柏林以租賃為主的住房保障

文/廖雪婷 崔光燦

柏林以租賃為主的住房保障

文/廖雪婷 崔光燦

柏林作為德國的首都，并不是該國最大的城市，人口僅有300多萬。住房供應以租賃居住為主，2015年住房自有率僅為14.2%。多年來住房的價格保持穩定，租金是住房投資的主要收益來源，租金房價比保持在4.3%左右。由此可見，柏林的住房保障以住房租賃支持為主。

一、基本住房保障制度

柏林的住房保障體系主要包括公共住房、租賃補貼和住房補貼等方面，住房合作和住房儲蓄制度也較為成熟。

第二次世界大戰后柏林住房保障政策處于“住房統制經濟”階段，主要實行租金管制和租戶權利保護，開展長期大規模的住房建設；上世紀60年代后進入“住房社會市場經濟”階段，對自建房以公共津貼形式將其納入社會住房建設范疇當中，提供財政補貼。本世紀以來，住房政策更具有市場性、針對性，特別強調關照特別人群，如老年人、單親家庭、多人口家庭。

二、公共住房

柏林的公共住房也稱為社會租賃住房，主要有兩種供應方式：一是通過地方政府的住房建設基金建造的、向低收入者提供出租的住房；二是由房屋投資商、私人向政府申請低息貸款建造的自有產權房，但在規定年限必須以成本租金租給低收入家庭。

1950年德國出臺《住房建設法》，規定各聯邦、州、縣政府都要為住房建設提供幫助，并開始大量建設公共住房，計劃在6年內建造180萬套住房。社會租賃住房的建設遵循主體多元、資金多渠道的原則，盡可能調動多方力量參與社會住房。除政府直接建設外，還通過財政補貼鼓勵私有租賃住房的建設。政府提供20年的長期無息貸款以及土地優惠政策（自有資金達到15%以上時，可以向政府申請免息或者低息貸款，利率0.5%左右），建成后優先租給符合申請資格的低收入家庭，合約期滿后才可以轉售。

公共住房多數為公寓式樓房，設備比較簡單，每套面積為60-70平方米。2015年柏林公共住房的建設標準為1間臥室的公寓40平方米，2間臥室的為54平方米，3間臥室的為70平方米，4間臥室的為82平方米。

公共住房分配權屬于柏林政府，凡申請公共住房，必須提供家庭收入、人口、現有住房狀況、房租、所在城市工作或者居住時間等資料。一般來說，住房分配與家庭收入掛鉤，租戶年收入必須低于所在地區的中位數。保障家庭每年要向政府住房局申報家庭收入，經審核超過收入標準水平的，應退出公共住房，如不愿意搬離，則應按市場租金向政府或者經營者繳納房租，房租增加的部分全部交給政府用以補貼住房建設基金或者發放住房補貼。申請中隱瞞實情的居民，須繳納“錯誤分配費”，一般是每平方米0.35-3.5歐元。

柏林租金水平由市住房協會制定，按2016年實行的《柏林住房供應法》，依據柏林租賃指數，允許四年內私人住房的一般租金增長限制在15%以內，首次租賃時將參考當地社區的公平市場租金。對于由于財政或其他社會原因而無法承受給定租金增加的租戶，將尋求個別解決方案。2014年，柏林公共住房租金為每平方米5.91歐元，略貴于私人住房租金（每平方米5.84歐元），每平方米最高補貼可達2.5歐元。

