農村土地資產評估問題及對策研究

周超+任杰+廖玉

摘要：隨著經濟的發展及農村土地使用制度的改革，土地占農民資產價值的比例越來越高。我國農村土地評估行業發展時間較短，存在農村土地產權制度不完善、缺乏能夠指導農村土地評估實踐的技術規范及城鄉建設用地土地市場不統一等突出問題。為促進農村土地評估行業發展，應全面落實農村土地權屬界定，加強農村土地評估理論體系和技術規范的建設，破除土地使用城鄉二元結構、統一建設用地市場。

關鍵詞：農村土地；評估；建議

中圖分類號：F301.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-00-02

農村土地是農民生存、發展的根本和來源。市場經濟體制環境下，以市場機制配置土地資源成為市場經濟發展的客觀要求。管好、用好農村土地資源，是統籌城鄉改革發展的客觀要求，對于促進農業和農村經濟的發展，帶動農戶增收，都有十分重要的意義。當前，農村土地資產評估的理論體系和技術規范與城市國有土地資產評估相比存在巨大差距。在當前農村土地制度改革不斷向縱深推進、城鄉要素交流越來越活躍的大背景下，建立規范的農村土地評估體系是盤活農村土地資源，促進農村社會和諧穩定的現實需要和內在需求。

一、當前農村土地資產評估面臨的主要問題

1.農村土地產權制度不完善

長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足、嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。 目前，我國農村土地產權制度存在嚴重缺陷，主要表現在以下三個方面：第一，農民對農村土地確權的認識不夠。由于政策宣傳解釋不夠，有些農民沒有認識到農村土地確權的重要性。甚至會認為土地確權會增加自己的經濟負擔；同時，有些農民因為外出務工，不愿意返鄉配合土地確權。第二，歷史原因造成農村土地權屬不清，主要表現為農村土地權屬資料缺失，農民拿不出有效的證據證明自己土地的權屬；第三，農民集體經濟組織雖然存在，但沒有有效的行使集體土地所有權權利。農民更是無法有效的保障自己的合法權益。 合法有效的產權是農村土地評估的基本前提，產權制度的不完善嚴重制約了農村土地評估的發展。

2.缺乏指導農村土地資產評估的理論體系和技術規范

完善的理論體系和技術規范是保障農村土地資產評估有序發展的重要前提。雖然從2016年12月1日開始實施的《中華人民共和國資產評估法》一定程度上規范了資產評估行為。但缺少針對農村土地評估現實情況的具體實施細則。無法有效的指導農村土地資產評估實踐。容易造成評估人員在評估實踐中缺乏執行的具體標準和依據，在過程中存在混亂、無序的狀態，無法形成一個公平公正的農村土地交易市場。

3.城鄉土地二元結構

農村發展不僅承擔著改善農村生產生活條件，提高村民生活福利水平的責任，也涵蓋了國家在處理城鄉關系，解決“三農”問題和建設新農村方面的正常內容，在當前農村土地制度改革不斷向縱深推進、城鄉要素交流越來越活躍的大背景下，農村土地生產活力將進一步釋放，農村土地制度改革、土地綜合治理、城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市、宅基地改革等都需要打破城鄉土地二元結構，建立農村土地評估體系。目前我國實行的是城鄉二元的土地所有制結構，城市土地與農村土地的產權主體不同。城市土地為國家所有，農村土地為農民集體所有。但正是由于這種城鄉土地二元結構造成了城鄉建設用地無法合理自由流轉，使得農村土地的資產價值無法顯現，是農村經濟乃至農村土地評估發展落后的關鍵原因。首先，由于城市土地的基礎設施配套程度、人口密集程度明顯優于農村土地，造成城市區位條件比農村土地好、在用地需求上，國有土地高于農村土地。而需求決定價格，進一步造成了國有土地價格遠遠高于農村土地。其次，農村土地流轉市場機制缺乏。我國農村土地資產管理是一種相對靜態的管理，農村土地的流動性不高，造成農村土地的資產的價值無法顯現，也造成了農村土地評估發展的滯后。

