65萬億元，同比多增9257億元。分品種看，人民幣房地產貸款全年增加5.67萬億元，同比多增2.08萬億元，增量占同期各項貸款增量的44.8%。從以上數據不難得出房地產貸款已經占了全年信貸投放增量的半壁江山，說明商業銀行的信貸資產配比正向房地產行業偏移。

從趨勢圖中可以看出，我國在房地產貸款的新增投放量上呈現逐年遞增的趨勢，已從2012年占全部新增貸款投放量的16%增長到2016的45%。這種發展趨勢也進一步說明了，隨著我國實體經濟的衰落，商業銀行已將信貸資產的主要投放陣地轉向了房地產市場。

（三）指標的壓力和激烈的市場競爭，迫使商業銀行不得不以操作風險換取市場份額

一方面，由于個人商業按揭貸款具有資本占用少、經濟利潤高、不良率低、收益長期穩定等顯著特點，各銀行都將其作為發展資產業務的重要手段，從總行到分行再到各分支機構都下達了硬性計劃指標，且層層加碼以期獲得更高的市場份額。另一方面，由于房地產經濟在拉動地方GDP的增長和對地方財政收入貢獻度方面起到了重要的作用，各地方政府都將發展房地產作為地方政府的主要經濟支柱，進一步提高了房地產商在市場談判中的話語權。實力雄厚銷售較好的房地產開發商為快速回籠資金，加快銷售速度，向銀行提出了簡化放款手續、提高放款速度等要求，更有甚者直接要求銀行放棄房地產開發商的階段性擔保責任。銀行迫于指標壓力和激烈的同業競爭環境，不得不向房地產開發商妥協，采取以提高操作風險的先發放貸款再辦理抵押手續的方式來提高放款速度，以換取市場份額。再者，地方政府為發展地方經濟，進一步提高房地產行業對拉動GDP增長的貢獻度，紛紛采取大力推行預售房制度來加速房地產的銷售，從而導致商業銀行未理正式抵押登記的按揭貸款量高速增長。

（四）預告登記所帶來的潛在風險的危害性

自上個世紀90年代我國推行預售房制度以來，幾乎所有的商業銀行都在辦理以預告登記按揭貸款業務。在充分考慮到各地區房地產行業發展的不均衡性和各房產部門政策的不一致性等因素的前提下，保守估計未辦正式抵押按揭貸款的余額應占全部個人購房貸款余額的30%—60%，再以折中的方式測算，將這一比率暫定為45%，則我們可以基本推算出商業銀行中未辦理正式抵押登記的按揭貸款的金融總量來，以下是我國近五年來個人購房貸款的統計與未辦妥正式抵押貸款的測算表：

隨著業務的不斷發展，房地產經濟在中國的高速增長，此類潛在風險信貸資產則越積越多。由于按照巴塞爾Ⅲ和銀監會《商業銀行資本管理辦法（試行）》的規定，商業銀行將全部的個人住房按揭貸款的風險加權系數定為了50%，即有足額抵押擔保的信貸資產，在任何銀行報表中都未如實反映出這種有抵押瑕疵的信貸資產總量，使得這一潛在風險往往被忽視。但是，在實際操作中，銀行則難以在法律規定的時效內將預告登記轉變成正式抵押登記，從而使其轉化成了風險加權系數為100%的信用貸款。既降低了銀行的資本充足率，又提高了信貸資產的整體風險。

（五）風險疊加鏈式反應效果下有可能造成更嚴重的金融風險

隨著我國房地產行業的持續升溫，實體經濟的不斷下滑，商業銀行仍在不斷創造大量的潛在高風險資產。在實際操作中又無法按照法律規定的時限，有效完成預告登記轉換成正式抵押登記，在法律風險的見證下，實現了潛在風險資產到實質風險資產的轉換。如房地產持續升溫，一方面將進一步擠壓工薪階層購房的剛性需求空間，在實體經濟衰落的影響下，又進一步降低了他們的還款能力和消費能力。另一方面，既更加刺激了中產以上階層對財產保值增值的欲望，不斷增加對房產的投資，又進一步弱化了他們干實體經濟的信心。這兩種效果的疊加，必將引起市場風險。如房地產市場發生過大的波動，政府為穩定市場、過濾波幅、發展經濟，必然會出臺一系列調控政策，如2004年“831”大限、2005年的“國八條”，直至2017年初各地政府相繼出臺了史上最嚴的限貸限購政策。各種政策的不斷調控，使得房地產行業出現了反復的快速升溫與降溫，但房產交易價格卻在調控中一路上揚。當房地產泡沫在不斷吹大時，一旦泡沫破碎，極可能引發大規模的信用風險。

