經(jīng)濟(jì)適用住房以租代退方式初探

文/郭偉明

經(jīng)濟(jì)適用住房以租代退方式初探

文/郭偉明

經(jīng)濟(jì)適用住房是住房保障體系的組成部分，在住房發(fā)展歷史中扮演過(guò)重要角色。由于其建設(shè)供應(yīng)量大、分配管理參差不齊，因此媒體時(shí)常報(bào)道因弄虛作假而須退出的案例。本文在分析現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房退出制度執(zhí)行情況的同時(shí)，探索一種新的退出形式。

一、政策規(guī)定

2007年12月1日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，規(guī)定對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資合作建房的個(gè)人，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門限期按原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收回所購(gòu)住房，并依照法律和有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。在2007年后，各地嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房分配管理，出臺(tái)了關(guān)于因騙購(gòu)、違規(guī)使用而退出的相關(guān)規(guī)定，部分省市經(jīng)濟(jì)適用住房違規(guī)行為處理措施案例如下。

北京

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)和違規(guī)轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)借）

違規(guī)行為和處理措施：對(duì)弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明的申請(qǐng)人，由區(qū)縣住房保障管理部門取消其申請(qǐng)資格，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。已騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，擅自改變房屋用途的，擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人居住的，由區(qū)縣住房保障管理部門責(zé)令購(gòu)房人退回已購(gòu)住房或按同地段商品住房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

文件依據(jù)：《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》

上海

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：當(dāng)事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財(cái)產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄當(dāng)事人的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢使用；當(dāng)事人已取得的申請(qǐng)資格應(yīng)當(dāng)取消，并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng)。當(dāng)事人已騙取購(gòu)買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以收回，并追究其法律責(zé)任。

文件依據(jù)：《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》

上海

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：違規(guī)使用

違規(guī)行為和處理措施：承租經(jīng)濟(jì)適用住房期間，承租人違反《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》約定使用承租房屋，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取消其租賃資格；原承租人5年內(nèi)不得申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。

文件依據(jù)：《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》

浙江

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)者采取編造、偽造住房情況證明及隱瞞家庭收入情況，或采取其他手段騙取經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證的，由市、縣經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門注銷其準(zhǔn)購(gòu)證，并可處以2000元以上2萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)已經(jīng)騙得購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，收回其所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房或者責(zé)令其補(bǔ)交與同地段商品房平均價(jià)格水平的差價(jià)款，并處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。

文件依據(jù)：《浙江省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

江蘇

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房或者單位集資合作建房的，由市、縣人民政府住房保障主管部門限期按照原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收回所購(gòu)住房，并依法追究責(zé)任。

文件依據(jù)：《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

山東

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)、違規(guī)上市和違規(guī)轉(zhuǎn)租

違規(guī)行為和處理措施：經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買人或者承租人有下列情形之一的，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門給予警告，并按下列規(guī)定進(jìn)行處理；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以1000元以下的罰款：(一)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件等真實(shí)情況，騙購(gòu)、騙租經(jīng)濟(jì)適用住房的，責(zé)令限期交回住房；不能交回的，責(zé)令其按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳差價(jià)款；(二)違反本辦法規(guī)定上市交易的，責(zé)令其按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳差價(jià)款，并不予批準(zhǔn)其再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；(三)將承租的經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)租的，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，責(zé)令其按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳差價(jià)款。對(duì)具有前款所列行為的購(gòu)買人、承租人，經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門還可提請(qǐng)其所在單位依法給予行政處分。

文件依據(jù)：《山東省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》由市房改辦住建辦提請(qǐng)其上級(jí)主管部門或監(jiān)察部門依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

文件依據(jù)：《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》

廣州

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：購(gòu)房人提供家庭收入、資產(chǎn)或住房情況等虛假資料，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照以下規(guī)定處理：（一）要求其退還所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，按照原價(jià)退回房?jī)r(jià)款；如該經(jīng)濟(jì)適用住房是購(gòu)房人及共同申請(qǐng)的家庭成員唯一的自有產(chǎn)權(quán)住房的，可由購(gòu)房人按同一地段同一類型商品房市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款；（二）按市場(chǎng)價(jià)向其計(jì)收從購(gòu)買之日起至退出經(jīng)濟(jì)適用住房之日止的租金；（三）按照購(gòu)房合同約定承擔(dān)民事賠償責(zé)任；（四）自退出經(jīng)濟(jì)適用住房之日起，5年內(nèi)不再接受其購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)；（五）構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。對(duì)出具虛假證明的組織和個(gè)人，

