房地產(chǎn)估價(jià)方法的探索研究

曹曉鷗

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迅猛，房地產(chǎn)估價(jià)也越來(lái)越受到人們的重視，而選擇合適的估價(jià)方法無(wú)疑是得出最佳評(píng)估值的重要因素。文章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行了梳理，闡述了房地產(chǎn)估價(jià)各種方法的概念、適用范圍、必要條件和實(shí)施步驟，同時(shí)也分析了房地產(chǎn)估價(jià)方法目前存在的一些問(wèn)題以及這些問(wèn)題的改善措施的思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià) 評(píng)估方法 探索研究 實(shí)施步驟

房地產(chǎn)不僅是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，而且還是一種商品和資產(chǎn)，是人們進(jìn)行交易或者投資的重要對(duì)象之一。近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值受到人們的廣泛關(guān)注和重視，但是如何給房地產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的估價(jià)，使其價(jià)格高低更加準(zhǔn)確反應(yīng)商品本身的價(jià)值，同時(shí)與集體或個(gè)人的切身利益相聯(lián)系，與社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)健康發(fā)展相聯(lián)系。因此，選擇一個(gè)合適的方法，使房地產(chǎn)的價(jià)值客觀、公正、合理就更加重要。本文對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)方法進(jìn)行了梳理，闡述了估價(jià)方法的適用范圍、必要條件和實(shí)施步驟等，分析了房地產(chǎn)常用估價(jià)方法目前存在的一些問(wèn)題，以及改善措施的思考。

一、評(píng)估方法的概念與適用對(duì)象

房地產(chǎn)估價(jià)必須根據(jù)評(píng)估對(duì)象以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況等客觀條件，選擇相適應(yīng)的科學(xué)的估價(jià)方法。目前，房地產(chǎn)估價(jià)的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法，前三種方法是最常用的基本方法。

（一）概念

1.比較法。比較法是指根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說(shuō)是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

比較法的特點(diǎn)是方法簡(jiǎn)單易懂，是利用市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估根據(jù)基于市場(chǎng)可比較對(duì)象對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行修正而完成評(píng)估，關(guān)鍵點(diǎn)是選擇市場(chǎng)上具有類似價(jià)值的有參考意義的可比實(shí)例。

2.成本法。成本法是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說(shuō)是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

成本法的特點(diǎn)是根據(jù)取得及開發(fā)房地產(chǎn)的費(fèi)用而進(jìn)行評(píng)估，適用對(duì)象廣泛，包括已經(jīng)開發(fā)、正在開發(fā)和計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)。但是成本法更加適合交易幾率低，不以經(jīng)濟(jì)效益為目的的公益.陛房地產(chǎn)，對(duì)于能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本并不能決定房地產(chǎn)的價(jià)格。

3.收益法。收益法是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說(shuō)就是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

收益法的特點(diǎn)是根據(jù)房地產(chǎn)未來(lái)的收益而進(jìn)行測(cè)算，從而得出評(píng)估價(jià)值，而這其中的折現(xiàn)率的確定是影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素。

4.假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體的說(shuō)就是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。

（二）適用對(duì)象

1.比較法。適用于數(shù)量多且有一定可比性的房地產(chǎn)，比如：普通住宅、寫字樓、商鋪、廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。以下房地產(chǎn)難以采用比較法，例如：數(shù)量少的房地產(chǎn)，特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、博物館、寺廟、教堂、古建筑、碼頭等；發(fā)生交易少的房地產(chǎn)，學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性差的房地產(chǎn)，在建工程等。

2.成本法。適用于新建完成的房地產(chǎn)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的舊房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)，對(duì)于很少發(fā)生交易或沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益房地產(chǎn)，例如：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育館、行政辦公樓、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等公益性房地產(chǎn)適用于成本法。而有獨(dú)特設(shè)計(jì)的化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)也適用于成本法。

3.收益法。適用于收益性房地產(chǎn)，或同類房屋有收益的即可，例如：住宅、寫字樓、旅館、餐館、商店、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、停車場(chǎng)、加油站、廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等，不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的公益性房地產(chǎn)不適用于收益法。

4.假設(shè)開發(fā)法。適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，例如：可供開發(fā)的土地、在建工程等。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法。適用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，因?yàn)殚L(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律做出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。

二、必要條件和實(shí)施步驟

（一）必要條件

1.比較法。比較法必須在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有較多的類似的交易案例，是人們最能接受的一種方法，人們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)最愿意接受也最好理解。但是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍，很難利用比較法準(zhǔn)確的評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。在房地產(chǎn)交易信息不對(duì)稱的情況下，獲得房地產(chǎn)交易信息也是難點(diǎn)。另外，比較法還要消除房地產(chǎn)本身與可比案例的不同的差異，如：要把繳納各種稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格處理為正常價(jià)格，要把可比案例的交易日期處理為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的交易日期等。值得注意的是，利用比較法評(píng)估的價(jià)值有時(shí)不一定合理，因?yàn)槭袌?chǎng)的過(guò)度樂(lè)觀和過(guò)度悲觀都會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值被高估或低估，或房地產(chǎn)市場(chǎng)近期變化太快，這也會(huì)給估值帶來(lái)麻煩與不確定性。

