房地產企業成本費用管理問題及其對策

龐麗君

摘要：隨著進入2017年，在度過了強烈的復蘇反彈之后，房地產市場逐步走向穩健發展，銷售方面和土地拍賣方面均逐步回歸理性。當下的理性回歸主要得益于樓市強烈復蘇，刺激地方政府的相關限制措施不斷出臺。這些措施直接將房地產銷售市場，以及上游的土地市場拉回理性的道路。因此，鑒于房地產企業具有資金需求量大、周轉時間長的特點，為了適應在當下經濟發展的情況和特點，各個房地產企業需要在穩定銷售收入的基礎上，努力做好成本費用的相關管理工作，以此來提升企業的資金使用效率，緩解資金壓力，增加經濟效益。我們在詳細闡釋了當下房地產企業的成本費用管理現狀的基礎上，通過我們的淺析，總結出企業應該在積極重視成本費用管理時，必須采取的對策、措施并提出我們的建議，以期來促進房地產企業不斷提高成本費用管理水平，增加經濟效益，進一步促進房地產企業健康發展。

關鍵詞：房地產；成本費用；對策

一、當前房地產市場形勢與強化成本費用管理的情況分析

雖然房地產市場在前幾年一度陷入停滯增長的狀況，但是2016年逐步迎來強烈的復蘇反彈，并且這種強力的復蘇之勢從一線城市逐步蔓延到二三線城市，進而引發年尾幾個月的逐步限購措施的出臺，以期能夠穩定房地產的發展，降低房價波動給整個社會經濟和消費者帶來的不利的影響。正是在這樣不平凡的一年，房地產市場出現了較大的波動，給房地產企業的經營和運營帶來了較大的挑戰。房地產是一個具有資金密集型特點的行業，各個房地產開發企業的資金鏈條的松緊程度和健康狀況是整個企業持續發展和保持競爭力的根本。因此，各個房地產開發企業需要在房地產市場波動較大的情況下，采取各種營銷策略和措施，保持銷售收入的穩定，同時做好房地產投資開發的統籌安排，做好資金的合理配比，提高資金的使用效率，降低資金的使用成本，提升企業的成本管理水平，努力增加經濟效益。

二、當下房地產企業的成本費用管理現狀

（一）制度方面

目前我國房地產開發和運營企業的成本費用管理制度建設存在著較大的不足和問題，主要體現在制度的設計缺乏有效的科學的探究以及制度的執行沒有落實到具體實際等等方面。對于國內的大型房地產開發和運營企業來說，由于是最早接觸到成本費用管理先進理論的房地產開發企業，因此這些企業在成本費用管理的制度建設方面具有一定的成就，但是由于國有企業的固有意識以及各個層面的忽視，各項具體的成本費用管理制度沒有得到有效的落實。對于國內的小型房地產開發企來說，由于接觸到先進的房地產企業成本費用管理思想和理論較晚，加之自身沒有完善的制度建設經驗和流程規范，使得這類企業在成本費用管理制度建設方面顯得尤其不足，在日常的具體運營中，往往是以領導層個人意志進行管理，缺乏科學和嚴謹的流程控制，成本費用管理并沒

有形成。

（二）方法方面

當下，我國房地產開發企業的成本費用管理方式較為粗放，特別是小型房地產開發企業，在成本費用管理理論和制度方面的建設均呈現出不足的現象，也就導致了小型房地產開發企業的成本管理方法顯得不盡合理和科學。這其中最為重要的是對于方法中的崗位分工顯得較為不合理。許多企業在成本費用管理中的崗位設置環節都是秉持“隨意”的心態，既沒有意識到合理的崗位設置不僅僅是提升效率的基礎，更沒有豐富的經驗來保持崗位設置的合理性和科學性。所以，在當下的部分房地產開發企業來說，各個崗位之間的職責沒有明確的劃分，對于個體員工來說，沒有在崗位職責內的良好的認識，也就沒有崗位之間的良好配合，從而使得整個企業的成本費用管理顯得效率不足，并且效果不好。