廣州

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：違規(guī)使用

違規(guī)行為和處理措施：購(gòu)房人購(gòu)房后將經(jīng)濟(jì)適用住房出租、出借或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)空置6個(gè)月以上的，或隱瞞發(fā)生不符合經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)享受條件情形的，按照以下規(guī)定處理：（一）要求其退還所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，依法注銷其房地產(chǎn)權(quán)登記，退回房?jī)r(jià)款；退回房?jī)r(jià)款按原購(gòu)房?jī)r(jià)格每年扣減1%計(jì)算；（二）依照購(gòu)房合同約定追回出租、出借所得租金，并承擔(dān)其他民事賠償責(zé)任；（三）自退出經(jīng)濟(jì)適用住房之日起，5年內(nèi)不再接受其購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)。前款所稱的不符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的情形包括申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員隱瞞在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后再購(gòu)買住房，因贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)而獲得經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的家庭不符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件等情形。

文件依據(jù)：《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》

深圳

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)、違規(guī)上市和違規(guī)使用

違規(guī)行為和處理措施：在申請(qǐng)審查過(guò)程中，申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人弄虛作假，隱瞞申報(bào)家庭戶籍、人口、收入、資產(chǎn)及住房等情況或者偽造有關(guān)證明等騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由住房保障管理部門取消其申請(qǐng)資格，予以警告，并載入個(gè)人誠(chéng)信不良記錄。

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭有下列行為之一的，住房保障管理部門應(yīng)責(zé)令其在3個(gè)月內(nèi)退出已購(gòu)住房，并按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)計(jì)收自合同簽訂之日起至退房之日止的租金；拒絕退出已購(gòu)住房的，住房保障管理部門或原產(chǎn)權(quán)單位可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。(一)弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、資產(chǎn)及住房等情況取得經(jīng)濟(jì)適用住房的；(二)擅自對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行二次裝修，或改變其原有使用功能、內(nèi)部結(jié)構(gòu)，在住房保障管理部門規(guī)定期限內(nèi)拒不改正的；(三)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年，擅自將經(jīng)濟(jì)適用住房用于出售、出租、贈(zèng)予、抵押的。有上述行為的家庭成員，將載入個(gè)人誠(chéng)信不良記錄，5年內(nèi)不得申請(qǐng)住房保障。

文件依據(jù)：《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》

濟(jì)南

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：購(gòu)房人弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，由市房產(chǎn)行政主管部門追回已購(gòu)住房或者由購(gòu)買人按同地段商品房補(bǔ)足購(gòu)房款，并由城市管理行政執(zhí)法部門處以1000元罰款。

文件依據(jù)：《濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

鄭州

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：采用瞞報(bào)、虛報(bào)等欺騙手段，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，由市住房保障和房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其退還所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，并依法注銷其房屋所有權(quán)登記。購(gòu)房人5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。

退回所騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的房?jī)r(jià)款時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮折舊等因素。所騙購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房是購(gòu)房人及共同申請(qǐng)的家庭成員唯一住房的，由購(gòu)房人按同期同地段同類型普通商品住房市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交購(gòu)房款。

文件依據(jù)：《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

鄭州

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：違規(guī)使用

違規(guī)行為和處理措施：違反本辦法規(guī)定，取得完全產(chǎn)權(quán)前將經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租、經(jīng)營(yíng)的，責(zé)令改正，并處以2000元以上5000元以下罰款。

文件依據(jù)：《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

珠海

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：騙購(gòu)

