試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

曾艷梅

摘要：營改增是我國改革稅收體制、促進(jìn)稅負(fù)公平、合理減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重大舉措。“營改增”能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)性減負(fù)，更好更快地發(fā)展。本文從“營改增”后對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，以房地產(chǎn)企業(yè)為例，提出幾點(diǎn)具體策略和建議以供參考。

關(guān)鍵詞：營改增；財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)；影響

“營改增”政策實(shí)施后，截止2016年，納入“營改增”政策的行業(yè)人員反映，企業(yè)的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)有所降低，房地產(chǎn)企業(yè)是納稅大會(huì)，涉及的上下游企業(yè)眾多，“營改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

國家實(shí)行“營改增”政策，目的是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，使企業(yè)健康穩(wěn)定向前發(fā)展，但“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅擁有抵扣功能，反而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)增加了不少，雖然增加的幅度并不高。不過，“營改增”政策才剛剛實(shí)行，正常還有需要不完善的地方，國家和根據(jù)房地產(chǎn)以及整天企業(yè)鏈條的特點(diǎn)，逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)會(huì)得到進(jìn)一步減輕。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

建筑安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司成本的核心部分。建筑安裝成本由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給建筑施工安裝單位的費(fèi)用。“營改增”正常實(shí)施后，建筑施工安裝單位也是政策的重點(diǎn)針對企業(yè)，其稅率增加到11%，稅收負(fù)擔(dān)有不降反升。由于建筑施工安裝單位與建筑施工安裝之間的合作關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)也會(huì)不降反升。

（三）營改增對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

1.對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

“營改增”之后，資產(chǎn)負(fù)債表上的另一明顯變化是流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債之間的比例提高了。從長遠(yuǎn)的角度來看，“營改增”之后，會(huì)促進(jìn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，從而在一定程度上影響企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債

總額。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的影響

“營改增”之后，企業(yè)營業(yè)稅金及附加金額會(huì)降低，成本費(fèi)用減少，利潤上升。從長期來看，“營改增”會(huì)幫助企業(yè)降低稅負(fù)壓力，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模。“營改增”之前，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的營業(yè)收入是含稅收入。“營改增”之后，反映的則是不含增值稅的收入，利潤規(guī)模也可能會(huì)增加。鑒于此，在進(jìn)行利潤表的分析時(shí)，需要從成本、利潤角度出發(fā)，深入分析“營改增”所帶來的變化。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對的具體策略

（一）強(qiáng)化內(nèi)部控制，篩選合作伙伴，加強(qiáng)對供應(yīng)商的管理

營改增后，依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅依據(jù)“銷項(xiàng)稅額一進(jìn)項(xiàng)稅額”計(jì)算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合國家稅務(wù)總局、法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)重視進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票憑證的管理，及時(shí)取得并收集好可以抵扣的專用發(fā)票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商，此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理，在稅法規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，以免超過期限而無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，提高專業(yè)技能和知識(shí)水平

新時(shí)期，企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員需要盡可能提高自身的專業(yè)技能與知識(shí)水平，適應(yīng)“營改增”政策，理解，認(rèn)識(shí)并充分把握“營改增”政策。對企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員需要加強(qiáng)針對“營改增”政策的專題培訓(xùn)，重點(diǎn)講解“營改增”政策前后的各種會(huì)計(jì)核算方式的不同，并建立模擬操作系統(tǒng)，讓財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員在模擬操作系統(tǒng)上面處理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，糾正錯(cuò)誤，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的水平。

（三）優(yōu)化稅收籌劃工作將“營改增”作為提高企業(yè)競爭力的契機(jī)

1.房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)籌劃

房地產(chǎn)公司銷售民用住房或者商業(yè)住宅，銷售方式可以多元化，采用分期付款的方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的稅收負(fù)擔(dān)，把資金的時(shí)間價(jià)值最優(yōu)化。“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分按照政策執(zhí)行，在銷售業(yè)務(wù)這一領(lǐng)域，做到銷售業(yè)務(wù)獸獸籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。

2.優(yōu)惠政策稅收籌劃

國家給予房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠稅收政策可以繼續(xù)保持，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分解讀“營改增”的過渡政策，探討國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收減免條款，做好房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策的隨手籌劃工作。

3.納稅申報(bào)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模很大，是納稅大戶。在房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員，需要在國家政策的允許下，比較不同納稅申報(bào)的稅額，在不偷稅漏稅的前提下，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，做出對公司最有利的，最合理的納稅方案。

三、小結(jié)

營改增政策的落實(shí)，會(huì)逐步調(diào)整我國的產(chǎn)業(yè)框架，使我國經(jīng)濟(jì)更具活力。開展此項(xiàng)政策后，不僅對避免雙重征稅，加強(qiáng)公司的競爭力，推動(dòng)社會(huì)專業(yè)化分工，對三次產(chǎn)業(yè)融合等方面有著極大的促進(jìn)作用；還有利于減少公司稅負(fù)，推動(dòng)小微公司前進(jìn)，帶動(dòng)擴(kuò)大就業(yè)；會(huì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，促使更多的資金投入到科研之中，使我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：江西聯(lián)晟投資發(fā)展有限公司）