房地產開發商如何向城市運營商角色轉變

金信定

摘要：去庫存和房企轉型，已成為時下房地產圈最熱詞語。在行業發展面臨“天花板”的背景下，不少房地產開發商紛紛喊出“轉型”口號，如何轉型？從哪些方面轉型？也成為擺在房企面前的共同課題。文章對城市經營的內涵，主要內容等進行了闡述。對房地產商角色轉變的條件進行了分析，提出城市經營時代房地產開發商進行角色轉變的措施。

關鍵詞：城市經營 房地產開發商 角色轉變 條件 措施

一、房地產開發商應向城市運營商角色轉變面臨的挑戰

眼下去庫存和房企轉型，已成為時下房地產圈最熱詞語。在行業發展面臨“天花板”的背景下，不少開發商紛紛喊出“轉型”口號。如何轉型？從哪些方面轉型？也成為擺在房企面前的共同課題。

伴隨著國內經濟轉型的深入，房地產開發商面臨著一系列的問題和前所未有的挑戰，突出的表現為：

1.城市土地減少，城市發展受到約束。相對于巨大的人口規模，土地資源十分有限。尤其是城市土地資源不足。但在工業化、城鎮化的快速發展過程中，城市空間過度擴張、占用土地和生態環境壓力增大：一些地方以非市場化的方式低價征用土地，高價出讓獲得差價收益，將農用地轉為城市建設用地作為變現建設資金的重要手段。造成土地大量被占用。城市化的進一步發展需要占用一定的耕地，但是逐漸減少的耕地成為未來城市化發展的一個重要的制約因素，這對房地產開發商是一個嚴峻的挑戰。

2.產業持續穩定發展的基礎不牢，產業升級調整，就業問題突出。一些區域資源集中用于城市建設，也用于房地產開發，或者是通過調整行政區劃來擴大城市轄區面積，忽視產業發展，造成城市發展中的產業“空心化”，進而影響就業人口，最終影響房地產的開發。隨著社會經濟進入資本密集度提高階段，資本投入迅速增加，資本有機構成提高，資本對勞動的替代加快.就業對經濟增長的彈性較以往降低。城鎮人口更是大幅減少，是城市房地產開發面臨的突出問題。

3.城市公共產品短缺，社會管理滯后。房地產開發快速發展在推動中國經濟快速發展的同時，也帶來了進城人口對城市就業、住房、教育、醫療、社會保障等公共服務產品需求的大量增加，如何為這些人提供城市生活必須的公共產品，這是城市公共服務所要面臨的問題。

復旦大學房產研究所的蔡為民提出“如果開發商把房子修成碉堡，建筑成本的投入一定非常高，但最終會有多少人喜歡住在這樣的房子里？樓盤的價值和開發商對建筑成本的投入，并不成絕對正比”，這其實引出一個問題：過去房地產開發商靠投資升值獲利的比例高達三分之二，這種粗放式的開發模式將在未來的市場發展中受到挑戰。

在房地產的“微利時代”來臨之際，開發商究竟該如何創造價值？金地、萬科、世貿和天朗等不少品牌房企正在實施的戰略轉型，從“房地產開發商”向“城市綜合運營商”的轉身，這給予了其他房地產企業很多的啟示。

這種轉變，從拿地層面已經開始，據有關機構數據表明，近兩年，國內的商住綜合用地成交比例猛增，未來居住綜合體將取代單體住宅。許多房地產開發商看好運營服務，為了給客戶創造更多價值，進而達成更好的銷售業績，全力推進城市綜合運營，這比單純做好物業服務具用更強的競爭力。

城市綜合運營的內涵非常寬泛，在許多房地產企業未來的地產規劃中，都同時在“社區健康產業”、“教育產業”、“文化藝術產業”及“原有的社區服務系統”四個方面發力，努力向提供“多元服務的城市運營商”的角色轉變。現在房企已經進入不光上項目，還包括了投融資機制、物業管理、項目后期的運營以及民生工程等，在向城市運營商過渡。

二、房地產開發商城市營運的角色轉變的條件

所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。

要做一個好的城市運營商，必須具備以下幾個方面的條件和能力。

1.房地產開發商城市營運的角色轉變要具備強大的項目融資能力。城市營運過程中項目的開發往往是一塊面積比較大的地塊，為了保證項目的持續開發，必然涉及巨額的資金，如果沒有強大的融資能力，這一切很難辦到，很難支撐起這么大項目的運營和管理。幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業，解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。

2.房地產開發商向城市營運商的角色轉變要擁有豐富的土地資源和雄厚的土地資源整合能力。如果沒有豐富的土地資源，不可能形成一個城區，因此城市運營對房地產開發商還有一個前提能力要求，就是土地，需要擁有豐富的土地資源，要有雄厚的資源整合能力，包括兩個方面，一是企業內部及外部資源整合能力，在調研中涉及的全面數據收集、專家學者的規劃建議、產業要素梳理過程中的產業資源整合吸收能力；二是土地資源整合能力，在對現有土地進行深入分析勘察的前提下，對土地中的相關資源、生態等資源進行有效整合，以挖掘出土地本身的寶藏，發揮其最大化價值。

3.房地產開發商向城市營運商的角色轉變要以科技進步作強力支撐與科技創新作為發展立足點。作為城市綜合運營商要在推進城市化進程中扮演重要角色，需要把科技進步與技術創新作為發展立足點和強力支撐。把握和引導社會發展和產業技術發展的方向。因此，房地產企業要實現轉型發展必須鞏固科技成果和專利水平，提高專業領域研發實力。同時，通過推進節能減排，走綠色低碳經濟發展之路，以引進消化吸收方式，取得先進的新能源和環境保護技術。

