張銘

摘要：隨著我國經濟的快速發展，作為國民經濟重要支柱產業的房地產行業發展迅猛，與房地產項目配套的公共配套設施也越來越完善和齊全。地下停車位的建設已成為房地產項目公共配套設施的“標配”項目。不同權屬的地下停車位的成本核算對企業的經濟利益具有重要的影響。本文通過對地下停車位成本核算的不同方式進行探討，有針對性地提出相對合理的方式，以幫助房地產企業規范核算行為，提高財務信息質量。

關鍵詞：地下停車位；成本核算；探討

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-01

引言

作為與房地產項目配套的地下停車位一般有兩類：一類是立項為附屬公共配套設施的民防工程，實際作為停車位使用；另一類是開發公司在立項、設計時就將其定位地下車位，具有最終的建筑面積測繪報告和產權初始登記證明，可以根據可售面積單獨取得所有權權證書，即俗稱的地下產權停車位。但地下停車位可售面積與地面商品房可售面積現實中又存在區別。因此不同權屬的地下停車位會計成本核算方式對企業最終利潤影響很大。現本文就從地下停車位成本的會計核算角度進行探討。

一、地下民防工程作為停車位的會計成本核算

房地產項目中立項為附屬配套的地下民防工程，一般由開發商在開發項目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門。開發商再向人防工程管理部門繳納10-20年的使用費后返租民防工程給居民用作地下停車位，出售10-20年的使用權給業主。作為公共配套的民防工程所有權已不屬于開發商，其開發成本不單獨保留，而是分配到房地產項目總可售面積中。

二、單獨立項設計的地下產權停車位的會計成本核算方式及利弊

房地產項目中單獨立項設計的地下產權停車位，雖然也屬于配套設施的一部分，但作為可售面積與民防工程轉做的停車位有本質區別，它與地上可售商品房面積共同構成房地產項目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于：可售地下停車位沒有國有土地使用權分割證明，不能像地上可售商品房產一樣售后可領取國有土地使用證明，因此也就不能辦理抵押、質押等手續。

1.不單獨核算可售地下車位的成本，分配至地上可售商品房面積。將可售地下車位作為公共配套設施成本由可售商品房承擔，實際上混淆了公共配套設施概念。作為公共配套設施應該是非營利性的，由全體業主共同所有，免費提供給廣大業主使用；而可售車位作為一個營利性的開發產品類型，銷售行為未實現前產權屬于開發商。因此，作為可售面積的一部分，因按會計準則制度相關規定需要對可售地下車位成本進行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影響可售商品房銷售利潤的準確性。

2.將項目總開發成本在可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間分配。這種核算方法操作簡單，但主要忽略了可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間的重大區別，即無法領取國有土地使用證書。將土地成本部分分配到可售地下車位，變相降低了可售商品房產的成本，增加了地下停車位的 成本，整體式地下車位因分攤面積多，成本增加更多，尤其在地王頻出的當下。后果是造成可售車位收入與成本的倒掛，銷售虧損是不爭的事實。當地上可售商品房產銷售速度大于可售地下車位銷售速度，特別是可售商品房產售罄而留有可售地下車位的情形下，形成企業報表盈利提前而虧損在后，實際上提前多繳了稅金，當企業無后續項目，虧損無法彌補時，不利于企業稅負的公平合理。

3.將項目總開發成本剔除土地成本后在可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間分配，土地成本由地上可售商品房產承擔。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異，比第一種方法具有合理性，實際操作中注冊會計師審計時傾向于這種核算方法：地下產權車位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處，與第一種核算方法一樣，沒有考慮將總開發成本中除土地成本外其他與地下可售車位不太相關的基礎設施、公共配套設施、開發間接費等對地下可售車位成本的影響剔除，實際上也部分虛增了地下可售車位的成本，拉低了地面可售商品房產的成本，收入成本倒掛現象雖有所改觀，但未能完全消除。但如何全面有效判斷區分哪些與地下可售車位是否相關的基礎設施、公共配套設施、開發間接費等成本似沒有統一的標準，個人衡量的尺度不同， 人為判斷的因素較大。

4.按最終土建竣工造價審核報告確定的工程土建總成本， 在可售商品房產和可售地下車位中進行分配，可售地下車位僅歸集分配的土建成本和項目貸款的利息支出。前期工程、基礎設施、公共配套、開發間接費用等與可售地下車位的關聯性不是太密切，所以地下可售不承擔分配上述幾項的成本。項目貸款周期長，基本貫穿整個項目開發過程的始終，作為公共的成本費用應由總可售面積承擔。這樣核算基本解決了地下可售車位收入成本倒掛的不合理現象。

三、結語

綜上所述，筆者認為單從會計核算的角度看，在遵循會計準則制度的前提下，地下可售車位成本的核算采用最后一種方式應是相對合理的，應該也是具有可操作的，規避了核算中不合理現象的出現，以及企業稅負的相對公平合理問題。但從稅收的角度看，這種核算方式要得到稅務部門的認可難度相當大，因此需要加強與稅務部門的溝通，爭取他們的理解和支持。

參考文獻：

[1]朱純文.房地產公司的車庫和地下停車位財務處理[J].財務與會計，2015（1）：32-33.