淺析商業地產企業增值稅納稅籌劃現狀及對策

摘 要：我國全面實行“營改增”后，企業對增值稅納稅籌劃的需求不斷增大，尤其是地產企業。納稅籌劃逐漸成為各家地產企業減輕稅負、利潤增長的重點。本文通過對商業地產企業增值稅納稅籌劃的現狀及存在的問題進行簡要分析后，提出相關的一些策略與建議。

關鍵詞：商業地產企業；增值稅；納稅籌劃；現狀；對策

2016年，我國全面實施“營改增”，此項改革有助于我國稅制結構的完善，對我國商業地產行業也具有重大的影響意義，消除了我國商業地產行業中存在的重復征稅等問題。優化商業地產稅收結構，提高商業地產開發企業的生產效率，有利于商業地產行業的健康發展，有利于進一步發展和完善我國社會主義市場經濟。而稅收籌劃在一定程度上能降低稅負、增加經濟效益、降低稅收風險、提高企業管理水平、實現利潤最大化。文章就當前商業地產企業增值稅納稅籌劃的現狀及存在問題進行分析，并提出相關建議，具有一定的現實的意義和理論價值。

“營改增”，簡單說就是原來按營業稅征收的行業，現改為按增值稅征收。“營改增”對大多數企業來說是減的是企業納稅負擔，增的是企業發展底氣。商業地產業實施“營改增”后，對地產企業會有兩方面的內容變化。第一，企業管理模式的轉變，是商業地產企業的減輕稅負的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業務操作規范、各類收支票據齊全、財務健全的商業地產企業，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進企業管理模式和財務核算模式。第二，企業產品開發模式的轉變。從商業地產企業避稅的角度看，后續精裝修住房的投資力度或加大。因為進項稅額的抵扣可以減輕企業納稅負擔，而精裝修住房能夠擴大抵扣額度，這使得企業對傳統的毛坯房的投資規模會減少。假設商業地產企業在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產企業稅負減少了1.7萬元。

一、商業地產企業增值稅納稅籌劃現狀研究

2015年，全國營業稅收入1.9萬億元，其中房地產業占的比重最大，占比31.6%。由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產業從原來繳納營業稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業的銷售收入來計征營業稅，稅改后是按增值部分征稅的。據國家稅務總局相關報道，2016年5月-11月，房地產業減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產業稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業應制定相應的策略，特別“營改增”后，開發企業的成本會有所增加，在選擇施工合作企業的時候，除了企業資質外，還要將增值稅發票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業地產企業增值稅納稅籌劃問題分析

營業稅改增值稅是我國結構性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉稅制度，減輕企業納稅人的稅負并促進第三產業的融合發展。但并不是所有房地產業在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產企業自身無法解決且有行業共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業納稅負擔。商業地產企業的實際稅負，由于業務模式、成本構成的不同，存在不同程度的差異。房地產業對于材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣等的問題存在，也會增加企業納稅負擔。因為行業中許多原材料可能由小規模納稅人、個體戶、個人等供應商提供的，增值稅專用發票幾乎很難拿到。我國商業地產業全面推行“營改增”后，有些商業地產企業依舊不重視尋找與一般納稅人資質企業的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業地產項目分布的廣泛性，也加大了發票收集管控的難度。商業地產投入項目的周期較長，大多數成本與收入周期背離，如固定資產等，容易導致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應的進項稅額匹配不上。有些商業地產業所需勞務人員多，但流動性也很大，沒有與資質好的勞務公司合作，沒有取得勞務服務增值稅發票，也就不能在稅前抵扣，導致勞務成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發票、勞務增值稅發票，以及固定資產的購買或租賃發票等，都會導致商業地產項目成本不斷增加，最終影響房地產項目的定價，使商業地產企業在同地段地產項目中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業地產企業可能會出現稅收風險大過于減稅的機會。由于商業地產產業增值稅稅率11%比原營業稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風險；若開發商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔越大；有些企業有可能出現未能及時確認銷售收入，導致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產行業要面臨的一大稅收風險。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產企業沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現納稅籌劃失敗的問題。

三、商業地產企業增值稅納稅籌劃的對策和建議

商業地產行業在進行納稅籌劃時，應全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業地產企業增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。

第一，“營改增”的政策給企業帶來了新的機遇與挑戰，商業地產企業財務人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業務，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業發展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業務范圍，加快其業務的轉型升級。

第二，加強財務人員財務管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業地產企業的財務管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務管理和管理會計的運用，多與內部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經營成本的目的。同時還必須提高企業全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風險的突襲打得措手不及，應當隨時能應對風險以及充分了解和掌握現有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風險。還得提高財務人員的綜合能力，全面掌握各種相關的稅收信息，選擇科學恰當的納稅籌劃政策。

第三，企業應選擇能夠提供合法增值稅專用發票的一般納稅人的供應商，取得可抵扣的合法增值稅專用發票，從而降低稅負。

第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負。較低的價格，銷售數量的增加，有時會使營業收入減少，但銷售利潤可能會增多。

第五，商業地產企業必須要調整企業的資產結構，可以增加固定資產，提升了商業地產企業的競爭力，提高財務人員專業能力，提升增值稅專用發票管理水平，完善企業財務管理制度，有利于商業地產企業的未來的發展與壯大，同時財務人員要嚴格對增值稅發票的管理，以免管理不當帶來損失，費用要控制在一定的范圍內。

第六，為了能讓商業地產行業順利進行“營改增”，充分從政府、經濟、文化、企業形勢多方面進行考慮，也要根據企業自身的情況，采取適應企業的措施。

參考文獻：

[1]喬亮國.房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃案例分析[J].會計之友，2016（3）.

[2]劉福來.房地產企業營改增影響與稅收籌劃建議[J].財經界，2016（11）.

作者簡介：溫莉（1979- ），女，漢族，廣東人，本科，講師，研究方向：納稅實務、財務會計、管理會計、會計電算化