（三）人才方面

房地產開發企業的成本費用管理是一個具有相當技術門檻的工作，也是具有相當技術含量的內容，這就需要各個房地產開發企業在人才方面具有一定的儲備，才能在技術上有進行成本費用管理的資本、能力和基礎。對于人才，當下我國房地產開發企業存在著一定的不足，這不僅僅是人才引進的不足，也包括人才培養的不足，使用的不足。對于人才引進來說，由于各個房地產開發企業的規模和效益不同，對于人才的吸引力也就不同，這就直接導致了各個規模的房地產開發企業具有不同的人才引進方法和能力，也就直接導致了各個不同的房地產開發企業具有較大差異性，造成成本費用管理能力相當不同。對于人才的培養來說，各個規模的房地產開發企業也具有不同程度的培訓體系、培訓方法，導致各個企業對于成本費用管理的人才儲備的差異較大，影響各個企業的成本管理可持續發展。

三、房地產開發企業成本費用管理對策建議

（一）制度方面

房地產開發企業應該在成本費用制度建設方面進行較大的改進。總體來講，各個房地產開發企業應該學習先進企業的管理經驗，結合自身的具體經營管理特征，積極轉變成本費用管理理念，樹立良好的推進欲望和意識。積極引入先進的控制管理理念，積極研究自身企業的成本結構和特征，然后將這種管理理念流程化和制度化。同時，前期已經建立起來的成本和費用管理制度，要在實際的執行實踐過程中進行不斷的檢測和檢驗，通過全方位、全過程的監督和評估之后，企業要對成本費用管理制度進行不斷的完善和優化，以此不斷提升制度本身的科學性和合理性。

（二）方法方面

房地產開發企業的成本費用管理是一個較為技術性的工作，企業應該積極提升自身的成本費用管理水平和技術，提升管理的效率。具體來講，各個房地產開發企業應該對成本費用管理中的各個崗位進行有效的設置，做到崗位分工設置的合理性

和科學性，具體可以參考先進企業的設置理念和方法。通過合理的崗位設置，可以使得各個崗位的員工在具體執行成本費用管理的時候能夠做到各司其職，能夠在合理的評價標準下提升員工執行的積極性，促進整個房地產開發企業成本費用管理效率的提升，崗位之間的有效配合也會使得整個管理的成本得到有效的降低。

（三）人才方面

在成本費用管理的人才方面，各個房地產開發企業應該做好人才的引進工作和人才的培養工作，提升自身的技術能力水平和技術持續儲備。對于人才的引進工作來講，各個企業應該根據自身的實力和規模大小，建立起良好的人才引進機制，積極尋找適合自身發展階段和業務規模的人才到本企業就業工作，同時集中力量創造機會，引進具有高水平知識技能的人才，為技術水平的提升和制度建設等方面提供堅實的理論支撐基礎。對于人才培養來講，各個企業應該逐步建立起自身的人才培養體系，這樣不僅僅是著眼于長期的發展，更是在長期發展的基礎上降低人才成本的有效措施。人才的自我培養更加有利于建立起良好的循環機制，培養堅實的企業忠誠度。

四、當前形勢下房地產企業的成本費用管控的發展趨勢

在經歷黃金發展時期之后的停滯發展階段，2016年的房地產市場呈現出較為復雜的局面，波動和復蘇成為這個年度房地產市場的關鍵詞。在新一輪的調控措施之下，房地產市場的前景預測相當困難，任何一個房地產企業都無法準確的把控房地產市場的走向。正是基于此，各個房地產企業應該盡力穩定銷售收入的同時，積極提升成本費用管理水平，保持企業本身的資金運營安全，創造更好的經濟效益。

在世聯行西安公司等企業的聯合主辦下，“房地產開發企業拓展管理主題論壇”在2017年2月23日舉行。這次論壇不僅僅是成本費用管理的主題論壇，也是各個房地產開發企業提升管理能力的重要契機。綜合各方面的信息來看，本次論壇取得較好成果，主要涉及到房地產開發企業的管理能力的提升，其中成本費用管理是重要的管理能力范疇之一，是主題討論的重要內容之一。相信本次主題討論會會在提升房地產開發企業的管理能力，特別是成本費用管理能力方面起到較大的促進作用。

參考文獻：

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（作者單位：重慶愛普地產（集團）有限公司）