城市房地產開發用地供應績效評價研究

張冬

（駐馬店市國土資源局城區分局橡林國土所，河南駐馬店463001）

城市房地產開發用地供應績效評價研究

張冬

（駐馬店市國土資源局城區分局橡林國土所，河南駐馬店463001）

近年來，隨著社會的不斷發展，城市現代化建設步伐不斷加快，在城市經營管理中，土地作為重要資產逐漸受到人們的重視。城市房地產開發用地供應能夠合理配置城市土地資源，對土地結構進行優化利用，使土地利用效率大幅提高，從而滿足城市人口居住和商業需求。每年我國因建設而被占用開發的耕地高達三百萬畝，耕地面積的減少不但嚴重影響著我國糧食的產出，同時國內出現較為緊張的建設用地供應量。

房地產開發；績效評價；用地供應

在社會發展中，土地分配作為核心問題，與城市開發建設有著密不可分的聯系，土地經營利用的好壞對人們的生活水平有著直接影響，與國民經濟的發展息息相關。

一、房地產開發用地利用效率影響因素

（一）人口因素

不管是開發住宅地產還是商業地產，都需要將一定規模的人口和一定消費的群體作為地產區域存在的支撐。房地產開發企業在一定規模人口的基礎上才能夠根據需求進行產品的設計，通過對營銷手段進行創新來實現最大化的效益。片區內有一定人口集聚效應是房地產前期的市場定位，在房地產市場開發中，人口因素是基礎保障。近年來，鄂爾多斯出現的眾多“鬼城”就表明房地產企業盲目開發的投資失敗。

（二）城市經濟發展水平

土地利用效率與城市經濟水平有著密不可分的聯系，較高經濟水平地區的土地能夠產出較多的經濟效益，像我國北京、上海、廣州這些城市房價偏高的主要原因是具有龐大的消費群體，而且該群體具有較高的收入，單位面積內創造的GDP遠高于其他城市。另外，由于城市較高的經濟發展水平會吸引大量人口聚集，從而產生人口集聚效應，使片區具有較大的開發潛力，這也充分體現出土地的高效利用，土地單位面積創造的GDP隨著城市經濟發展水平的提高而增加，從而使土地利用效率得到提高，土地利用產出效益也不斷提高。

（三）政策因素

房地產業與國民經濟發展息息相關，它極容易受政策影響，通過對近兩年宏觀經濟增長數據分析能夠看出，在國民經濟發展中，房地產行業已經成為支柱產業。而房地產想要成功開發運行銷售業務，需要較為穩定的市場環境，一旦房地產企業想要脫離城市規劃和政策進行開發，都必然會失敗。因此，在房地產開發運行中，行政政策因素是基礎保障，房地產企業只有順應市場需求進行土地開發利用，才能夠使土地的利用效率得到有效提高。

二、土地績效評價體系的構建

（一）指標選取

通常情況下指標選擇方法分為以下幾種：一是問題分析法，它主要是分類研究城市土地供給制度下存在的土地利用率低下問題，隨后對各類問題的選擇標準進行確定；二是綜合分析法，它融合了目標法、問題分析法等多種方法，能夠相互吸取優點，使原有指標體系的缺點得到克服；三是部門分析法，該方法根據土地需求的機構部門對評價指標進行分類并選取。因為土地供應的績效評價主要是從兩個角度進行考察，一方面是供應后土地集約利用執行情況，另一方面是供給的產出效益效果，而且對于功能效果評價來說目標評價是基礎，因此績效評價指標的選取方法為目標法。

（二）指標體系的建立

按照城市土地供應要求的效率評價目標，將若干的具體子因素設在每個效率影響準則下層。城市房地產開發用地的供應績效通過土地集約利用經濟和城市土地利用綜合效益兩個準則從來反映，而準則層下面又分為眾多指標層，同時指標層的量化需要通過具體指標因素的選取來實現，指標體系如下表。

