我國房地產金融存在的問題與對策分析建議

毛麗萍

【摘要】我國房地產行業已經進入了快速發展階段，行業快速發展同時也帶來了大量問題，本文就我國房地產金融存在的問題與對策作簡要闡述。

【關鍵詞】房地產金融 問題 對策

房地產與金融行業的關系非常的密切，房地產自身屬于資金密集型行業，與金融行業之間相互依存、相互支持、共同發展。如果房地產金融行業發展不正常的話，不僅會對社會經濟造成嚴重的影響，同時也會影響到社會發展穩定。

一、房地產金融概念、特點和職能

（一）房地產金融的概念

房地產行業是資金密集型行業，需要大量資金支持，對金融業的依賴是先天性的。所謂的房地產金融則是在房地產開發、建設、經營、管理、服務過程中，通過信用渠道與貨幣流通進行的一系列集資、融資、籌資活動，活動的質性屬于經濟活動同時也屬于金融活動。房地產金融行業十分復雜，涉及到從開發到后期的管理、融資、籌資等一系列活動，具體而言則包括了再生產過程中存款、投資、信托、買賣、租賃、貼現等一系列的金融活動。

（二）房地產金融的特點

集中性。作為大宗商品，房地產其單件價值大，無論是生產還是流通環節，都必須有巨額資金投入，必須有金融機構參與和穩定充裕的信貸資金來源。

資金周轉期長。房地產開發建設需經過取得土地、開發、建筑施工、裝修、竣工驗收等一系列環節。開發時間長，購買者往往采用分期付款方式購房，資金收回期長。

資金運動固定性。房和地在物質形態上是連為一體不可分割的，在交換上流轉只是權屬關系變更。

資金增值性。一方面，房地產資金能帶來收益即利息，另一方面，土地是不可再生資源，經濟發展對房地產的需求將日益增加，供求關系導致了價格上漲。

風險性。在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的因素，有可能使預期收益與實際金融收益相背離，因而存在資金損失的風險。

（三）房地產金融的職能

為房地產開發經營提供了資金保障。房地產從建設到管理需要經歷多個環節，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。金融聚資功能將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。金融市場上，資金需求者可以通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。

二、我國房地產金融存在的問題

（一）融資渠道單一

房地產行業對資金的需求量非常大，項目從建設到后期管理工作都需要大量資金，房地產行業資金回收需要等到銷售工作結束后，并且由于購買方式不同，資金回收周期長。因此前期融資工作十分重要。由于我國房地產開發公司的數量非常大，公司資金來源大部分都是通過銀行貸款，對于開發商而言，需要其承擔非常大的風險，一旦融資環節出現了問題，就可能會導致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）市場監管工作不到位

房地產行業的快速發展為經濟發展提供了巨大動力，由于其對財政貢獻突出，某些管理工作人員片面追求經濟增長，對房地產行業的依賴度非常大。雖然國家面對高房價已經出臺了一系列的調控措施，但是某些部門在實際工作中積極性并不高，監管工作不到位，導致調控工作沒有達到預期的目的。

（三）信貸規模的快速增長

與西方國家相比，我國的房地產行業起步雖然晚，但是發展速度非常快，風險與問題也特別大。由于城市化進程的推進，人口持續增加，在短期內房產供應缺乏價格彈性，房價快速上漲，導致了大量投資者“炒房”，金融機構受到利益誘惑，擴大了信貸規模，大量資金流入房地產行業，導致了房價進一步上漲，價格上漲帶來的利益誘惑導致了更多資金進入到房地產行業，造成了惡性循環，泡沫化嚴重。

（四）風險識別與應對體制不完善

房地產在風險度量方面技術尚不成熟，無法有效的對風險進行識別與衡量。當市場泡沫破滅時，銀行會出現大量壞賬，無法維持房地產企業經營；在信用方面，由于沒有對貸款人資格進行嚴格的審查，造成銷售困難，開發商難以償還貸款。

三、完善我國房地產金融體系的對策建議

（一）擴大融資的渠道

融資渠道單一導致了風險集中，為了改變風險集中的狀態，應該建多元化的融資渠道，改善由銀行提供絕大部分貸款的現狀。可以推行地產貸款證券化，信托投資基金。信托投資基金中通過發行收益憑證或者是股份，達到吸引投資的目的，利用該方法時，需要建立完善的管理制度，對風險進行合理的規避。

（二）政策與法規完善

房地產行業與人民生活有著密切關系，必須要健全與之相關的法律法規體系，促進其穩定健康發展。房地產行業存在供小于求的一個重要原因是投機性需求大量存在，必須要采取一定措施來抑制投機性需求，從而將房價控制在合理穩定的范圍內。如利用稅收政策，對空置房與投機行為征收較高比例的稅，通過提升投機行為成本從而將房價穩定在一定范圍內，從而促進市場向著規范化方向發展，確保市場參與者合法權益得到應有的保障。

（三）控制信貸規模

商業銀行往往更容易受到商業利益的誘惑，需要政府在管理措施上加大力度，通過嚴格的信貸政策對購房行為進行嚴格控制，也可以依據區域不同，從總體上對信貸進行分配與管理，對盲目貸款與不良投資等行為進行識別與控制，通過加強對資金管理，將風險進行轉移與分散。

（四）完善監管與發展機制

除過依靠半法律的手段進行規范外，還需要建立長期平穩發展機制，要實現機制的有效與長期性，就必須要回歸住房的基本屬性——居住，完善住房保障制度、完善城市建設規劃、完善財政體制，確保在政策發生變化時，市場能夠保持穩定。房地產市場監管也是工作的一個重要方面，要發揮宏觀調控的作用，發揮政府職能，及時了解市場狀況，對發展趨勢進行科學的預測，及時發布信息并對開發商投資進行合理引導。

（五）加大金融行業對新興產業、實體經濟、現代服務業的支持力度

我國經濟正處于結構調整與轉型時期，新興產業發展需要大量資金，而當下的情況下資金投入量不足，產業發展速度較慢。金融行業要將重點轉移到結構調整工作中來，提升對實體經濟的支持力度。在對現代服務業支持方面，金融行業自身處于服務行業的核心，要鼓勵商業銀行大力創新，提升資金的利用效率。

房地產金融無論是對房地產行業還是對金融行業都有重要的影響，為了促進房地產金融健康持續發展，需要結合到我國房地產行業發展的實際情況，從影響房地產金融行業發展因素入手，通過經濟、政治、法律手段對其進行規范與約束，從而促進房地產金融的持續長遠發展。

參考文獻

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