目前政府提供的社會住房有12.5萬套，合作社提供的社會住房有28萬套，每年新增公共住房在1萬套左右，2015年為0.9萬套，2016年為1.2萬套。

三、市場租房補貼

柏林的住房租賃市場十分發達，政府對出租房的投資者和承租者都有較大的稅收優惠。

德國法律規定每個居住在租賃住房的自然人、居住在自有住房的自然人、居住在同一住房空間的多人家庭、符合條件的外籍人員等均享有租房補貼權。

租房補貼必須由當事人提出申請，申請時需要提供申請額、租金結構以及相關租賃或者使用信息。對于拒絕提供準確完整信息或者延時提供的，將會處以最高2000歐元的罰款。租房補貼由專門的管理機構按月發放到申請人的賬戶。補貼期一般為12個月，補貼期間如果家庭成員數量增加、租金或者負擔上漲15%、家庭總收入降低15%，補助的申請需要重新審批，以提高相應的補貼額。如果補貼期滿后需要重新申請。承租方必須保證月租房補貼完全用于支付租金或者相應負擔，否則申請權將會被取消。租房補貼管理機構會定期對補助獲得者家庭進行數據校驗和檢查。

租房補貼主要取決于收入、房租、家庭人口數量。柏林政府將不同地區劃分為六個區段，確定當地標準房租，以此確定發放的補貼。一般來說，房屋的質量越好、房租越貴，個人支出部分就越多，補貼也就越多。

四、購房補貼與優惠

（一）稅收減免

德國政府通過完善的財政政策、金融措施鼓勵居民自有住房，以提高住房自有率。《聯邦所得稅法》對私人建房予以優惠，以減輕房主的經濟負擔：一是建房費用可以在使用住宅最初12年內折舊50%（柏林為折舊25%）以抵扣個人所得稅應納稅額；二是申請建房的貸款可以從應納稅額中扣除（柏林目前是將成本的10%從個人所得稅匯總扣除，私人建筑不超過2000歐，機構不超過3000歐）；三是免征10年土地稅，并在購買建房地產時免征地產轉移稅。

（二）直接補貼

政府對新建房屋給于必要的補貼和獎勵，絕大部分德國人都可以享受到不同額度的補貼和優惠。一是對低收入家庭的建、購房補貼。單身居民收入不超過12萬馬克、夫妻二人不超過24萬馬克的居民建、購房時，每人每年可以提供買價或者造價5%的補貼，最高5000馬克，補貼8年。二是有小孩的家庭，每年可以獲得1500馬克私人住房兒童獎，補貼期限8年。三是對于利用太陽能或者其他節能措施的住房，房主每年可以獲得900馬克的環境保護獎。

住房互助儲蓄信貸銀行，以低于市場利率且獨立于市場的封閉方式運行。社員購買房屋時，政府按每年儲蓄率一定比例支付補貼，低收入家庭免征個人所得稅。

五、其他住房支持政策

（一）空置房屋補貼轉租

2015年試行對空置房屋所有者持續進行補貼，內城（城市輕軌環線內）補貼每月每平方米2.5歐，外城（城市輕軌環線外）每月每平方米補貼1.5歐，但要求住房所有者將房屋交由專門機構管理，以每平方米5.5歐價格進行出租（每年租金可以有0.2歐元的調整漲幅）。

（二）住房儲蓄

德國政府為了鼓勵住房儲蓄發展，設立兩項獎勵基金：一是住宅儲蓄獎金，規定參加建房互助儲蓄信貸社的居民只要合同期滿7年、個人存款達到800馬克以上、夫妻存款達1600馬克以上，就可以得到儲蓄合同金額10%的獎勵金；二是職工資本積累金，規定有工資收入的居民入社后，如果每年的儲蓄額達到936馬克，存款可以從應稅收入中減免。

六、主要啟示

柏林雖然是德國首都，但人口不多，主要通過房屋租賃解決住房問題。政府通過租金管制等措施解決了大多數家庭的住房問題，并向中低收入家庭提供低租金的公共住房。綜上所述，我們可以在以下幾個方面進行借鑒。

一是通過低息貸款、土地優惠供應等，鼓勵社會力量建設低租金住房。

二是對首次購房家庭實行直接補貼政策，特別是大力度的所得稅減免政策。

三是空置房的轉租補貼政策，通過補貼將空置住房集中管理，用于出租。

（作者單位：上海師范大學）