淺析物業管理收費難的具體解決方法

王郁

摘 要：物業管理在新型住房制度改革和房地產業不斷發展的背景下已經成為了現代化城市建設的新興產業。物業管理是否科學化和專業化，直接關系到住宅業主的切身利益，也與住宅小區的整體社會效益、經濟效益和環境效益緊密相關。但是，在目前的很多住宅小區里，出現了物業管理收費難的問題。基于此，本文對物業管理收費難的問題進行了分析。

關鍵詞：物業管理；物業收費；自主繳納

引言：隨著房地產經濟的快速發展，人們對物業管理的需求越來越強烈，伴隨著住房出現的物業管理收費問題成為了住宅小區業主們最關心的問題之一，更關系到物業公司的生存和發展。本文主要分析了當前物業管理收費難的現狀， 分析了住宅物業管理收費難的原因，并結合問題提出了幾點可行性建議。

1 物業管理收費困難的根源所在

1.1 物業管理公司服務質量不到位，影響了管理費的收繳.一般的物業管理服務，包括各項的安全保衛服務、衛生清潔服務、水電維修服務、園林綠化服務、公用設備設施的維修保養服務、停車場管理服務以及會所服務等，在履行這些服務的過程中，還出現了不能履行職責的行為，如外來人員把關不嚴，導致在小區里亂派廣告的情況，甚至出現有家里被盜、單車丟失的現象；綠化不修剪和施肥、枯枝滿樹等，這些都會讓業主感覺花費不值得，甚至也以這些現象為借口，不交費。

在用人等綜合成本不斷上漲情況下，多數物業企業一般不會想著如何提高服務質量推動物業收費，而是在減少用人、設備維護等投入上動腦筋。企業要么降低服務品質，要么甩盤降虧，導致物業管理行業整體服務陷入‘低價格、低素質、低價值的惡性循環，行業發展遭遇瓶頸。作為勞動密集型行業，物業管理的人工成本占到總成本的60%至70%，盡管很多企業減少了一些用工，但成本增長速度仍遠遠超過減少人工帶來的成本降低。在物業費增長機制短期內難以形成的情況下，物業服務企業應對成本上升，必須靠企業的主觀能動性，在提升服務的基礎上去贏得更好的生存空間。應對成本上升必須要守住基礎物業服務，這是物業企業的立足之本。實現服務升級是物業企業建立業主信任、形成雙方和諧合作關系的唯一渠道，也是企業和行業實現轉型升級的必要條件。物業企業要不斷研究業主的需求變化，創新設計服務活動，滿足業主不斷增長的需求，才能實現自身的發展壯大。

1.2 業主的繳費意識薄弱，影響了物業管理服務費的收繳

2003年的公布的《物業管理條例》，已經賦予了業主、業主委員會在法律上的自我管理住宅小區的權力，也就是在住宅小區的管理上，業主才是真正的“主人”，業主如果聘請了“管家”，肯定是需要對“管家”支付物業管理服務費的，這一點也是毫無疑義的。但是對待“管家”，業主的心態是不交錢或者少交錢最好。雖然我國已經改革開放已經30多年，并且中國從1998年正式停止福利分房，并改為商品房的制度也有將近20年的時間，但不可否認的是，業主普遍缺乏自主自覺繳納物業管理費的心態，業主對繳納物業管理服務費的意識沒有與時俱進，沒有真正跟得上商品經濟時代“沒有免費午餐”的思想。既然享受了服務，就應該付費。

1.3 商品房開發周期長，住宅小區入住率不高，導致物業管理收費難

由于商品房開發周期一般都有3～5年的時間，規模較大的住宅小區甚至有十多年的時間。在此開發過程中，因為配套設施不完善、噪音擾人、裝修干擾等原因，業主并不急于搬進來居住。據統計，個別新建小區的空置率達到30%。即使物業管理規定：無人居住的住宅小區可按70%收取物業管理費，但由于和業主聯系的難度較大，即使聯系上了，業主都以“我不住在這里為什么還要交管理費”的想法，不予理睬、不予交納。收費難、收費低，讓企業在后續經營上難以維持。

1.4 物業管理員工整體素質偏低，影響了物業管理費的收繳

因為物業管理總體而言，從業人才大多來自于下崗的工人、農民工等。文化水平和整體素質較低，對于物業費的收取沒有相關的物業管理理論知識，更是沒有收取物業費的實踐經驗。

1.5 沒有將《物業管理條例》的法制落到實處

沒有將《物業管理條例》的法制落實到實處，特別是對于業主不交費的行為，沒有一些強制性的有效措施。盡管在《物業管理條例》中規定了業主必須要繳費的行為，但是缺少具體的措施和強制性的措施。舉例來說，香港的相關文件對不交納物業管理費的行為進行了明確的規定，如業主在轉讓時，必須先將管理費交清，并且還要繳納相應年限的滯納金，這是對業主不交費的“殺手锏”。

2 解決物業管理收費難的策略

面對物業管理收費難的情況，筆者建議可以采取以下的對策。

（1）物業管理人員應積極開展物業管理行業的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題；二是整治形象差的物業服務企業。

（2）物業管理人員應與各種各樣的新聞媒體建立和諧的溝通渠道，通過輿論宣傳，報道物業管理行業的工作，引導業主和物業管理企業按照合同辦事、遵循商品經濟的市場規律，確確實實履行雙方對等的權力和義務。

（3）物業管理人員可借助社區的力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理發展的必由之路。

（4）物業管理人員同時要加強對物業管理行業的督導，強化行業自律。一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，提出可行性的解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。二是依法制定物業管理道德規范、物業管理行業的服務收費標準，使企業按能夠照行業管理制定的標準去執行，這樣便規范和約束了物業管理企業的行為。三是必須要規模化經營。通過推行企業規模化經營，創造業主和物業管理公司雙贏的局面。四是大力開展培訓工作。五是完善物業管理收費法制環境，促進物業管理向前發展：①行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切合實際、可操作較強的法律條文和規章制度，為懲罰業主不交費的行為，提供法律依據；②一定要推陳出新，與政府職能部門的積極配合，建立物業管理收費的行政保障手段和機制。六是創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果：①要通過制訂科學、合理的制度，獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；②要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為“先聽取意見，改善服務再收費”。七是完善小區“造血”功能，為物業長效管理提供動力之源：①根據物業管理成本大，收費低的實際，建議物價部門提高收費標準；②要拓寬渠道，增加物業企業的收入來源。

3 結 語

本文通過分析具體的應對收費難的方法，以期可以在一定程度上解決難收費難的問題。此外，筆者還希望政府能夠出臺具體的、有效的、有針對性與操作性的法律、法規，從法律上給予支持。同時物業管理企業也要堅定信念，不斷探索與創新，努力向前。