鄭永年：房地產與中國社會命運

鄭永年：房地產與中國社會命運

鄭永年，新加坡國立大學東亞研究所所長

在今天的中國，把房地產與中國社會的命運聯系起來，可能很多人已經不會感覺到過于夸張了。也就是說，房地產決定了中國社會的命運，是進步還是退步，穩定還是不穩定，是改革還是革命，是幸福還是悲慘。

實際上，很多年來，房地產的變化是最能牽動中國社會的神經，而今天這種情況變得更為嚴峻了。在政府調控接連失效之后，人們已經對房地產失去了信心，自私的人們都在瘋狂，希望在泡沫破滅之前進行最后的一搏。

近年來，中央高層多次強調：“房子是用來住的，不是用來炒的。” 但現實剛好相反，房子被用來炒，而不是用來住的。這個趨勢越來越嚴峻，在住房大量空置的同時，房價繼續快速上漲。去年年底，中央經濟工作會議討論中國經濟的幾個不平衡，其中一個就是房地產和實體經濟之間的失衡。房地產經濟對實體經濟的負面影響是顯然的，不需要多說。

炒一套房的價值相當于一個不小的實體經濟公司數十年的努力。“上市公司買房救公司”“兩個有房產的人結婚相當于兩個上市公司的合并”“為了買房，一個老太太結婚數次”等等新聞報道，一直充斥著新聞媒體。

確切地說，住房在中國已經遠遠超出其“居住”的自然屬性，而涉及到個人、家庭、集體、道德倫理等等方面。歷史地看，世界上沒有一個國家的住房，能夠像中國那樣牽動著社會方方面面的變化。

中國房地產領域發展到今天的局面，是幾個方面全面失效的結果。

一、經濟學的失效。經濟學家從簡單的供需出發，把重點放在土地供應和人口自由流動。如果住房有充足的供應，那么就不會出現現在這樣的情況。不過，很顯然，房地產并非供需市場決定的。一線城市供應不足，而二三線城市住房大量過剩。經濟學也假定，如果戶口制度改革容許人口自由流動，那么情況就可以改變。不過，即使在沒有自由流動的情況下，政府怎么做也無法控制人們涌向一線城市。北、上、廣、深這些一線城市的人口，已經超過2000多萬了，還沒有停止的跡象。

二、政府經濟政策的失效。多年來，政府千方百計采取各種限購政策，但效果不僅不佳，反而使局勢惡化。限購只是暫時現象，一旦放松，泡沫變得更大，不僅沒有消耗掉泡沫，反而使得泡沫擴展得更快。

三、市場的失效。因為中國本來就不存在一般意義上的市場（或者說概念中的市場根本不存在），市場的失效非常容易理解。因此，不管一線城市的房價多么離譜，人們還是拼命離開二三線城市，擁擠到一線城市。這里，價格因素不起任何作用，大城市的房價越高，人們越瘋狂；而二三線城市的低價住房則吸引不了人們的興趣。

四、社會壓力的失敗。中國社會一直對房地產的現狀感到不滿，也用各種途徑表達著不滿，但社會的壓力顯然沒有反映到政府的政策上面，或者市場波動上面。一個現實的矛盾是，盡管人們普遍感到不滿，但人人都想成為房地產的“利益相關者”，從中得到一份利益。對沒有住房的人來說，不滿是真正的；但對很多已經有住房的人來說，不滿針對的只是利益分配不公，或者希望再多得一些利益。

避免房地產泡沫破滅需要大變化

如果要避免房地產的破滅，就必須有傷筋動骨的變化。一旦房地產泡沫破滅，那么傷筋動骨的不僅僅是房地產市場本身了，而很可能是整個中國社會。一些觀察家已經指出，越來越高的房價已經使得一些社會群體，尤其是年輕人群體對政府的執政能力失去信心。人人需要住房，當人們看不到希望的時候，這種情緒的產生是很自然的事情。

建立完善的房屋施工安全管理體系，使施工安全管理與施工質量管理相協調，并形成房屋建筑市場安全施工管理的完整系統。要明確工程控制人員的具體安全責任，對工程任務進行分解，使工程的安全目標控制成為體系，并以此為依據來完善工作制度。各個建筑企業應該為員工定期舉辦安全管理講座，通過各種實踐性的學習強化完其安全管理意識，在安全管理講座舉辦完畢之后，建筑企業應該組織施工人員進行安全管理知識討論，通過實踐交流與合作探究，不斷的強化員工的安全管理意識。凡是施工現場必須配有安全監理及專職的安全員來負責施工現場的指導工作，保障能夠及時發現建設過程中的質量問題及安全隱患。

中國房地產今天所面臨的困境，并不是房地產本身的問題，而是城市體制問題，是城市化模式問題。房地產病只是中國城市化模式的一個反映而已。

由于中國政治和行政體制的特殊性，優質資源高度集中在幾個大城市，尤其是一線城市。在優質資源高度集中的情況下，所有意在促進社會進步的改革顯得“違反”人性，從而變得無效，甚至失敗。

