對做好住房租賃市場管理工作的幾點(diǎn)認(rèn)識

楊斌

摘要：住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，住宅租賃市場還遠(yuǎn)未形成規(guī)模，住房租賃管理工作尚在探索和健全階段。政府各部門應(yīng)多措并舉，密切配合，強(qiáng)化引導(dǎo)，理順機(jī)制，出臺政策，真正做好住房租賃市場管理

關(guān)鍵詞：住房租賃；市場管理；信息庫；多措并舉

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。對于完善住房供應(yīng)和保障體系、解決不同需求居民住房問題，對于盤活存量房源、化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和促進(jìn)人口有序流動，對于加強(qiáng)和改進(jìn)社會管理都具有十分重要的意義。筆者所在的晉中市，常住人口為330余萬，年平均流動人口近5.69萬，2014年至今，累計(jì)備案登記的出租房屋約有29.82萬㎡，其中：住宅1.5萬㎡，占5%；商業(yè)26.67萬㎡，占89.44%；辦公1.65萬㎡，5.53%。數(shù)據(jù)顯示：進(jìn)行住房租賃登記備案的住宅面積很少，并且住宅備案的主要原因是承租人為了辦戶口需要。可以說，房屋租賃特別是住宅租賃市場還遠(yuǎn)未形成規(guī)模，住房租賃管理工作也尚在探索和健全階段。筆者結(jié)合居住城市的情況，就如何做好住房租賃市場管理方面的工作，從存在的問題和今后的措施兩方面淺談幾點(diǎn)自己的認(rèn)識。

一、住房租賃市場管理的現(xiàn)狀及問題

1.管理機(jī)制不健全、手段措施不到位，是住房租賃管理的軟肋

租賃管理宣傳力度不夠，租賃雙方對租賃管理理解不深，加之處罰的可操作性不強(qiáng)，執(zhí)行難度很大。現(xiàn)行的出租住房管理在形式上應(yīng)該把公安、工商、稅務(wù)、城管等相關(guān)部門納入到出租住房管理架構(gòu)當(dāng)中，但在實(shí)際工作中參與管理的各單位各部門既無手段也無措施，主動參與性不高，基本上處于停滯狀態(tài)。

2.制約措施缺乏，租賃市場隱形化，是出租住房管理的重點(diǎn)難點(diǎn)

根據(jù)住建部《城市房屋租賃管理辦法》和稅法的相關(guān)規(guī)定，以營利為目的的房屋所有權(quán)人將住房出租，應(yīng)依法登記并繳納相關(guān)稅費(fèi)。而實(shí)際上，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，住房出租人紛紛規(guī)避管理，特別以流動人員租住的城郊結(jié)合部的問題尤為突出。大量住房租賃資源中，未經(jīng)管理部門登記備案的隱形租賃行為占整個(gè)租賃市場相當(dāng)大的份額，造成政府稅費(fèi)嚴(yán)重流失，由于以上事實(shí)租賃存在較大的取證困難問題，因此住房租賃管理部門對此類問題往往有心無力。在制定地方性行業(yè)政策時(shí)，同全國大多數(shù)城市的租賃管理情況一樣，難以準(zhǔn)確掌握整個(gè)住房租賃市場的相關(guān)信息，無法通過科學(xué)分析做出正確決策。

3.涉及面廣，層面繁雜，問題重重，是出租住房難于管理的根本原因所在

在實(shí)際租賃管理中，我們發(fā)現(xiàn)許多用于居住的租賃行為沒有簽訂書面的、有效的、規(guī)范的租賃合同，有的甚至僅憑一句口頭承諾，沒有登記備案的比比皆是。有的出租人將不具合法產(chǎn)權(quán)的住房出租，有的隨意逼攆承租人，有的承租人無故拒付房租，擅自拆改承租的住房結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致民事糾紛時(shí)有發(fā)生。

