房地產開發企業“營改增”淺析

李春華

摘要：隨著“營改增”稅收政策的全面實施，我國房地產企業面臨調整納稅籌劃方案的剛性需求，本文分析了“營改增”對房地產企業的影響，提出“營改增”稅收政策下房地產企業的改進策略和納稅籌劃。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；納稅籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

一、引言

“營改增”是我國經濟新常態下為促使第二第三產業加速發展而實施的稅收新制度，目的在于減輕企業稅收負擔，降低企業生產成本，增加企業市場活力。“營改增”取締傳統的營業稅，只對產品或服務增值部分征收增值稅，對于多數企業來說是利好，但是房地產企業屬資金密集型行業，其生產經營過程有著特殊于其他企業的方面，因此在“營改增”新稅收政策下面臨諸多風險，必須在納稅籌劃方面引起高度重視才能應對“營改增”帶來的納稅困境[1]。

二、“營改增”對房地產企業的影響

“營改增”稅收政策的施行對房地產企業來說是把雙刃劍，有利也有弊，現實中由于種種原因可能導致房地產企業多項進項稅不能納入抵扣范圍，增加企業稅收成本， 給房地產企業帶來了不同程度的稅收風險。

（一）從業人員對新政陌生，增加了經營管理成本

相對于執行了幾十年的營業稅稅收政策，“營改增”從正式頒布到實際執行期限相對較短，且行業牽涉面廣，環節較多，對房地產企業合同簽審、賬務處理、稅收申報和發票管理等方面提出了新的要求，導致大部分從業人員對政策相對陌生，理解不透徹，能靈活運用的人少之又少，無形中增加了企業稅收管理難度，執行中難免因或這或那的原因導致結果存在偏差，造成不必要的稅款流失，增加企業經營管理成本。

（二） 存續項目征稅方式選取不當，增加了稅收風險

“營改增”政策實施前，房地產企業已開工建設但尚未完工的項目，由于前期已發生的各類費用無法取得增值稅專用發票或購買方不愿意開具增值稅專用發票，導致進項稅無法正常抵扣，企業極易可能簡單依據施工許可證或總包合同約定的開工時間將其備案為老項目，采用簡易辦法計征增值稅，結果因缺少依據各項目實際情況進行必要的稅收測算和分析，可能導致部分項目存在多繳增值稅的風險。如某項目前期費用發生較少，開工日期為2016年4月30日之前，項目為政府招商引資配套項目，銷售定價原則為保本微利，由于增值較少，可能選取11%稅率的一般計稅方式更合理。

（三） 項目稅收籌劃缺乏全局觀及后期執行不到位，導致籌劃方案流于形式

現實中，項目開發前期籌劃階段含開發模式選取、開發業態、項目定位、后期的定價策略等，缺少專業財稅人員參與，可能導致公司選擇了在營業稅政策下適合但“營改增”背景下不適合或操作起來稅收風險很大的項目開發策略，如加名聯建開發模式。

項目運營中，因業務合同簽訂不當如單純依據采購價格高低而非采購成本高低確定合作單位、合同內容約定不明或不同稅率事項金額未分開等；增值稅專用發票管理不善包括：應取得增值稅專用發票而未取得、對發票真偽、合規性缺乏專人審驗等；工程結算報告部分細項與合同內容不一致；項目完成后，對整個項目的稅負缺乏必要分析，對稅收籌劃效果缺乏必要評價等導致先前制定的稅收籌劃方案執行不到位，使得公司整個項目稅收籌劃流于形式。

三、房地產企業在“營改增”稅制改革中應對策略

（一）加強對財務人員的管理和培訓，降低人為失誤導致的稅收風險

稅收政策的變化對房地產企業的影響巨大，企業財務人員應時刻關注國家稅收政策的動向，在經濟環境錯綜復雜，市場動蕩的情況下以不變應萬變。首先要求房地產企業具備高素質高水平的稅務籌劃人員，擁有專業的稅務籌劃能力，熟悉國家稅收政策和地方稅收特點，能靈活運用財稅知識，合理合規的進行稅收籌劃，為房地產企業消除“營改增”帶來的不良影響。其次搭建納稅籌劃團隊，成員可以為企業內部或外部中介機構，納稅籌劃團隊的建立有利于提升整個企業的財務管理水平和風險管控能力，還可以帶動財務人員積極學習新稅法，新政策和稅務籌劃技能。第三，全面提高財務人員的會計核算能力，確保財務信息的準確有效，財務會計人員是企業資金的管理者也是受財政政策影響最深的，在工作中應當時刻保持對財務工作的清醒認識，能夠不斷反思工作成果，及時發現問題和不足，還可以形成逐級監督制度，從源頭減少失誤發生，同時實施獎勵機制，對于工作表現優異有上進心的員工給予獎勵，激勵員工工作的積極性。最后，建立財務人員工作規章制度，針對“營改增”帶來的財務核算系統的變化，及時采取應對制度和細化工作流程，確保每項工作都按計劃按規矩進行，督促相關部門適應和配合新納稅籌劃工作。有了質和量雙向保證的納稅籌劃團隊，房地產企業的財務管理水平，企業的競爭力及企業效益都會得到提高。

