各大城市房?jī)r(jià)高漲，為何重慶依舊“不溫不火”？

彭慶宸

摘要：作為全國(guó)四個(gè)直轄市之一，重慶直轄以來(lái)發(fā)展迅速，近三年GDP增速位列全國(guó)第一。但是和北上廣等大城市不同，重慶的房?jī)r(jià)一直不高，也鮮有人去重慶炒房。本文將分析重慶房?jī)r(jià)“不溫不火”的原因，其中將具體分析地票制度，并作出評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞：重慶；房?jī)r(jià)；地票制度

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01

前不久，雄安新區(qū)成立，大批炒房者涌入雄安，這足以說(shuō)明當(dāng)今炒房的瘋狂程度。但是，四大直轄市之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的重慶卻很少受到炒房者的青睞，這和重慶房?jī)r(jià)低并且未來(lái)上漲空間不大密不可分。從2010到2015年，重慶GDP增長(zhǎng)了98%，人均收入增長(zhǎng)了55%，房?jī)r(jià)卻只漲了15%。以主城區(qū)之一沙坪壩區(qū)為例，這里有南開(kāi)中學(xué)、重慶一中和重慶八中三所全國(guó)知名高中，以及“985”、“211”重慶大學(xué)，但是沙坪壩區(qū)的房?jī)r(jià)維持在每平方米8000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣等大城市。重慶房?jī)r(jià)為什么明顯比其他大城市低呢？房屋作為一種商品，有供方和需方，從供給和需求層面來(lái)看，供給增大或需求減少都可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)走低，經(jīng)過(guò)分析不難發(fā)現(xiàn)，重慶房?jī)r(jià)低的原因主要是供給，而不是需求。重慶的土地供應(yīng)制度為房?jī)r(jià)穩(wěn)定貢獻(xiàn)了重要力量，其中大名鼎鼎的便是地票制度。

2007年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。2008年11月17日，重慶市政府在第二十二次常務(wù)會(huì)議上通過(guò)了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》。2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，以“地票”作為主要交易標(biāo)的，從此地票交易制度開(kāi)始逐步走上舞臺(tái)。原重慶市長(zhǎng)黃奇帆就是地票制度的見(jiàn)證者、參與者和推動(dòng)者，可以說(shuō)黃奇帆這位金融知識(shí)淵博的市長(zhǎng)對(duì)重慶市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定功不可沒(méi)。地票制度，即將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾，引導(dǎo)農(nóng)民將其復(fù)墾為符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，再經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)的驗(yàn)收，在保障農(nóng)村發(fā)展需要后，騰出建設(shè)用地指標(biāo)，以地票方式在市場(chǎng)上進(jìn)行公開(kāi)交易，在全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)使用。從地票制度的定義上，我們可以看到三個(gè)關(guān)鍵的“地”，一是農(nóng)村閑置用地，二是耕地，三是建設(shè)用地。地票制度的好處一目了然，將本來(lái)閑置的土地利用起來(lái)，開(kāi)發(fā)為耕地和建設(shè)用地，保護(hù)了耕地，增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了農(nóng)村的發(fā)展，更重要的是，建設(shè)用地指標(biāo)大大增加了用于建設(shè)樓房的土地，有效抑制了地價(jià)上漲，地價(jià)低了，消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí)的房?jī)r(jià)也低了。十年前，重慶在研究統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的問(wèn)題時(shí)，黃奇帆希望能把重慶市城鄉(xiāng)資源要素，特別是土地方面的要素統(tǒng)籌考慮。而當(dāng)時(shí)重慶發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，城市土地資源有限；而在農(nóng)村，因?yàn)榇罅咳丝谕獬鰟?wù)工，土地閑置現(xiàn)象普遍。農(nóng)村的人均建設(shè)用地面積明顯高于全國(guó)水平，達(dá)到了220至250平方米。結(jié)合重慶實(shí)際情況，為了有效緩解城市建設(shè)用地緊張，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展，地票制度應(yīng)運(yùn)而生。2010后，北上廣等地的房?jī)r(jià)飆升，而重慶因?yàn)榈仄敝贫鹊膶?shí)行，保證了充足的土地供應(yīng)，維持了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。到2016年5月，重慶累計(jì)交易的地票達(dá)到了17.7萬(wàn)畝，地票制度每年能為重慶增加14%左右的供地。

可以說(shuō)，充足的土地供應(yīng)是重慶房?jī)r(jià)“不溫不火”的主要原因。但其他一些重要因素也為重慶房?jī)r(jià)的穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。我認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)。一是重慶保障房制度做得比較好，比如重慶百姓俗知的公租房。2015年，重慶保障房的供地占比達(dá)到了22%。保障房制度有效保證了低收入群體能通過(guò)低價(jià)租房等方式入住保障房，另一方面，也相當(dāng)于增加了住房供應(yīng)，抑制了房?jī)r(jià)上漲。二是重慶雖然是直轄市并且發(fā)展迅速，但是地處西部，和北上廣以及沿海的發(fā)達(dá)城市相比，仍有不小差距，這也導(dǎo)致了重慶人口流出大于流入，大量重慶人外出去北京等地務(wù)工，而來(lái)重慶的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去北京等地的人口。此外，重慶人均收入與北京等地相比相對(duì)較低也是房?jī)r(jià)較低的原因之一。三是人口年齡結(jié)構(gòu)，2010年全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)顯示，重慶0-14歲人口比例為17.6%， 60歲以上人口為14.7%，兩者均在全國(guó)十大城市中位居第二高，而15-59歲人口比例僅為67.71%，是全國(guó)十大城市最低。這意味著重慶勞動(dòng)人口比率低并且撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，這也在一定程度上抑制了購(gòu)房需求。四是重慶因?yàn)榈乩淼仍?，住房的樓層普遍較高，20層以上的高樓屢見(jiàn)不鮮，和北京形成了鮮明對(duì)比。相同的土地面積，房屋數(shù)量卻更多，大大增加了住房的供應(yīng)量。

如今在北京，普通人想要購(gòu)買(mǎi)一套住房已經(jīng)非常困難。而對(duì)于大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，擁有一套自己的住房是夢(mèng)寐以求的事情。因此，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)低是喜聞樂(lè)見(jiàn)的，這也能解釋為什么重慶人的幸福感較高。重慶穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，很大程度上是因?yàn)橥恋毓?yīng)的充足，這也得益于黃奇帆的高瞻遠(yuǎn)矚。2016年12月30日，黃奇帆向重慶人大辭去重慶市長(zhǎng)職務(wù)。許多人認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，炒房者也蠢蠢欲動(dòng)。但是，重慶隨后出臺(tái)三大措施嚴(yán)控房?jī)r(jià)，嚴(yán)控哄抬房?jī)r(jià)的行為，重慶房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。可以看到，政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有著重要的作用。“重慶模式”對(duì)其他城市有著借鑒性意義。比如北京，可以開(kāi)發(fā)郊區(qū)或京津冀邊界土地，增加土地供應(yīng)?，F(xiàn)在，有開(kāi)發(fā)商將40年期的商服用地開(kāi)發(fā)為住宅，以比正常房?jī)r(jià)低的價(jià)格出售，這樣做是不可取的，但也從側(cè)面反映了供地的緊張。再比如房屋的去庫(kù)存，去的應(yīng)該是三四線城市的庫(kù)存，而不是一二線城市的庫(kù)存，因?yàn)樵S多一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，房屋供應(yīng)已經(jīng)很緊張了。希望“重慶模式”能在結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況后，運(yùn)用到更多城市中，希望每一個(gè)努力奮斗的人都能擁有自己的住房。

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