陳堯：小區物業糾紛怎樣在源頭上化解

陳堯：小區物業糾紛怎樣在源頭上化解

陳堯，上海交通大學中國城市治理研究院研究員、國際與公共事務學院教授

隨著城鎮化進程的加快，因違法搭建、群租、亂停車、野蠻裝修、侵占公共設施和公用部位、物業服務不到位等引發的小區物業糾紛日益顯現，成為影響城市基層社會秩序與居民“獲得感”的一個重要因素。如何破解這一難題，維護居民生活安寧與社區和諧穩定，可以從各地的探索、實踐和創新中汲取經驗、獲得啟發。

與居民期望相比還存在一些不足

全國各地在小區物業糾紛多元化解方面展開積極探索，取得了一定的成績。

例如，北京在建立和完善糾紛化解組織架構的同時，大力發展行業性、專業性調解組織，成立了全國首家省級多元調解發展促進會，培育新型調解組織，并加強與法院的訴調對接，推動形成行業性、專業性調解與人民調解、行政調解相互協調、全面覆蓋的調解網絡。深圳通過政府購買律師服務、聘請專業知識人員，打造了一個依法規范、專業高效的調解服務體系。

又如，南京于2016年通過《南京市住宅物業管理條例》。這個地方性法規針對物業糾紛的難點、熱點問題，將物業發展領域的新經驗、新趨勢納入立法范圍，使得住宅物業管理和服務、物業糾紛的化解有法可依。作為上海人口增長較快的區域，閔行區近年來進行了物業糾紛多元化解的積極探索與創新，得到中央及市有關部門的肯定。

但仔細分析可以發現，與社會需求和居民期望相比，當前物業糾紛多元化解機制還存在一定的不足。主要表現為：化解制度和運行機制不夠完善，多元糾紛化解手段尚不充分；人民調解組織和調解人員的相關配套制度不充分，調解工作經費保障不均衡等。

進一步看，物業糾紛多元化解存在不足的原因主要在于：一方面，當前的社會糾紛化解多停留在綜合治理和維穩的層面上，對于物業糾紛的多元化解缺乏系統性把握和應對；人民調解的專業性、權威性不足，而行政處置和行政調解缺位又比較明顯；行業性、專業性調解組織發展緩慢，而社會組織的市場化運作能力仍然不足。另一方面，物業糾紛產生的原因復雜多樣，一些特定糾紛無法單純從技術層面予以化解。比如，少數城市規劃和建設政策缺乏合理性和穩定性，居委會、業委會、物業公司等定位、職責、運行機制存在缺陷，催生了非常態的糾紛“頑疾”。

汲取已有調解經驗構建有機銜接體系

上海正在進行的基層社會治理創新，內涵廣泛，涉及諸多方面的任務。其中，構建有機銜接、相互協調的物業糾紛多元化解體系，無疑是申城基層社會治理創新的一項重要工程。汲取已有的調解經驗，特提出如下幾點建議：

一要真正轉變理念，從治理的角度看待物業糾紛多元化解。小區物業糾紛的化解不是簡單的管理問題，而是城市基層治理體系的一部分。要著力完善制度、健全機制、搭建平臺、強化保障，推動各種矛盾糾紛化解方式的銜接配合。

二要形成多元化解機制。這包括，堅持依法化解，完善法律法規體系；健全組織體系，構建區縣—街鎮—社區三級組織網絡以化解不同層次和范圍的物業糾紛；加強公權力救濟和行政執法，引入第三方社會組織、政府購買律師服務等，推動糾紛化解的社會救濟；推動人民調解、行政調解、司法調解協調聯動，促進和解、調解、行政裁決、行政處理、行政復議、仲裁與訴訟等有機銜接、協同治理。

三要堅持“黨委領導、政府主導、社會協同、公眾參與、法治保障”的原則，充分發揮各職能部門作用，加強城市基層治理體系建設。堅持源頭治理、預防為主的原則，理順基層管理體制。政府應充分履行在城市社區中的公共職能，加強對社區內部公共空間的治理，滿足城市居民對社區管理和服務的需求。這既意味著加強城市基層政府的組織建設，也需要推動向基層的賦權，切實發揮自治組織在社區中的自治職能。同時，還有必要重視開展宣傳和教育，提升居民的法治意識、公民意識，實現社區內部多元主體的協同共治。

總之，只有主動預防、及時了解和跟進協調，才能將物業糾紛化解在源頭、化解在基層，進而真正促進城市的長治久安，打造社區和諧共同體。