違規(guī)行為和處理措施：經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)人采取編造、偽造住房情況證明及隱瞞家庭收入情況，或采取其他手段騙取《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》的，由市住房管理部門撤銷《經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證》，并可處2000元以上2萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)已經(jīng)騙得購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，收回其購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房或者責(zé)令其補(bǔ)繳與同地段商品房平均價(jià)格水平的差價(jià)，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

文件依據(jù)：《珠海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

珠海

房屋類型：經(jīng)濟(jì)適用住房

違規(guī)類型：違規(guī)使用

違規(guī)行為和處理措施：違反本辦法第二十七條的規(guī)定，在限制年限內(nèi)將經(jīng)濟(jì)適用住房出租、空置的，由市、區(qū)住房管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，責(zé)令其補(bǔ)繳收益，并可處1000元以上5000元以下的罰款。

文件依據(jù)：《珠海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》

綜合國(guó)家及地方關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房退出的規(guī)定，可以看出騙購(gòu)和違規(guī)使用的處理規(guī)定趨向一致，雖然從程度上說(shuō)，騙購(gòu)行為性質(zhì)更為惡劣，但如有違規(guī)出租而拒不改正，也有理由懷疑購(gòu)房家庭存在瞞報(bào)住房、收入等情況而不是真正的住房困難。因此，雖然騙購(gòu)和違規(guī)使用不能完全等同，但為討論方便，本文仍將騙購(gòu)和違規(guī)使用的處理方式予以合并、簡(jiǎn)化后進(jìn)行分析。綜上，可以看出政府規(guī)定的騙購(gòu)行為后的退出方式有兩類：

第一類是政府按規(guī)定價(jià)格收回，比如按原價(jià)回購(gòu)。這種方式較為直接，雖然騙購(gòu)者本來(lái)就不應(yīng)得到經(jīng)濟(jì)適用住房，但若能強(qiáng)制收回，顯然起到了糾錯(cuò)的作用，實(shí)施起來(lái)震懾力度較大。這種方式的缺陷在于當(dāng)家庭只有唯一一套住房且家庭拒絕配合時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行受到很大制約。

第二類是按同地段普通商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款，這種方式通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段剝奪了獲利空間，騙購(gòu)家庭實(shí)際購(gòu)買了一套商品房，公共利益重新由政府收回，用于保障用途，也使違規(guī)行為得到糾正。這種方式保留了家庭繼續(xù)擁有房屋的權(quán)利，家庭只須交納一定的差價(jià)款就能使當(dāng)初騙購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房合法化。

與此同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)違規(guī)行為的處置、處罰力度，維護(hù)公共利益分配的權(quán)威性和合規(guī)性，各地還采取了對(duì)騙購(gòu)家庭處以罰款、記入不良信用檔案、一定期限內(nèi)不允許申請(qǐng)保障房等處理、處罰措施。

二、問(wèn)題分析

從一些地方的經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定來(lái)看，責(zé)令家庭退回經(jīng)濟(jì)適用住房或按同地段普通商品房補(bǔ)足購(gòu)房款，這兩種方式在懲罰力度上應(yīng)是相等的，即退出處置的公平性應(yīng)是一致的，然而由于操作執(zhí)行的嚴(yán)謹(jǐn)性不同，它們?nèi)詴?huì)產(chǎn)生很大的不同。