這種例子比比皆是。例如，因為一線城市太大了，人太多了，需要減少人口，因此很多城市都在出臺驅趕沒有城市居住權的人（往往是農民工和窮人）的政策，但問題在于窮人最需要交通便利、能夠找得到工作的城市。例如，城市的醫院太擁擠了，但問題在于只有在城市才能找到好醫院、好醫生，老百姓為了一條命而到城市找醫院和醫生是人性所趨。例如，城市里的學區房盡管已經太貴了，但房價還是拼命往上漲，這只是因為城市的學校太好了，人們只有把自己的小孩送入這些學校，才會有一個更好的未來。

更為重要的是，大城市所具有的優質資源，使得城市聚集的既得利益者的規模越來越大，勢力也越來越強，這更使得改革變得越來越困難。例如，討論多年的房地產稅遲遲不能成為現實，只是反映了既得利益者的阻力是多么有效這樣一個現實。更多的既得利益者需要更多的優質資源，也能得到他們所需要的資源，因為既得利益者是中國社會最有權勢的群體。

事實上也如此。這些年來，國家的優質資源源源不斷地流向大城市，而很多二三線城市則得不到應當有的資源，更不用說是鄉鎮了。大城市越來越富，中小城市越來越窮，城市間的差異，便是利益在不同社會階層的差異的反映。

如果這個邏輯不改變，那么結果必然是整個國家的發展會變成幾個大城市的發展，即圍繞著北、上、廣、深幾個大城市。實際上，這也正是有關部門、專家學者所設計的發展模式，即大城市群模式。如前面所說，大城市盡管已經過大，仍然繼續在擴張。城市的擴張已經變得不可控制，而擴張的最后結果便會是“大爆炸”。

今天，中國已經形成了農村包圍城市、小城市包圍大城市的局面，并且越往城市中心越富裕，越往城市邊緣越貧窮。隨著經濟的下行，人們的工資（尤其是高校畢業生）不見增長，但房價越來越貴。即使有一天，這些人會因為城市高昂的成本，而被迫移向二三線城市，甚至更小的城市轉移，但因為二三線城市優質資源的缺乏、就業的不足等因素，他們中的很大一部分便會成為“革命”的后備軍。

畢竟，在今天的中國社會，人們已經實現了接受高等教育的基本權利，也產生了權利的概念；一旦在現實中，這些群體實現不了自己基本的權利，他們便會轉向政治。這個趨勢在香港、臺灣已經表現得非常清楚，也發生在世界上其他很多地方，無論是發達的西方，還是仍然處于發展過程中的非西方國家。

房地產和實體經濟之間的嚴重失衡

中央政府已經注意到了房地產和實體經濟之間的嚴重失衡，現在在努力改變這個失衡。但正如本文所分析的那樣，房地產問題并非房地產本身所引起，而是中國的城市化模式所致。因此，通過管控房地產（例如限購）已經不足以實現房地產和實體經濟的平衡，更不足以促成社會均衡的進步。現在解決問題的思路仍然是房地產本身，而沒有把房地產置于城市化模式中來考量，因此所出臺的舉措遠遠不夠。要改變房地產的嚴峻形勢，必須做一些大的改革舉措。有幾個改革舉措可以考量。

第一，實現“新三線計劃”，把優質資源分散到二三線城市。大城市集中了過多的優質資源，不僅已經造成了巨大的浪費，而且使得改革不可能。政府先行，要把一些政府機構搬到二三線城市。這方面，中國可以利用“官本位”的傳統，政府機構走到哪里，優質資源就會跟隨到哪里。

一些大型國有企業也可以搬離大城市，走向二三線城市。優質的學校、醫院和社會服務機構可以在二三線城市設置分支機構，總部留在城市以減少阻力，但總部定期派優質專業人才去二三線城市工作，就如同政府內部的干部交流制度那樣。

第二，實現“居者有其屋”的政策。二三線的很多城市面臨著嚴峻的房地產泡沫，而越來越多的大城市年輕人沒有居所。為什么不可以實現“居者有其屋”呢？在優質資源逐漸流向二三線城市的同時，通過“居者有其屋”政策鼓勵和吸引年輕人到那里進行就業、創業。這樣，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪費，也可以促進二三線城市的可持續發展。

第三，二三線城市社會政策的改進。隨著優質資源分散到二三線城市，那里的社會政策也可以跟進。例如，隨著老齡化社會的來臨，可以在二三線城市建設更多的醫院、養老院等。各類學校、體育設施、文化娛樂設施等也可以跟進建設。

第四，加快小城鎮建設和農村的現代化。要考慮到，即使中國的城市化達到了發達國家的水平，即70%的水平，也仍然會有5億多人口生活在農村。要避免這個龐大的群體“包圍”城市，對城市構成不可承受的壓力，那么就不可以忽視農村建設。

而且，因為教育的擴張和農民工這個特殊階層的形成，今天的農民已經不再是“日出而作、日入而息”的傳統農民，而是具有和城市居民同樣權利觀念的新農民。如果忽視了這個群體的權利觀，那么將會是巨大的政治錯誤。因此，小城鎮建設和農村的現代化成為必須，這個過程既可以實現經濟的可持續發展，也可以為政治和社會的穩定打下基礎。