（三）指標體系說明

城市房地產開發用地的供應績效能夠從兩方面來體現，一方面是土地利用綜合效益績效，另一方面是土地集約利用經營。其中，土地利用綜合效益績效能夠通過房地產開發用地所產生的綜合效益很好的評估。土地轉讓金所產生的政府財政收入和樓面地價水平是土地直接經濟效應的主要表現；相比于工業及其它用地房地產開發用地的出讓價格較高，城市房地產開發用地的供應是國有土地使用權出讓收入的主要來源，因此土地的直接經濟效益能夠通過土地出讓金對財政收入的貢獻率很好的衡量；而間接經濟效益則指土地供應多帶來的外資投入、GDP增長等。另外，社會公平效率也包括房地產開發用地的分配，國民生活水平的變化能夠通過恩格爾系數、城鎮化率、人均支配等指標進行衡量，通過這些指標可以體現出貧富差距的實際情況。同時由于土地資源有限，還需要對土地的可持續利用進行考慮，土地利用率的生態效益通過建成區綠化覆蓋率指標進行衡量；土地集約利用經營程度一般是通過土地開發利用水平、土地管理水平、土地經營水平、土地承載力水平以及土地使用強度準則層進行反映。利用土地利用結構配置水平指標和土地開發利用率能夠很好的反映土地開發利用水平。利用土地閑置率指標能夠很好的衡量土地供應管理水平。單位土地上的開發投入經營水平指的就是土地經營水平。單位土地面積內可容納的人口數量容積率、建筑密度等能夠衡量土地使用強度。區域土地上建筑的使用程度反映出商品房的空置率。

表指標層量化具體指標體系

三、績效評價分析過程

（一）確定指標合理值

一是對于國家有明確規定或要求的，指標的合理值要以國家標準或行業要求為主；二是如果國家沒有進行明確規定，需要以城市國民經濟發展規劃中對土地利用的總體規劃為參考，按照城市戰略規劃發展目標對部分指標的合理值進行確定，將其作為參考值不但能夠對城市發展中存在的問題全面的掌握，還使其與城市績效評價的實際情況相符合；三是對于以縱向比較為主選擇的供應績效指標合理值，而且沒有規劃目標和行業要求，能夠通過城市歷史發展趨勢確定指標的合理值，通過城市時間序列上的分析使評價與城市發展要求更加相符。

（二）單向指標的計算模型

單向指標值作為綜合指數體系構建中的重要組成因素，每個指標值需要在確定每個指標合理值的基礎上得出，為了使不同指標原始值度量單位對變量評價造成的影響得以消除，首先要無量綱化每個指標，該方法是利用數學變換來使原始指標量綱影響得到消除，它一般分為三大類，一是直線型，二

式中，單項指標值用Xi表示，指標的原始值用Wi表示，指標的評價標準值用Wo表示，系數用n表示。如果Wi是正向指標時，系數n為1，例如城鎮人均可支配收入增加額、城鎮化率等指標；如果Wi是負向指標時，系數則為-1，例如商品房空置率等指標；如果土地閑置率為0時，則Xi=（1-Wi）*100。在指標體系構建的基礎上，一是需要對每個指標的權重需要通過對指標的相關聯性進行分析得出。二是每個指標值需要通過確定每個指標的合理值進行計算，同時將績效評價模型構建起來，效率的高低級別通過綜合績效評價值判斷。

（三）評價模型

對城市房地產開發用地供應績效機械能評價比較復雜，影響因素受供應目標的不同而存在一定差異，而不同影響因素指標值能夠對多元化供應目標進行量化評估，通過長期實踐能夠看出，生態環境質量風險、地鐵施工技術等領域已廣泛應用灰色評估模型。灰基于中心點白化權函數的灰色評估方法的具體步驟如下：

1.灰類數s的劃分根據評估對象要求所需要進行，最屬于灰類1，2，…，s的點可選擇為λ1，λ2，λ3，…，λs，相應地劃分為s個灰類作為各個指標的取值范圍，比如將把j指標的取值范圍λ1，λs+1劃分為S個小區間λ1，λ2…λs，λs+1。

2.在得出指標j的一個觀測值x后，通過計算得知其屬于灰類K（k=1，2，…，s）的隸屬度x）。

3.對象i關于灰類綜合聚類系數通過以下公式計算：是曲線型，三是折線型。如果0～100范圍為無量綱化后的指標值，指標層中的指標分為兩種形式，一種是負向指標，另一種是正向指標，其中正向指標為評價取向與指標值一致呈正相關的，負向指標為評價取向與指標值為負相關的，它呈現下列處理過程：

總之，土地是城市發展的基礎，更是房地產發展的重要載體。但是隨著土地資源的日益緊缺，如何對土地資源進行合理利用，使房地產行業開發的土地供應機制得到完善，需要政府積極進行調控，最大程度的發揮土地的價值。

[1] 肖仁芳.我國土地儲備運行機制中土地供應問題[J].黑龍江科學，2014(1).

［責任編輯：譚志遠］

F321.1

A

1005-913X（2017）05-0099-02

2017-03-15

張 冬(1976-)，男，河南駐馬店人，經濟師，研究方向：房地產經濟。