雄安新區(qū)雄起關(guān)鍵在于地價房價平穩(wěn)

文/卞文志

雄安新區(qū)雄起關(guān)鍵在于地價房價平穩(wěn)

文/卞文志

4月6日，京津冀協(xié)同發(fā)展工作推進會議在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗主持會議并講話。張高麗表示：要高標準高質(zhì)量高水平編制新區(qū)規(guī)劃，強化體制改革創(chuàng)新，加大政策支持力度，切實保護生態(tài)環(huán)境，將雄安新區(qū)建設(shè)成為綠色生態(tài)宜居新城區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動引領(lǐng)區(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)、開放發(fā)展先行區(qū)。要合理把握開發(fā)節(jié)奏，堅決嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，嚴禁違規(guī)建設(shè)，嚴控周邊規(guī)劃，嚴控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為，為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境。要以對人民高度負責的態(tài)度，精心策劃、科學有序、穩(wěn)扎穩(wěn)打，一步一個腳印，一茬接著一茬干，經(jīng)得起歷史檢驗，向黨中央交上一份滿意答卷。

雄安新區(qū)不是炒房者的夢鄉(xiāng)

當國家設(shè)立雄安新區(qū)的消息宣布后，大量購房團蜂擁而至。為及時剎住“炒房風”，河北省政府相關(guān)部門立即通過嚴厲的行政手段控制事態(tài)的發(fā)展，這可以說是一種及時、正確的選擇。如果地方政府“鼠目寸光”，只顧眼前利益，那雄安新區(qū)千年大計的宏偉規(guī)劃將毀于一旦。雄安新區(qū)能夠雄起的關(guān)鍵在于地價與房價的平穩(wěn)，尤其是雄安新區(qū)所屬三縣的地價與房價。因為中心區(qū)域房價保持穩(wěn)定，則周邊區(qū)域房價將失去上漲的理由。

中央建設(shè)雄安新區(qū)的消息發(fā)布后，有些炒家在雄安新區(qū)當?shù)責o法購房，則前往周邊縣城購買，認為雄安新區(qū)對房屋交易進行限制后，炒房人群將會向周邊縣域擴散，周邊樓市房產(chǎn)會因此而漲價。這無疑是“癡人說夢”。房價的漲跌一定是在比價效應(yīng)的前提下實現(xiàn)的，例如北京，中心區(qū)域沒有極高的價格標尺，石景山的房價如何會超越二環(huán)以內(nèi)？雄安新區(qū)的建設(shè)事關(guān)國家發(fā)展的千年大計，政府如何會容忍“炒房團”破壞國家發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略？所以前往雄安新區(qū)炒房實屬不識時務(wù)。

最近，國家一系列調(diào)控動作應(yīng)當引起炒房者的高度關(guān)注。例如，全國正在建立房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)平臺，每位公民在境內(nèi)的房產(chǎn)情況，政府了如指掌，而且據(jù)此有針對性地出臺相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，這是抑制炒房非常有效的方法。 尤為重要的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這將是未來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導性方針。當然，政策調(diào)控也必須把握尺度，合理區(qū)分炒房和改善住房，最大程度保障人們的居住權(quán)益。

土地價格是所有產(chǎn)業(yè)最重要的成本，房價是最重要的生活成本，所以房價、地價的上漲必然擠出產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，這是被歷史多次證明的鐵律。當日本大東京區(qū)域地價總值超越美國全境后，日本產(chǎn)業(yè)逐漸蕭條，這也是日本經(jīng)濟空心化的重要原因。當年的東南亞也是如此，地價的上漲使低附加值產(chǎn)業(yè)逐漸消亡，出口加工產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)向中國。目前，類似的情況也開始在國內(nèi)出現(xiàn)，如華為這樣的高附加值企業(yè)已經(jīng)開始撤離深圳，其核心因素便是地價與房價開始上漲。所以，雄安新區(qū)要成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展新區(qū)，必須以最大的勇氣和魄力打擊房地產(chǎn)炒作，否則新區(qū)將不復存在。

高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至雄安新區(qū)的主要原因是優(yōu)惠的土地價格，因為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要人才的參與，如果一個地區(qū)的房價非常高，則不利于勞動人口向該地區(qū)流動，更重要的是，房價會提高企業(yè)的用工成本。

明確限制雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展

建設(shè)雄安新區(qū)的新聞一經(jīng)播出，立刻引起社會各界的巨大反響。當前中國的地產(chǎn)發(fā)展模式被普遍詬病，瘋狂炒房的行為抽離了大量生產(chǎn)性資金，積累了巨大的金融風險，高漲的房價大幅增加了產(chǎn)業(yè)成本。這一切都源自于資本的逐利性。對于雄安新區(qū)的新聞，反應(yīng)最快的是股市里的資金和樓市里的資金。不過目前，無論是“全面凍結(jié)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)交易”，還是“嚴控新房搶建”，到“出動警力維持市場秩序”，都全面顯示了雄安新區(qū)擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式的決心。這是一個可喜的變化。

