量化寬松的貨幣政策對房地產市場的波動性分析

【摘要】量化寬松的貨幣政策是2008年次貸危機后各種為提振本國經濟與產業(yè)選擇最多的方式，我國為應對國外市場萎縮、國內市場不振的情況，在2014年底推動了量化貨幣政策。其政策對房地產市場的影響一直存在很大的爭議。本文基于長沙市1998～2015年數據進行實證分析，結果表明量化寬松政策對房價影響并不顯著，反而房地產投資額和第二產業(yè)發(fā)展帶動了房價的上漲。

【關鍵詞】量化寬松 貨幣政策 房地產市場 因素分析

一、引言

作為國家首批兩型社會試驗區(qū)和長株潭城市群核心的長沙，其房地產產業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展對帶動地區(qū)經濟發(fā)展有這重要作用。特別是“十二五”、“十三五”規(guī)劃以來，長沙城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平都得到更完全健康的發(fā)展。相比中部其他省會城市，長沙經濟增長平穩(wěn)快速，房價漲幅目前處于合理區(qū)間。因此本文選取長沙市2000～2015年數據分析量化寬松政策對房價的影響有重要參考價值。

二、研究假設

本文選取市場因素和貨幣因素，結合國內外研究綜述構建以下研究假設：

假設1：市場利率與房地產價格負相關

John B.Taylor（2007）研究提出當房價上升時，企業(yè)和個體的借貸能力會提升，違約概率會下降；Matteo（2005）提出房價的上漲可以讓社會活動更容易的獲得貸款，起到推動社會供需總量的發(fā)展，因為房價的上漲帶來企業(yè)固定資產和個人資產的增值，其償債能力也得到提升[1]。綜上研究，所以市場利率的變化對房價波動存在關聯。

假設2：貨幣供應量與房地產價格正相關

Stephen（2005）運用產品市場、房地產市場與政府當時推行的貨幣政策建立一般動態(tài)模型，實證結果表明擴張的貨幣政策對房價產生正向波動。Deokho（2006）運用協整檢驗研究了市場利率和房地產價格之間的關系，研究結果顯示兩者之間存在長期負相關。伴隨著我國經濟的高速發(fā)展，我國貨幣供應量也長期處于高位增長，這在一定程度上市造成房價上漲的原因。

假設3：投資規(guī)模與房地產價格正相關

Claus（2007）研究得出當投資增長幅度下降時，房地產價格的波動趨于平穩(wěn)，當投資增速維持或持續(xù)增長時，房地產價格波動較大，同時房地產價格和行業(yè)信貸總量之間符合長期一般均衡關系，因此投資規(guī)模可能是影響房地產價格的關鍵因素。

假設4：第二產業(yè)增加值與房地產價格正相關

同步全國進行的產業(yè)結構調整，長沙整體產業(yè)機構轉型發(fā)展良好，作為集聚了三一重工、中聯重科、山河智能等一批機械制造的城市，第二產業(yè)整體所占比重較大，各產業(yè)與行業(yè)之間存在良性互動，相互促進發(fā)展。第二產業(yè)增長為長沙政府稅收、提高居民收入、帶動相關產業(yè)發(fā)展等都貢獻了重要作用，同時第二產業(yè)增長也會占用跟多資源，增加了整體需求量，進而可能帶動房價的上漲。

假設5：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房地產價格正相關

城鎮(zhèn)居民的購買能力是影響房地產需方市場的關鍵因素，人均可支配收入的增長會影響居民購買住房的意愿，推高房地產需求從而導致房地產價格的上漲，所以城鎮(zhèn)居民的可支配收入和房地產價格之間存在明顯正向關系。

三、實證分析

（一）數據與模型設定

本文數據來源長沙政府統計信息網和國家統計局，整理收集了2000～2015年市場利率X1、貨幣供應量X2、房地產投資額X3、長沙市第二產業(yè)增加值X4和長沙人均可支配收入X5。建立如下多元線性回歸模型：

Y=β0+βiXi+μ

其中Y為長沙市住宅平均銷售價格，Xi為影響長沙市住宅平均銷售價格的因素，K為解釋變量的個數，β為回歸系數，μ為隨機干擾項。

（二）數據處理

本文通過Y與Xi之間的散點圖與直線擬合，進行OLS回歸分析，回歸模型中Y與Xi之間總體線性相關性顯著，回歸系數檢驗X前參數有未通過t檢驗（p-value=0.7874、0.7129、0.2701>a=0.05），并且X4回歸系數為負數與前期假設預期不符，所以解釋變量之間存在多重共線性。