2.成本法。采用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估決定于效用而不是花費(fèi)的成本，成本增加時(shí)效用也增加才能構(gòu)成價(jià)格，這意味著成本增加不一定使其價(jià)值也增加，而成本不高也不代表價(jià)值不高。所以在采用成本法時(shí)應(yīng)選擇房地產(chǎn)的客觀成本而非實(shí)際成本，客觀成本是假設(shè)重新開發(fā)該房地產(chǎn)時(shí)所產(chǎn)生的花費(fèi)，也應(yīng)參考房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，若最近房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求則應(yīng)調(diào)低評(píng)估值，反之則調(diào)高。

3.收益法。收益法的決定因素是對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，這就需要評(píng)估師憑借自己的經(jīng)驗(yàn)，廣泛深入的去調(diào)查研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，非理性的預(yù)期會(huì)影響最終的評(píng)估價(jià)值。

4.假設(shè)開發(fā)法。采用假設(shè)開發(fā)法最重要的就是對(duì)最佳開發(fā)利用方式的判斷和對(duì)完成開發(fā)后價(jià)值的預(yù)測(cè)，但這往往也具有較大的不確定性，另外這也需要一個(gè)好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法。采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法必須擁有房地產(chǎn)或相似案例的真是資料，擁有的資料的真實(shí)性越高，時(shí)間越長(zhǎng)，得出的模型就會(huì)越準(zhǔn)確，估值就會(huì)越精準(zhǔn)。

（二）實(shí)施步驟

1.比較法。主要分為四個(gè)步驟：搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)的交易案例的信息；選取一定數(shù)量的符合條件的交易實(shí)例；對(duì)各個(gè)可比案例進(jìn)行處理，使各個(gè)實(shí)例的成交價(jià)格口徑一致，相互可比；把經(jīng)處理過(guò)的多個(gè)價(jià)格綜合為—個(gè)價(jià)格。

2.成本法。主要分為四個(gè)步驟：選擇具體的估值路徑；測(cè)算重置成本或重建成本；測(cè)算折舊；計(jì)算評(píng)估價(jià)值。

3.收益法。主要分為五個(gè)步驟：選擇報(bào)酬資本化法或是直接資本化法；預(yù)測(cè)收益期或持有期；測(cè)試未來(lái)的收益；確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；計(jì)算評(píng)估價(jià)值。

4.假設(shè)開發(fā)法。主要分為八個(gè)步驟：選擇具體的估值方法；選擇估值前提；選擇最佳的經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式；測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出；測(cè)算完成開發(fā)后的價(jià)值；確定折現(xiàn)率；計(jì)算評(píng)估價(jià)值。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法。主要分為四個(gè)步驟：確保估值對(duì)象或相似房地產(chǎn)的資料的真實(shí)性；統(tǒng)—搜集資料的標(biāo)準(zhǔn)，并按時(shí)間順序編排成圖；根據(jù)時(shí)間圖找出其中的規(guī)律，并得出模型；以該模型來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格。

三、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)的每一種方法都有其適用性和優(yōu)缺點(diǎn)，最常用的三種基本方法存在的問(wèn)題可能更具普遍性。

（一）比較法

比較法的問(wèn)題在于選擇合適的可比較的案例是否足夠，是否是與估值對(duì)象接近的，如果案例不夠或信息不對(duì)稱，評(píng)估師無(wú)法掌握足夠信息的情況下會(huì)影響估值。此外，評(píng)估師人為選擇案例也給估值造成了一定的主觀影響。

（二）成本法

成本法的問(wèn)題在于單純的根據(jù)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本而進(jìn)行評(píng)估往往不能夠準(zhǔn)確的反應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，除非純粹不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)，否則房地產(chǎn)的價(jià)值都不會(huì)僅限于最初的生產(chǎn)成本，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大的情況下重置成本也無(wú)法完全反應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

（三）收益法

收益法的問(wèn)題在于對(duì)報(bào)酬率的確定是影響估值的最大因素，報(bào)酬率的確定往往也帶有主觀色彩，每個(gè)人的預(yù)期，甚至每個(gè)評(píng)估師對(duì)于相同案例中的報(bào)酬率的確定都不會(huì)相同，這就要求評(píng)估師具有長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)和較高能力，盡量選擇準(zhǔn)確的報(bào)酬率才能得出更精準(zhǔn)的評(píng)估值。

四、結(jié)論

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也變得越來(lái)越重要，熟練掌握各種估價(jià)方法，明確各種方法的適用性是評(píng)估師應(yīng)具備的能力。比較法、成本法、收益法、都是比較常見(jiàn)常用的估值方法，假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法目前應(yīng)用較少，合理選擇估價(jià)方法除了評(píng)估師的業(yè)務(wù)能力之外，也需要外部環(huán)境的支持。此外，各種評(píng)估方法雖然都有典型的適用對(duì)象，但每種方法仍然存在一些問(wèn)題，如何進(jìn)行修正以便更好的適用于各種評(píng)估對(duì)象得出更加精準(zhǔn)的評(píng)估值是值得繼續(xù)探討的問(wèn)題。