在操作風險、法律風險、市場風險、政策風險、信用風險的反復疊加下，很有可能導致風險的鏈式反應，從而對我國金融體系造成更為嚴重的金融風險。例如，從上世紀90年代初的日本經濟危機和到2006年的美國次貸危機，直至席卷全球的金融海嘯，無不存有房地產泡沫的身影。

三、防范金融風險，化解預告登記潛在風險的幾點建議

筆者認為，目前商業銀行手中的大量未辦正式抵押的個人按揭貸款，存在著極大的不確定性，很有可能導致更大的金融風險，所以必須及早處置，才能有效避免風險。為此，提出以下幾點建議，以供探討：

（一）從法律的層面上根本解決預告登記無優先受償權的問題

立法的根本目的在于建立公平的社會秩序，而這一社會秩序必須符合人們的普世價值觀，這樣才會得到社會公允，起到維護公共秩序、保護人身財產安全和促進社會穩定的作用。所以，在現行法律不能起到維護金融秩序安定，保障金融機構的財產安全的時候，就應該修訂和完善相關法律制度，使其更具有可操作性和務實性，至少在銀行無過錯的前提下，最高人民法院不應該再支持類似本文轉載的判例，而應該為商業銀行提供法律幫助，保護商業銀行的合法權益。

（二）通過宏觀經濟改革，使經濟建設的重心重新回到實體經濟和貿易經濟上

一是持續推進一帶一路的建設，通過多邊經濟合作，借助各國的比較優勢，輸出國內過剩產能，刺激出口增長，拉動國內市場需求，使貿易經濟這匹馬車重歸拉動我國經濟增長的駕轅中。二是繼續深化供給側改革，化解產能過剩，降低企業生產成本，優化勞動力結構，刺激產業創新與實體經濟的投資，從而全面拉動國內實體經濟的發展。通過提高全民的收入水平，增強居民的償債能力，刺激消費增長，拉動國民經濟持續健康發展，逐漸降低對房地產市場的依賴性。

（三）采取溫和調控措施，促使房價理性回歸

通過改革和完善土地出讓制度，降低土地出讓價格，降低各項稅費，減輕房地產開發商的經營成本。采取有效的稅收和財政政策，抑制房地產行業的過快增長。制定和完善長期持續的房產交易制度、稅費征收政策和行政法規，穩定房價，取締炒房行為，限制投資行為，鼓勵改善型住房交易，大力支持剛需型住房交易。以穩定房價為短期目標，以去庫存為中期目標，最終要完成房價的理性回歸。

（四）地方政府應積極發揮協調與行政管理的職能，支持銀行在法定時效內辦妥正式抵押登記手續

地方政府應充分考慮到商業銀行所面臨的困境和預售房制度下所產生的大量風險資產的危害性，積極發揮出協調與行政管理的職能來，做好以下工作：

一是統一、規范和精簡本地區房產交易中心的工作流程和操作手續，為居民和銀行提供方便。二是在預售房產具備辦理產權證時，將銀行的抵押手續和產權人的發證手續區別開來，即在銀行履行了相關手續后可直接辦理抵押登記，不必等到借款人交齊所有稅費辦理出產權證后，銀行才能辦理抵押登記。三是積極協助銀行處理歷史遺留問題，解決超期未辦正式抵押登記的業務。

（五）監管機構應發揮穩定金融秩序的職能，做好監管工作

一是要充分發揮監管職能，加強銀行同業間無序競爭的監管力度，對商業銀行之間的不正當競爭行為予以堅決制止和取締。二是要充分發揮穩定金融秩序的職能，規范房地產信貸市場的管理，從制度和市場監管上杜絕房地產商的各種無理要求，理順了市場秩序，控制房地產信貸風險，為金融機構提供了良好的市場環境。三是要深入分析和研究商業銀行這種操作風險所造成的大量潛在風險資產的具體成因、確切數據、演變趨勢、預期危害等問題，及早采取措施，防患于未然。四是要充分發揮出國家金融管理部門的職能來，以強大的政府地位積極協調國家各有關部門，采取有力措施解決商業銀行現存的大量潛在風險資產。

（六）商業銀行要堅持原則，守住風險底線

商業銀行更應該堅持基本原則，守住風險底線不放松。要堅決制止以犧牲操作風險來換取市場份額的行為。要妥善處理發展、效益與風險的平衡關系，完善內控制度，嚴防操作風險，依法合規經營。要積極協調金融同業，借助同業公會的力量，統一各行的政策標準，在市場面前統一口徑，避免開發商借機各個擊破。要敢于揭示風險，積極向監管部門反映實情，取得監管部門的理解和支持，采取有力措施清理風險資產。要借助監管部門的力量，積極向政府部門反映問題，努力獲得政府部門的支持，借助行政干預力量，協調房產交易部門，實現高風險資產向低風險資產的轉化。

作者簡介：王清（1970-），男，漢族，山東煙臺人，任職于交通銀行青島分行，職務：交通銀行總行特約研究員，經濟學碩士。