美國日本房地產危機對中國樓市的啟示

邢生宇

【摘要】作為世界第一和第三經濟體的美國和日本，不盡相同地經歷了房地產市場的虛擬繁榮所帶來的經濟快速增長也都承受了泡沫破裂所帶來的經濟危機，一次是1991年日本樓市崩盤，一次是美國的次貸危機。這兩次危機不僅給世界經濟蒙上了一層烏云，而且對于美日兩國而言也同樣是一場悲劇。值得思慮的是，作為世界第二大經濟體的中國，現如今正處于房地產的繁榮時代的尾聲，房地產市場，不僅把金融市場推向瘋狂，也將中國經濟推向了危險的邊緣，反思美國日本的前車之鑒迫在眉睫。

【關鍵詞】房地產 經濟 政策

一、日本樓市的瘋狂

（一）樓市升溫

在1974至1984年間，受兩次石油危機影響，日本經濟低速增長，而為了抑制物價所實行的緊縮貨幣政策，也抑制了投資和消費，同時造成了日元在1978年以后不斷地貶值。直至1985年簽署廣場協定，同時也為了提振經濟，日本央行開始實行寬松的貨幣政策，鼓勵投資，而在1986至1987年間，日本中央銀行連續5次降息，中央銀行貼現率從5%降低至2.5%，而在廣場協定中，美元貶值，日元升值，國際資本隨之涌入日本。造成資金過剩，流動性過剩，大量資金進入房地產市場，推動了樓市的瘋狂上漲。

（二）瘋狂的開始和破裂

到了1989年樓市已經變得十分瘋狂，受此誘惑，許多民眾紛紛拿出儲蓄進行投機，樓市已經變得讓人瞠目結舌，東京都的地價相當于美國之和。高速飆升的房價已經使得普通民眾喪失購房的能力，失去購房需求的支撐，日本樓市的繁榮只不過是空中樓閣，搖搖欲墜。

為了抑制過熱的市場，日本央行連續上調貼現率，1989年5月開始后的15個月，日本央行5次加息，把貼現率提高至6%，減少了市場貨幣的供給量，而且在1991年后國際資本的撤離，加速了泡沫的破裂，而后引發日本樓市崩盤。

二、美國樓市危機的起始

（一）誘因

原本住宅貸款抵押公司，將購房者的貸款項目債權出售給華爾街的投資銀行，這些投資銀行將這些貸款打包成證券出售給其他的銀行或者一些投資者，伴隨著樓市的上漲，這個優級貸款給房貸公司，華爾街以及投資者帶來了可觀的利潤。

在911事件發生以及互聯網泡沫破裂后，為了刺激經濟，美聯儲降低了短期國債的收益率，銀行便可以更加廉價地借到更多的錢，同時由于收益率的降低，投資者放棄了穩定的國債收入來源。于是大量的資金投向了預期收入可觀的房地產市場，從而催生了泡沫繁榮，不斷上漲的樓市也引誘著各方走向危機的邊緣。

而后，房貸公司的目光開始伸向更多資質不夠的購房者，而這些購房者不需用收入證明，不需用首付，甚至不需要手續，便可以輕而易舉地借到買房的錢，銀行將此類貸款劃分為次級貸款，并且證券化打包給更多的投資者。在貸款人無法償還的時候，房貸企業，銀行，投資者會收回房子，由于房價的不斷上漲，所以這些債權人并不擔心。

（二）危機爆發

但是在2007年，美聯儲在多年來第17次加息后，將同業拆借利率上漲至5.25%，利率的上升，加重了購房者的負擔，使得樓市降溫，出現了大量被抵押的待售房屋，慢慢地抵押的房產的市值開始不斷縮水，于是造成了資金流動性短缺，引發金融的系統性風險，世界經濟受此沖擊，陷入泥潭。

很顯然，在寬松的貨幣政策的下，飛速上漲的房價所帶來的豐厚的回報極為可觀，也使得逐利性的資本變得瘋狂和盲目，投機房地產不僅加大了金融風險，其外部性也中傷了實業等實體經濟，大量的自有資金和杠桿資金由實到虛，沖入房地產領域，不斷吹捧房價泡沫，房價收入比不斷地被拉高。而脫離實際收入的房價，也終會失去需求的支撐，系統性風險的發生在所難免。

三、中國的現實情況

不過中國房地產市場對比美國日本樓市來講有其獨特性的存在，首先中國獨特的土地政策總是在有意無意間地推動著房價的上漲。不難看出在分稅制改革之后，地方政府的財政收入明顯減少，財政收支難以為繼，而通過控制土地的供給，拍賣土地可以獲得的穩定的財政收入，解決了地方政府的燃眉之急。于是滯后的稅收制度改革，迫使地方政府的財政政策不得不一直沿用至今。一種具有中國特色的現象：政策的制定者和房地產的受益者走在了一條道路上，所以不得不承認政府已經被房地產綁架了。

其次中國特有的傳統文化也在一方面消化了房價泡沫。在中國，男兒成家就要有房，而且父母花光積蓄買房的事也不再新鮮，這種現象在全球各地罕見。

當然土地的稀缺性和投資的資產荒也使得大量資金涌入房地產業。在中國，土地自古以來都是人們垂涎的資源，東部沿海城市地少人多是不爭的事實，中國耕地的紅線政策也使得建筑用地變得更為稀缺，北上廣等一線大城市人口極多，住房需求明顯，這使得一線城市的房價有一定的合理性。況且現如今的中國不缺少投資者和資金，唯獨缺少優質資產，資產荒的出現也使得投資者對房地產業十分青睞。

令人唏噓的是，在經濟下行的時期里，房價卻一直在高歌猛進。甚至出現了2016年A股上市公司中變賣商品房扭轉企業利潤虧損的現象，樓市已經變得十分荒唐和盲目。瘋狂的樓市已經危機社會的發展，首先大量的資金由實轉虛，影響社會資金的分配，不斷地擠壓實業，變相地鼓勵著投機行為，考驗著企業家的耐心，所以中國經濟的轉型和產業變革的機遇很容易在投機成風中喪失，資金杠桿的增加也加劇了金融系統性風險，危及國民經濟的安全運行。

所以，及早及時地限制泡沫已是當務之急，盡可能地讓完成房價完成軟著陸，不論是對于今后的經濟轉型還是國民福利水平改善，都有極其有利。可以從以下幾個方面入手：

（1）限制借貸資金流向，打擊地下錢莊，監控海外資本的流入，從而縮緊樓市資金來源，來限制房地產投機團體的行徑。

（2）加征房產稅，同時實行透明嚴格全國聯網的房地產登記制度，加強監管，圍堵交易漏洞。對二套房以上的房子征收房產稅，從源頭為樓市降溫，同時也能給地方政府創造出更加合理的收入來源，倒逼地方政府放棄現有的土地財政政策，增加土地供給，進而降低土地價格，從根本上給房價下降提供合理性和支撐。

（3）完善社會福利制度，增加廉租房的數量，為低收入人群提供保障，同時也要完善房屋租賃市場，提供政策支持，滿足一部分購房剛性需求的人群，從而也加大外來人口的流動的可能性，為經濟的繁榮創造基礎。