4.房地產開發商向城市營運的角色轉變需要對城市建設和社會發展的戰略、方向有準確的把握。城市綜合運營是一個龐大、跨時代、高社會效益的城市建設綜合服務體，將為社會提供種類繁多、具有個I生的產品、物業服務，如各種樓盤、市政基礎設施、物業管理服務等。因此，城市綜合運營商提供的不僅僅是居住空間的硬件設施或服務，而是涉及城市生活的公共空間。此外。城市綜合運營商需要研究城市發展的戰略定位，把握城市未來發展的方向，進而配合政府進行城市建設的總體規劃。這些策劃和規劃不僅改變城市的形態，而且直接影響到市民的生活，進而影響城市未來的發展。由此可見，房地產企業只有具備社會責任意識，才有可能轉型發展成為城市綜合運營商，承擔對城市建設和社會發展的使命感和責任感。

三、房地產開發商在向城市運營商角色轉變中的措施

1.注重充分發揮房地產轉型作用。經濟轉型與發展存在著一定的相互依賴關系，靠過去高投入、高污染、高能耗、低效益的發展模式不可持續，無論是環境還是資源都無法承受，要想取得長期發展必須轉型。但經濟轉型也必須建立在一定的發展速度基礎上，經濟速度過度下降，投資、就業、收入都會下降，消費也會下降。民生問題就會更加凸顯，特別是造成巨大的就業壓力，就會變成社會不穩定因素，從這個意義上說，在轉型進程中保持適當的經濟增長速度，是轉型成功的重要保證。房地產業對經濟增長的貢獻率達20%以上，對財政收入的貢獻率達35%左右，在轉型初期。房地產業在經濟增長中的作用不可或缺，經濟轉型在一定時期內需要包括房地產業在內的多種產業支撐。但是，受市場需求的限制，再像過去那樣盲目數量擴張也是行不通的。房地產本身也要轉型，要減量提質，調整供應節奏，在轉型中發揮房地產業在經濟增長和轉型中的作用。要在房地產開發中增加附加值、延長產業鏈、加大科技品質投入，通過品質投入帶來的效益彌補數量減少損失的效益。另外，經濟轉型就要轉變外向型經濟發展模式，擴大內需，提高內生動力。提高住宅品質，是擴大內需、放心消費的基礎條件和有力保證，不轉型不利于促進消費，不轉型不能實現房地產業在經濟轉型中的應有作用。

2.全面提升開發項目的綜合品質。作為房地產市場的重要主體、核心主體和支配主體，房地產開發企業必須直面調結構、轉方向。調結構，目前主要是調整住房供應結構，增加符合新型城鎮化發展形勢的、針對自住性需求的中小戶型住房供應，轉型的一個重要方向就是堅持穩中提質。開發成品住房是保持增長與轉型提高的最好結合點，同時，提高項目的品質為突破口，因此，現在一些房企已經轉型為城市運營商，房地產開發逐步走向城市復合功能的開發，而不是單一的住宅。現在房企已經進入三級開發，不光上項目。還包括了投融資機制、物業管理、項目后期的運營以及民生工程等，在向城市運營商過渡。在此趨勢下，開發商和政府、金融機構的關系需要重新構建，做好長期運營的準備。以后可能很多企業要做持有型資產的經營，這也要求房企要構建這種運營團隊，房地產業的定位和角色的扮演會出現轉變。

3.注重創新發展實現房地產轉型。住宅與房地產領域的創新重點是科技創新、體制創新和機制創新。通過科教創新增加“新技術、新材料、新產品、新工藝”應用，提高規劃、設計水平，提升住宅產品質量；通過體制創新實現設計總承包，提高規劃、設計、施工的協同性，減少扯皮、有機配合、提高效率；通過機制創新實現建筑、一體化設計，實現“社區健康產業”、“教育產業”、“文化藝術產業”及“社區物業服務系統”統一。當務之急就是要解放思想，徹底摒棄墨守陳規，盡快加強頂層設計。創新管理模式，更新設計理念，讓先進的設計理念得到應有的尊重，讓綜合、合理的設計方案得到有效實施。要加大節能、綠色、環保技術的應用力度，促進科技成果的轉化，推動綠色建筑發展。要通過科技創新、體制創新、機制創新實現房地產轉型。在經濟轉型中實現科學發展，并發揮其在經濟社會發展中的應有作用。

4.要做到“四個統一”。一是在開發目標上，自我本位與社會本位的統一，即在追求自身經濟利益的同時，還要注重社會效益。二是在開發方式上，由“內生型開發”與“外源開發”的統一，即注重與優秀資源的相互整合，并以此形成產業帶動地產的規模運營，從而創造出“造城”奇跡。三是在開發定位上，由單一項目的市場定位與城市區域功能的選擇定位統一，即必須注重項目的可持續發展性，要將產品定位與整個區域經濟的發展相結合。四是在對社會責任的定位上，由居住空間的提供者與城市公共生活空間的提供者統一，即房地產開發不僅僅是提供居住空間，還是城市景觀的塑造者之一，“公共生活空間”強調的是公共，不僅僅是居住者本身的內部空間，其外部空間更是整個城市景觀的構成部分。

總之，房地產開發商轉型，不僅要建房、建城，還要提供完備的服務職能，設置學校、醫院、環境等，轉型為特色服務商。跨過這一步，房地產開發商將能謀得更加廣闊的發展空間。