就第一類責(zé)令家庭退回經(jīng)濟(jì)適用住房的處理方式來(lái)說(shuō)，當(dāng)家庭已簽訂購(gòu)房合同未予產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同往往是開發(fā)單位與購(gòu)買人簽訂，如要解除合同，當(dāng)購(gòu)房人不愿意配合需要開發(fā)單位提起訴訟時(shí)，存在開發(fā)單位愿不愿意配合的問(wèn)題，而且法律訴訟需要一定周期，執(zhí)行效率并不高。當(dāng)購(gòu)房家庭已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，即便開發(fā)單位通過(guò)訴訟解除了購(gòu)買合同，也存在由誰(shuí)進(jìn)一步發(fā)起，要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門撤銷房屋產(chǎn)權(quán)證書的問(wèn)題。其實(shí)施路徑如下：一是由開發(fā)單位依照合同約定，根據(jù)購(gòu)房人的欺詐行為，在解除合同的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提請(qǐng)法院向不動(dòng)產(chǎn)登記部門發(fā)《協(xié)助執(zhí)行函》，直接撤銷當(dāng)事人的房屋產(chǎn)權(quán)證明；二是由住房保障等行政管理部門根據(jù)管理規(guī)定，基于已認(rèn)定的騙購(gòu)行為，向法院申請(qǐng)撤銷當(dāng)事人的房屋產(chǎn)權(quán)證明，這種方式不僅受制于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理政策的立法層級(jí)較低，而且需要行政管理部門與司法機(jī)構(gòu)建立良好的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如果由不動(dòng)產(chǎn)登記部門直接根據(jù)騙購(gòu)行為撤銷房屋所有權(quán)證，則需要修改現(xiàn)行的房屋登記規(guī)范等規(guī)定，而且也會(huì)涉及不同行政管理部門之間的協(xié)作問(wèn)題，如騙購(gòu)行為由誰(shuí)來(lái)認(rèn)定、依據(jù)何種證明來(lái)操作等。

收回騙購(gòu)家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的另一個(gè)巨大障礙是當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人已入住房屋時(shí)，很有可能家庭僅有這唯一一套住房，當(dāng)家庭拒絕配合退出時(shí)，理論上有兩種方式可以選擇：一是若家庭成員的直系家屬或相關(guān)人員有住房，要求購(gòu)房人將經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)物品移至其他住房；二是由退出的執(zhí)行機(jī)構(gòu)選擇周轉(zhuǎn)房，作為退出的過(guò)渡。不管是哪種方式，都涉及由誰(shuí)執(zhí)行、怎樣執(zhí)法的問(wèn)題，在住房保障立法層級(jí)不高、社會(huì)有維穩(wěn)需求等背景下，強(qiáng)制退出的執(zhí)行成本非常高，操作稍有不慎，極易演變?yōu)檩浾撐C(jī)和社會(huì)問(wèn)題。

相較而言，第二種補(bǔ)足購(gòu)房款的處理方式較為溫和，不至于涉及公民的人身權(quán)、基本住房權(quán)等根本權(quán)利，但是如家庭不配合，操作起來(lái)仍有很大困難。當(dāng)家庭聲稱無(wú)力補(bǔ)足購(gòu)房款或事實(shí)上一直不予交納時(shí)，除非用司法手段找到可執(zhí)行的標(biāo)的并實(shí)際執(zhí)行，在現(xiàn)行的政策下，行政管理部門仍沒(méi)有足夠權(quán)限去執(zhí)行。除去家庭配合因素，按同地段普通商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)買款還涉及周邊房屋價(jià)格如何認(rèn)定的問(wèn)題：如政府部門定期發(fā)布市場(chǎng)房屋交易價(jià)格，則可以視同為屆時(shí)的周邊普通商品房?jī)r(jià)格，可按差額要求家庭補(bǔ)交；如政府部門未發(fā)布相關(guān)價(jià)格，則需由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估周邊房屋價(jià)格，作為補(bǔ)足購(gòu)房款的依據(jù)。在實(shí)際操作過(guò)程中，還可能遇到以何時(shí)的周邊房屋價(jià)格補(bǔ)購(gòu)房款的問(wèn)題。由于近幾年部分城市房屋價(jià)格上漲較快，當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房的周邊房屋價(jià)格與現(xiàn)在已不可同日而語(yǔ)，若按當(dāng)年的周邊房屋價(jià)格，則與直接退出經(jīng)濟(jì)適用住房這種處理方式存在較大的不一致性和不公平性，而且會(huì)引發(fā)大量購(gòu)房家庭尋求以“騙購(gòu)方式”申請(qǐng)補(bǔ)購(gòu)房款轉(zhuǎn)為商品房的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，第一類處理方式和第二類處理方式的執(zhí)行成本、執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)是不同的，一項(xiàng)政策不僅對(duì)于被管理者存在公平問(wèn)題，對(duì)于管理者還存在管理成本和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，如何選擇是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。