因為初步選定的五個自變量間存在多重共線性的問題，為保證有效性，必須將一些相關的自變量從模型中剔除。計算各自變量之間相關系數矩陣的結果如表2所示。

因Xi之間存在多重共線性，為保證各自變量的有效性，需刪除相關的變量。

由表可知，與X1、X3、X4、X5之間存在高度相關性。

依次作為簡單回歸：

（1）Y=1479.749+0.000431X1

（18.10） （20.11）

R2=0.9172 D.W.=1.147877

（2）Y=1932.8212+0.000114X3

（19.38） （28.12）

R2=0.968335 D.W.=1.40245

（3）Y=1511.536+1.2823136X4

（18.11） （25.02）

R2=0.979649 D.W.=1.973452

（4）Y=149.2346+0.193116X5

（0.96） （19.07）

R2=0.962839 D.W.=1.273452

由上可知，長沙市住宅平均銷售價格受長沙市房地產投資額影響最大，所以選X3的回歸方程作初始的回歸模型，其他變量的分別帶入得到最佳回歸方程。

首先，公式（3）中引入X1，擬合度符合預期上升并且在顯著性水平下通過了t檢驗，并由D.W值可知沒有一階自相關，因此X1、X3作為解釋變量滿足條件，再依次用X4、X5與X3回歸分析，但其OLS回歸結果不佳，所以可只考慮用X1、X3加引入另一個變量的效果是否更好。然后，在初始模型包含X1、X3之后依次引入X4、X5，兩者都沒有通過顯著性水平檢驗，并且結果也不符合預期，由此可以得出用三個解釋變量進行回歸模型分析不符合預期，存在多重共線性的問題。最后，進行四個解釋變量的回歸模型分析，得出結果不符合預期要求。由此作出判斷，選擇X1、X3與Y建立回歸模型最佳。

（三）回歸方程的建立及結果的解釋

建立長沙市商品房平均銷售價格，長沙住宅投資額X3，長沙第二產業(yè)增加值X4的線性回歸方程，回歸結果如表3所示。

采用長沙住宅平均銷售價格、市場利率X1、住宅投資額X3構建回歸模型，結果如表3：

多元線性回歸方程結果如下：

Y=1593.832+0.000291X1+0.743158X3

由之前分析可知因為存在多重共線性，在剔除貨幣供應量X2、長沙市第二產業(yè)增加值X4和長沙人均可支配收入X5，長沙住宅價格投資額X3、市場利率X1與長沙住宅平均銷售價格呈現顯著相關關系。對構建的多元線性回歸方程進行OLS估計和D.W檢驗后，得出不顯著，nR2=14.78949，說明該回歸方程存在異方差性。在運用加權最小二乘法估計得的結果，列回歸方程：

Y=1527.844+0.000119X1+0.864415X3

通過回歸方程可知，在選取的自變量里對房地產價格影響最大的是長沙市住宅投資額，其次是市場利率。經過上述回歸分析得出結果可知，長沙住宅投資額與房地產價格呈正相關。住宅投資額每提高1個單位，房價對應增加0.864415個單位。

由此得出，作為衡量房地產市場供給方的住宅投資額X3對房地產價格有顯著影響，當住宅投資額出現明顯波動時也會帶來房價的顯著波動。其次市場利率X1水平作為影響房地產市場需求方成本的重要因素對房價也有顯著影響。同時由回歸結果可知貨幣供應量X2、長沙市第二產業(yè)增加值X4和長沙人均可支配收入X5對房地產價格的影響不顯著，這表明目前剛需占整體住宅需求量的比例還是有限，存在大量投機需求，同時房地產價格的波動也會導致明顯的羊群效應，需要市場及時抑制泡沫膨脹防止出現系統風險。

四、結論與啟示

由以上分析可得，在選取的變量中對房地產價格影響最大的因素為住宅投資額，結合長沙市當前具體的經濟發(fā)展狀況分析，可以得出結論：首先，住宅投資額代表房地產企業(yè)的未來預期與未來選擇，敏銳的房地產企業(yè)往往偏向于投資熱點城市、熱點地區(qū)，這也就是全國各地屢屢曝出天價地王的原因，所以某一地區(qū)住宅投資額的劇烈波動往往會導致房價的劇烈波動。其次，市場利率對房地產市場供給方和需求方的成本都有明顯影響，市場利率的下降會在一定程度上激活市場活力，房地產企業(yè)融資成本和購買方貸款成本降低，也會激發(fā)供需量的明顯增長。最后，貨幣供應量對房價波動不起顯著性影響，表明在現階段量化寬松政策對房價影響還處于合理可控的范圍。面對目前房地產市場剛需有限、投資性需求快速提升的情況，需要政府制定有效政策甄別剛需和投資性需求，在推動城鎮(zhèn)化、改善居民居住條件的同時遏制不合理的投資性需求。

參考文獻

[1]John B.Taylor，2007，“Housing and monetary policy”，NBER Working Paper 13682.

[2]Stephen Malpezzi and Susan M.Wachter，2005，“The Role of Speculation in Real Estate Cycles”，Journal of Real Estate Literature，Vol.13，No.2，P141-164.

[3]Claus Greiber and Ralph Setzer，2007，“Money and housing -evidence for the euro area and the US”，Deutsche Bundesbank Discussion paper.

[4]姚莉，馬文鵬.次貸危機再回顧及對我國經濟轉型期貨幣政策的啟示[J].湖南社會學，2015，（06）：126-130.

[5]劉曉蘭.美國量化寬松貨幣政策對中國經濟的溢出效應研究[D].湖南大學，2015.

作者簡介：李菲（1993-），遼寧撫順人，深圳大學研究生，研究方向：金融市場。