房地產行業上市公司融資現狀及問題分析

田超??

[摘要]選擇正確的融資方式，優化融資結構是我國上市公司可持續發展的關鍵。文章以房地產行業中占主導地位的上市公司為例，根據收集的數據對其融資選擇情況進行分析，并發現其存在的問題。為房地產行業上市公司拓展多元化的融資渠道和調整合理的融資結構做參考，優化社會資源配置，推動社會經濟的發展。

[關鍵詞]上市公司；房地產行業；融資方式；融資結構

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721080

1我國房地產行業上市公司的融資現狀分析

11房地產行業的融資來源分析

下表歸納了房地產行業近十年的融資來源情況，主要包括國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源：國內貸款包括土地儲備貸款以及房地產開發貸款；自籌資金主要包括企業暫時沒有利用的自有資金、企業間聯營或入股等的其他企業資金、民間資金；利用外資則是指境外房地產投資基金和境外風險投資基金；其他資金來源包括定金、預付款和個人按揭貸款等。

其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預付款和個人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時候由于宏觀政策的調整對個人按揭貸款更為嚴格，導致比例大幅下降。2009年由于美國經濟危機的消極影響，政府實施寬松的宏觀政策以刺激經濟，因此比例回升。但2009年之后，國家為調控經濟又出臺了從緊的經濟政策，又對個人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預收款相當于無息負債，房地產企業既能籌得需要的基建資金，還能將部分風險轉嫁給承租人或購房者，并保證建成后的租售情況，增強其他投資者的信心，因此預收款項是房地產企業的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。

自籌資金在2008年占比高達40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長，表明在宏觀調控壓制房地產市場的時候，房地產企業的其他資金來源減少，這時房地產企業唯有以自籌資金來維持發展。

國內貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩定，相對于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因為宏觀政策對房地產企業貸款的要求嚴格。在我國房地產企業的國內貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業開始轉向非銀行金融機構貸款或嘗試其他的融資方式。

目前很多發達國家的房地產市場已經飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國投資。雖然房地產企業利用外資的比例在四種統計的資金來源中比重最少，但事實上房地產行業是我國利用外資的第二大產業，相信日后隨著市場日漸開放發展，利用外資的比例也會隨之上漲，房地產業的資金來源也會越來越多。

12房地產行業上市公司的融資結構分析

與優序融資理論不同，我國房地產行業上市公司較多是選擇債權融資，比重高達60%，然后是股權融資，內源融資比重最小。我國房地產行業上市公司的內源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負債、低內源的融資結構不利于房地產行業的良好發展，因為企業應具有成本意識，要利用最少的資金實現最大的價值。內源融資本來應是企業融資優先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業經營等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業負債來進行融資，這種方式難以維持企業的長遠發展。因此房地產行業上市公司應該積極尋找原因并努力改善問題，務求形成平衡合理的融資結構維持企業的穩定發展。如下圖所示。

房地產行業上市公司融資方式比較

資料來源：CSMAR數據庫整理。2我國房地產行業上市公司融資存在的問題

21內源融資能力低，股權融資比例不高

我國房地產行業上市公司內源融資的比重遠遠小于外源融資。內源融資是企業發展不可或缺的重要資金來源，對企業經營有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產企業融資情況尚為良好，但每個企業都應累積自身的資金實力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權融資的比例也不高，并且很多企業僅把股權融資當成一種圈錢的行為，而沒有充分發揮股權融資的積極作用。而債權融資的比重偏大，已經大于內源融資和股權融資比重的總和，融資結構不合理，資產負債率高企，如果無法保證資金穩定供給，不利于防范市場風險。

22債券融資比例小且對銀行貸款依賴大

我國上市公司的債權融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權融資中最常采取的方式，其份額遠超債券融資。同時如果企業對銀行貸款依賴大，財務風險偏大，不利于公司持續穩定地發展。

23長短期債務融資結構比例失衡

我國房地產行業上市公司債務期限結構失衡。長期負債率的比重遠少于流動負債率的比重，說明我國房地產行業上市公司大多采用短期負債的方式來籌措資金，與資金使用時間不相符。2005年之后流動負債率有所下降，長期負債率開始上升，說明房地產企業開始注意到要調整兩者的比例關系，要使債務結構趨于合理，才有利于企業經營發展。

參考文獻：

[1]弋靜企業融資多元化問題探討——以房地產企業為例[J].西部財會，2014（10）：50-53

[2]韓素蘭房地產上市公司融資現狀與改善路徑研究[J].財會通訊，2012（8）：23-24