三、經(jīng)濟(jì)適用住房退出創(chuàng)新方式探討

基于以上分析，本文以一個(gè)特殊案例為例，提出一種新的退出形式。某單身經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人A，50多歲，購(gòu)買并入住一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房后，被發(fā)現(xiàn)在收入、資產(chǎn)上存在瞞報(bào)行為，按政策應(yīng)定性為騙購(gòu)行為，本人亦承認(rèn)騙購(gòu)并提出同意由政府回購(gòu)，但要求由本人繼續(xù)居住，并向政府管理機(jī)構(gòu)交納房租。

由此，可以設(shè)想一種新的經(jīng)濟(jì)適用住房退出形式，暫且命名為以租代退方式，具體操作為：政府按規(guī)定收回經(jīng)濟(jì)適用住房，再向原購(gòu)房人提供公共租賃住房，原購(gòu)房人根據(jù)收入標(biāo)準(zhǔn)按公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)交納房屋租金。這種退出方式的優(yōu)點(diǎn)有：一是避免了購(gòu)房人強(qiáng)制退出；二是避免了購(gòu)房人因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足無(wú)法補(bǔ)足購(gòu)房款；三是家庭接收回購(gòu)款，為足額交納房租提供了保證。這種方式和強(qiáng)制執(zhí)行退出的區(qū)別在于：一是強(qiáng)制退出雖有周轉(zhuǎn)房，但公共租賃住房無(wú)論是面積還是舒適度均高于執(zhí)行周轉(zhuǎn)房，故有利于激勵(lì)家庭退出；二是強(qiáng)制退出有很高的執(zhí)行成本，而用公共租賃住房來(lái)激勵(lì)退出，達(dá)成一致意見后執(zhí)行較順暢；三是以租代退既維護(hù)了公共利益的合規(guī)使用，又保證了公共利益沒(méi)有流失。

以租代退方式雖然有很大優(yōu)點(diǎn)，但在使用上仍應(yīng)有一定范圍和限制：一是家庭要確實(shí)無(wú)其他住房，且家庭無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力補(bǔ)足購(gòu)房款；二是這種方式不能代替罰款、記入不良信用等懲罰措施；三是對(duì)原購(gòu)房人的承租行為應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，如再發(fā)生轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借則應(yīng)嚴(yán)加懲處；四是應(yīng)嚴(yán)格按照公共租賃住房的規(guī)定執(zhí)行，比如當(dāng)原購(gòu)房人收入超過(guò)公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)完全按市場(chǎng)租金收取房屋租金。

這種方式打通了產(chǎn)權(quán)型保障房和租賃型保障房的界限，不僅政府管理部門應(yīng)鼓勵(lì)承租公共租賃住房達(dá)到一定年限的家庭購(gòu)買產(chǎn)權(quán)型保障房以促進(jìn)公共租賃住房的流轉(zhuǎn)，如香港持“綠表”家庭（租了政府公屋的人,放棄租房時(shí)用綠表申請(qǐng)購(gòu)買居屋），而且對(duì)于不符合購(gòu)買產(chǎn)權(quán)型保障房要求的家庭可以使其通過(guò)租賃型保障房實(shí)現(xiàn)梯度退出。當(dāng)然，在實(shí)際操作中，要避免此種方式成為騙購(gòu)家庭逃脫責(zé)任、騙取保障房的新形式，政府管理部門一方面要嚴(yán)格管理、執(zhí)法，另一方面對(duì)于以租代退的房屋要更嚴(yán)格地加以管理。

從更大范圍來(lái)看，涉及自然人的執(zhí)法難是個(gè)普遍問(wèn)題，對(duì)于房屋的強(qiáng)制執(zhí)法一定程度上要跳出行政執(zhí)法、經(jīng)濟(jì)處罰的思路，更應(yīng)該從信用管理、社會(huì)綜合約束等方面著力。在社會(huì)綜合信用體系的信用采集、信用管理、失信受罰和守信有獎(jiǎng)等一系列措施均健全的情況下，解決騙購(gòu)問(wèn)題將不再僅僅依靠把住入口關(guān)，而能從出口關(guān)反制入口，達(dá)到使人不敢造假、不得不退的效果。