（二）加強增值稅專用發票管理，減少企業不必要的稅收損失

房地產企業在增值發票管理上應盡量獲取合規增值稅專用發票，減少與小型材料供應商合作，避免零散采購，最好與大型供貨商簽訂采購合同，坐實建筑耗材開支，辨別發票真偽，增值稅專項發票由專人保管，以備稅務稽查使用。同時加強對供應商的管理，在與供應商合作時為了確保增值稅專用發票的合法合規，應當認真查清對方是否具有開具增值稅專業發票的資格。其次房地產企業應進一步加強與上下游產業鏈合作，合理安排增值稅專用發票取得或開具時間，使稅款繳納有條不紊的進行。第三，房地產企業應當做好庫存管理，房地產企業需要采購大量的設備和器材、物資來滿足生產需求，過多的庫存占用太多的資金不利于企業的發展，因此房地產企業在庫存管理上應當針對需要科學分析至所需天數，加快庫存物資的使用，盡量在“營改增”之后完成采購，這樣可以使企業增值稅抵扣進項稅額，減少企業資金壓力[3]。

（三） 做好稅務籌劃工作，控制房地產業生產成本

房地產企業面對“營改增”帶來的生產成本的大幅增高必須采取一系列的稅收管理工作才能擺脫目前的納稅壓力。若要進行納稅籌劃，必須結合房地產企業的特殊情況，稅務籌劃內容有以下幾點建議：

1.充分利用“營改增”優勢，加強增值稅發票管理，爭取抵扣進項稅額

隨著“營改增”的全面實施，房地產企業應當意識到增值稅管理的重要性，加強稅務籌劃的意識和能力，在企業內部應充分做好增值稅發票的管理工作，嚴格按照新稅法的制度，認真分析可抵扣的增值稅進項稅，切忌盲目籌劃稅務，在合理合法范圍內，彈性選擇增值稅發票的種類，高低稅率分開核算，免稅業務和非免稅業務分開列賬，依據不同稅率的高低選擇合適的合作對象，避免高低稅率打包簽訂合同等，并嚴格控制合同的執行。同時注重納稅管理的細節推敲，在不違背法律法規的情況下合理減輕企業稅負。

2.增值稅和土地增值稅籌劃有效結合，合理降低綜合稅收成本

土地是房地產企業開發必備的要素之一，房地產企業土地增值稅作為影響企業稅負的重要稅種，土地增值稅的扣除項目與房地產項目的成本、增值稅的進項存在重要聯系，增值稅進項稅是否能抵扣直接影響扣除項目成本高低，進而影響土地增值稅高低，因此，要綜合考慮兩大稅種對于成本或扣除項的關系，合理運用兩項稅收政策的特征和有關優惠政策，合理減輕企業稅負，提高房地產業的效益。

除了以上的納稅籌劃外，房地產企業還需要監督內部人員的投機行為，改善房地產產業鏈上下游企業的財務管理，形成財務鏈的良性循環，減少不必要的中間環節帶來的企業成本升高。注重稅收籌劃效果的評價，為優化后續稅收籌劃方案積累經驗。

四、結語

“營改增”試點的成功和全國范圍內的推廣表明一方面稅政把握透徹，執行管理得當，能較好實現中央對企業降稅負去杠桿這一利好政策，對增加企業市場活力又較好的促進作用，另一方面房地產企業在“營改增”新稅收模式下面臨著巨大的挑戰和稅負壓力，如果管理不當，也會造成企業稅負增加，經營效益下降。但從長遠看“營改增”有利于房地產企業的稅負的減輕，所以企業必須在“營改增”新要求下轉變觀念，提高稅收管理水平，完善資金鏈和業務鏈，針對“營改增”開展合理科學的納稅籌劃才是房地產企業保持平穩發展的有效策略。

參考文獻：

[1]王威威.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].中國商論，2016（36）.

[2]毛航.營改增對房地產企業稅收籌劃的影響及對策分析[J].財會學習，2016（18）.

[3]甄月萍.房地產企業“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）.