有關(guān)專家認為，雄安新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)并非完全不能發(fā)展，而是要有明確的限制和市場預期，并最終將選擇權(quán)交給市場。首先，要明確的是“房子是用來住的，而不是用來炒作的”。在雄安新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須保證在雄安新區(qū)工作、生活的人能夠有屋可住。所以，在雄安新區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建的商品樓盤，必須在同地塊同時配套建設(shè)數(shù)量在2倍以上的廉租房、公租房等非完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋。建設(shè)廉租房、公租房的地塊可由政府免費供給，在地產(chǎn)商拿地時，要求其直接配套建設(shè)完畢。這些房屋的產(chǎn)權(quán)歸于政府，統(tǒng)一安排在雄安新區(qū)內(nèi)工作的人員租住，這樣能夠基本保證在新區(qū)工作但一時無力購買商品房的勞動者都能夠有房可住。

其次，雄安新區(qū)提供了一個房產(chǎn)稅征收的試點區(qū)域。目前，雄安新區(qū)內(nèi)商品房存量有限，價格也較為合理。在新區(qū)內(nèi)明確進行房產(chǎn)稅征收，既能進一步充實地方稅源，也能有效抑制對房地產(chǎn)的投資需求，穩(wěn)定市場預期。為此，雄安新區(qū)應(yīng)該及時進行農(nóng)村土地改革，增加具有居住功能的用地供給。因為，我國已經(jīng)對農(nóng)村土地改革進行了較長時間的研究，一些比較成熟的改革方案在很多區(qū)域試點取得了一定效果。在這樣的背景下，可以在雄安新區(qū)范圍內(nèi)直接提出綜合方案，進行農(nóng)村土地改革工作，積極引導農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，通過市場化的方式，在尊重農(nóng)民意愿的情況下，逐步改變土地使用形式，放開相應(yīng)政策，引入各類金融資本工具。

此外，雄安新區(qū)可以實施限購、限貸措施，并將此類政策常態(tài)化。此類措施實施的關(guān)鍵在于有相對穩(wěn)定的存續(xù)時間，能夠明確合理地引導市場預期，不能因為市場條件的變化而隨意改變政策，造成市場運行混亂。雄安新區(qū)應(yīng)該由政府組織、依靠企業(yè)力量建立一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)銷售、租賃平臺，規(guī)范新區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)買賣價格和租賃價格等相關(guān)信息發(fā)布，并實行交易監(jiān)督工作，使市場供需雙方“完全透明”，徹底消除由于市場信息不對稱而導致的價格非理性波動。可以說，雄安新區(qū)的建立，是黨中央、國務(wù)院的大魄力、大雄心的體現(xiàn)，需要用務(wù)實、創(chuàng)新、市場化的方式，將國家的宏觀戰(zhàn)略逐步落實，將其建設(shè)成為一個具有全新發(fā)展模式和內(nèi)生經(jīng)濟動力的新區(qū)。

基于此，雄安新區(qū)周邊城市限購、嚴打炒房力度在不斷加大。據(jù)《河北日報》4月5日報道，截至4月4日，雄安新區(qū)已經(jīng)查處房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為765起，拆除違建125處，關(guān)閉售樓部71家、中介機構(gòu)35家，清理違規(guī)售房廣告1597條，嚴厲查處違規(guī)網(wǎng)上售房行為9起，對10家惡意炒作的房地產(chǎn)企業(yè)進行約談，刑事拘留違法犯罪嫌疑人7人。同時，雄安新區(qū)還嚴厲打擊房地產(chǎn)黑中介，嚴禁大宗房地產(chǎn)交易，停止小產(chǎn)權(quán)房、新民居的建設(shè)和銷售，對違規(guī)流轉(zhuǎn)、違法建設(shè)、炒房行為持續(xù)保持高壓態(tài)勢，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公開嚴肅處理。

對不明情況、容易被當?shù)刂薪椤昂鲇啤钡拿癖姡郯残聟^(qū)近日還發(fā)布消息，提醒廣大群眾增強自我保護意識，不輕信、不傳播、不參與各種房地產(chǎn)違法項目的宣傳及銷售活動。任何以收取定金、意向金等形式變相銷售“五證”不全商品房的行為都屬于違法行為，購買此類房屋不受法律保護。