一些房屋所有權(quán)人法制意識淡薄，只要誰出的租金高就把住房出租給誰，對租金以外的問題不多關(guān)注，極易給不法分子從事不法行為提供了場所，近年來頻繁發(fā)生的“黃賭毒”、“制假傳銷”等不法活動絕大部分與出租住房有關(guān)。鑒于以上情況，有關(guān)部門先后采取了種種措施，但收效甚微，并未從根本上解決問題。

二、做好住房租賃市場管理的措施和建議

1.強(qiáng)化政府市場監(jiān)管職能，理順出租住房管理機(jī)制，理清出租屋多部門綜合治理思路，奠定住房租賃齊抓共管基礎(chǔ)

由政府主管部門牽頭成立專門機(jī)構(gòu)，組成一套領(lǐng)導(dǎo)班子，負(fù)責(zé)住房租賃的綜合管理工作，由公安、房管、工商和稅務(wù)等多部門聯(lián)合履職，統(tǒng)一辦公場所，徹底糾正和克服各自為政的管理弊端，充分整合管理資源，形成合力、齊抓共管，強(qiáng)化社會治安綜合治理，建立平安、和諧、穩(wěn)定的社會環(huán)境。

各相關(guān)部門單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立聯(lián)席會議制度和信息交流制度、合署辦公。定期對住房租賃管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行會議研究。房地產(chǎn)管理部門為出租住房辦理租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時(shí)，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租住房的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的住房租賃登記備案證明。對發(fā)現(xiàn)沒有辦理住房租賃登記備案的，應(yīng)將有關(guān)情況定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。廣泛宣傳住房租賃管理的重要性，尋求各相關(guān)部門和新聞媒體的支持，加大住房租賃管理的宣傳力度，在做好宣傳報(bào)導(dǎo)的同時(shí)，我們要積極借勢、迎難而上、推進(jìn)工作。

2.建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺，加強(qiáng)事中事后管理，為住房租賃管理提供決策參考

按照相關(guān)制度要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)申報(bào)住房出租及租賃簽約等相關(guān)信息；加強(qiáng)與公安、工商等相關(guān)部門的配合，擴(kuò)大住房租賃信息采集、申報(bào)范圍；建立《住房租賃信息申報(bào)臺賬》、《住房租賃信息采集臺賬》、《住房租賃登記備案臺賬》及相關(guān)電子檔案等等，通過以上諸多環(huán)節(jié)，力求實(shí)現(xiàn)的住房租賃信息的有效采集。利用采集到的租賃信息資源，建立信息資料庫，定期發(fā)布住房租賃參考價(jià)格，為租賃雙方提供出租、承租、轉(zhuǎn)租的價(jià)格指導(dǎo)以及出租房源分布等方面的信息服務(wù)；為稅務(wù)部門征收住房租賃綜合稅、司法機(jī)關(guān)調(diào)處租賃糾紛和提供法律援助以及房地產(chǎn)市場交易提供參考依據(jù)。

3.審慎出臺相關(guān)制度，有效規(guī)范和管理住房租賃市場

針對一些大城市對商改住的限制和當(dāng)前住房租賃的現(xiàn)狀以及“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”的規(guī)定，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對此積極性不高，因?yàn)槿〉蒙虡I(yè)用地費(fèi)用高于住宅用地；使用年限短30年；且開發(fā)企業(yè)建設(shè)中投入大量資金，許多還是商業(yè)貸款，需急于出售回款還貸，雖然目前銷售困難，但開發(fā)企業(yè)還在積極采取促銷手段爭取出售；有的開發(fā)企業(yè)還在項(xiàng)目中多爭取商業(yè)面積，想以此彌補(bǔ)住宅銷售不利的部分。另外，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為暫定、四級資質(zhì)，占到總數(shù)的75%以上，這些企業(yè)進(jìn)入行業(yè)時(shí)間短，缺乏資金積累，住房租賃投資高，見效慢，是長期發(fā)展項(xiàng)目，與企業(yè)目標(biāo)差距較大，這些企業(yè)對此更加回避。所以，各地應(yīng)在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）文件相關(guān)精神的指導(dǎo)下出臺制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，易于操作、方便管理的相關(guān)住房租賃市場的措施，尤為迫切和重要。

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