二、改善農村土地資產評估現狀的政策建議

1.加快推進農村土地確權工作

農村土地是農業增效、農村穩定、農民增收最基礎的生產資料。《中華人民共和國物權法》明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。加快農村土地確權工作的開展，有利于保障農民的物權。要保障農村土地確權的順利開展，首先應加大政策宣傳讓農民了解土地確權的重要性。以宣傳冊、板報、村集體會議，讓農民了解農村土地確權是保護自己合法權益的重要方式。確保登記真實準確明確土地權屬后，農民就可以用自己的土地進行抵押貸款，從而擴大生產經營規模。讓農村土地確權工作最大程度上獲得農民的支持。其次，建立土地權屬糾紛仲裁機構。由于歷史原因，農戶之間的權屬變更多采取口頭的方式進行，有的書面變更資料也存在合法性問題。讓農村的集體土地確權工作存在一定的難度。應建立一支由不動產登記機構、鄉鎮政府、村委會及相關司法部門組成的土地權屬糾紛仲裁機構，對在土地所有、使用、經營、承包等各類經濟活動中存在的糾紛進行仲裁，讓群眾矛盾得以及時化解，消除社會隱患。最后，相關政府機構應制定土地確權相關制度規范，并將土地確權工作納入財政統籌預算，不增加農民經濟負擔。

2.建立健全農村土地評估的理論體系和技術規范

建立健全農村土地評估的理論體系和技術規范，是實現土地增值收益在農民、集體、國家之間合理、公平分配的關鍵環節，可大力激發農村市場經濟的發展動力。因此，應當從多方面構建完善農村土地評估體系。第一，制定完善農村土地估價指導價格體系。城市土地定期公布分用途、分地段的基準地價，那么農村土地也應該按照等級、肥力、位置等的差異逐步建立農村土地市場信息庫，并及時將交易信息對外公開。第二，加強農村土地評估專業人員的隊伍建設。農村土地資產評估與城鎮土地資產評估相比，起步比較晚，提高評估人員的業務水平是提高農村土地資產評估質量的關鍵。針對目前農村土地估人員的缺少的現狀，應當建立專業的農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員。第三，建立專業的農村土地交易服務平臺。首先是承包地、林地及草地等交易平臺，充分應用現代信息手段促進其產權交易，讓有用地需求的種植戶或者投資者能夠和愿意參與土地流轉的農民和集體面對面交流，為農民土地流轉提供規范的交流渠道。更有效的促進農業規模化經營和農村現代化建設；其次是集體經營性建設用地等的交易平臺，確保其可以通過出讓、租賃、入股、聯營等國家規定的合法方式實現土地增值，提高土地資產價值。

3.統一城鄉建設用地市場

在控制農村建設用地總量、不占用永久基本農田的前提下，加大農村集體經營性建設用地使用深度和廣度，用于發展鄉村休閑旅游養老產業和農村三產融合發展。首先，應該讓農村集體經營性建設用地實行同等入市。同等入市意味著農村集體經營性建設用地可以與國有建設用地以平等的地位進入市場，可以在更多的市場主體間、在更寬的范圍內、在更廣的用途中進行市場交易；其次，應該讓農村集體經營性建設用地與城市國有土地同權同價。同權同價意味著農村集體經營性建設用地享有與國有建設用地相同的權能，在一級市場中可以出讓、租賃、入股，在二級市場中可以租賃、轉讓、抵押等。最后，修訂相關法律法規和規章制度，為統一城鄉建設用地市場掃清制度障礙。修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，增加農民財產權利，為打破城鄉二元建設用地市場提供長遠、根本的法治保障。

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作者簡介：周 超（1983-），女，漢族，湖北宜昌人，重慶市電子工程職業學院、碩士，助教、資產評估。