雄安新區(qū)絕不能淪為投機者天堂

可以說，橫空出世的雄安新區(qū)，使河北雄縣、安新和容城三地一夜之間成為全國人民關(guān)注的焦點。很多當?shù)孛癖姼吲d得睡不著，自豪地表示自己已是“新區(qū)居民”。與此同時，各路搶房資金紛紛涌入雄安新區(qū)，將當?shù)胤績r連續(xù)暴炒，雄安地區(qū)房價從3150元/平方米，迅速上漲至3.1萬元/平方米。即使地方政府叫停當?shù)氐男路颗c二手房交易，使炒房客的如意算盤落空，搶房人仍相繼前往臨近雄安新區(qū)的文安縣新鎮(zhèn)去買房，上演了一場瘋狂的“搶房”大戰(zhàn)。

對此，專家們指出，雄安新區(qū)建設(shè)是一個重大的歷史機遇，但肯定不會成為一個資本拉動的造城運動。今年以來，中央三令五申“房子是用來住的，不是用來炒的”，所以靠炒房來搭乘雄安新區(qū)這趟“春天專列”，恐怕是會錯了意。那么，中央政府為何要建立雄安新區(qū)呢？雄安新區(qū)對于中國經(jīng)濟的影響幾何呢？

第一，設(shè)立雄安新區(qū)是為了化解北京“大城市病”的壓力，原本所有的資源都集中在北京，而如今，在北京周邊開辟新區(qū)，可以遷移部分政府部門進入新區(qū)，緩解北京的城市壓力。雄安新區(qū)的定位是重點承接北京疏解出的與全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心無關(guān)的城市功能，包括行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機構(gòu)、高等院校、科研院所等。雄安新區(qū)既不是一些人一廂情愿認定的“聲東擊西的遷都”，也不是在通州北京副中心之外再建一個“首都副中心”。

第二，雄安新區(qū)與京津冀地區(qū)相接，地理位置十分重要，將與其他各城市融合發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)，樹立一盤棋思想，是加強對新區(qū)與周邊區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃管控，加強同北京、天津、石家莊、保定等城市的融合發(fā)展。只要各城市、各區(qū)域明確分工、錯位發(fā)展，同時在融合上、協(xié)同上下功夫，就能在京津冀地區(qū)形成優(yōu)勢互補、良性互動，共贏發(fā)展的新格局。

第三，雄安新區(qū)將作為建設(shè)綠色生態(tài)宜居的試點城市，同時為建設(shè)現(xiàn)代化宜居城市闖出新路子、提供治本之策。雄安新區(qū)將打造成為綠色生態(tài)宜居新城區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)、開放發(fā)展先行區(qū)，將建成國際一流、綠色、現(xiàn)代、智慧的宜居城市，成為一座藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態(tài)城市。

京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓表示，中央給雄安新區(qū)的定位是改革開放的先行區(qū)，也包括對房地產(chǎn)管理的改革，雄安將試驗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。鄔賀銓指出，除傳統(tǒng)的模式外，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)還有許多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，低廉的房價可以滿足很多住房需求人士的需要。“我們希望雄安能吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者，希望年輕人、有抱負的人去，他們一下子拿不出這么多錢買房，政府有大量的公租房來支撐。”至于為何采取新思路，鄔賀銓解釋稱：“雄安有一個新的機會，很多人認為這個地方原來房價很低，這個正好是出手的機會，但是我們已經(jīng)吃了過去房價失控、過快上漲的虧，再不能讓新區(qū)再重蹈覆轍。”鄔賀銓還指出：“我們希望，雄安具有的一些吸引投資家，吸引企業(yè)入住的條件，會被房價所解構(gòu)，這不是我們希望看到的，而且在炒房的過程中，可能更多得利的是一些投機者。”

鄔賀銓還表示，可以讓“真正需要落戶的來買房，按落戶的標準來買”。談及落戶，鄔賀銓透露，中國未來將在河北進行戶籍改革，兼顧醫(yī)療改革、教育引進以及創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠等措施，從而提高雄安新區(qū)戶籍的“含金量”，緩解“大城市病”，吸引更多投資者選擇雄安新區(qū)，而不是一味地落戶北京。同時，通過雄安探索出一條在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時控制房地產(chǎn)價格、保障民眾住房需求的道路，也是雄安新區(qū)的一項任務(wù)。換言之， “千年大計”意味著雄安新區(qū)起的作用絕不僅僅局限于京津冀，而是希望其能在全國的發(fā)展中起到榜樣作用。將雄安新區(qū)與曹妃甸和天津濱海新區(qū)進行比較，其重要意義在于，未來中央將把這兩個區(qū)域重新拉回京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略中，令其得到更大的發(fā)展。

（作者單位；山東省臨沂市園林局）