農地抵押路徑中實施土地價格評估的意義分析

韋巍

摘要：近年來，農地經營權的流轉方式變得日益多元化，為了更好地加強對農地承包經營權益的保護，在農地抵押過程中，必須切實加強土地評估工作的開展，才能更好地降低融資的難度。本文正是基于這一視角，以農地抵押路徑中實施土地價格評估的意義為核心，就具體的實施對策進行了分析。

關鍵詞：農地抵押；土地價格評估；意義

中圖分類號： DF452 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-00-01

目前，我國在農地經營權流轉時主要采取的有股份合作，轉讓以及互換和出租等。為開創農地經營新局面奠定了堅實的基礎。不僅有助于農地承包經營權的維護，而且還能促進農村基本經營制度的完善，對于進一步縮小城鄉之間的差距有著十分重要的意義。但是在農地經營過程中，由于融資難是一個最為主要的問題。在融資過程中，通過采取農地抵押的方式，往往需要對土地價格進行評估。以下筆者就此展開分析。

一、重要意義

由于農民在融資過程中難度較大，加上資金較少，導致農民的收入和農業生產率的提升均嚴重滯后。而農民可以抵押的財產往往只有土地。目前我國部分地區已經在農民條件允許的前提下將土地的經營權作為貸款的抵押物。這就能盤活農村融資難的局面，促進生產經營效益的提升。而在抵押過程中，為了滿足農民的借貸需求，往往需要專業的土地價格評估人員參與，并將土地評估的價格作為貸款審核的重要依據。當采取農地抵押路徑獲取貸款時，通過土地價格評估工作的開展，能有效的掌握土地的價值，從而將其作為放貸的重要標準。因此，加強土地價格評估工作的開展，對于融資難度的降低和農村經濟的發展有著十分重要的意義[1]。

二、具體的評估方法分析

為了更好地在農地抵押中將土地價格評估的作用發揮出來，就需要掌握土地價格評估方法，常見的方法如下：

1.成本剩余評估法

當前，荒山、荒溝、荒丘、荒灘這農村四荒土地在有關法律法規中提出，通過協商和拍賣以及公開招標的方式獲取的土地承包經營權，可以將其作物抵押物，但是必須在確認市場原則和市場的方式獲得土地的承包經營權而預付的價格在承認之后方能抵押。主要適應對象是農業合作社、農業公司以及農業種植大戶，且這些都是在農村經營的大中型經濟組織。但是就當前的實際分析來看，在農地抵押政策實施過程中，農村四荒土地數目上存在限制，大都是分散農戶在實施承包經營的過程中存在的已經耕作的農地，并將其作為金融機構的估價對象。成本剩余法，主要是基于經營農地預期收益增值的視角和實際耗費的機會成本估算農地價格，在聯合應用經營農地預期收益增值和實際耗費的機會成本的前提下進行土地產品的依法交易，并結合當其投資實況而順利交易變現的方式得到預期的回報。

2.市場比較評估法

在土地市場交易金額評估過程中，為了滿足均衡的初衷，需要在評估中對緊要供需對象實施反復直接博弈和充分自由競爭的方式來實現，進而更加全面的反應其的市場經濟規律，并達到優化配置和有效利用土地資源的目的。所以在農地抵押時，我們應全面的收集有關轉讓土地承包經營權的相關資料，并且自身也需要具有較強的工作經驗與專業技術知識。但是就當前來看，我國很多農村地區并沒有設置農地產權交易機構，交易服務網絡和平臺亟待完善，所以在土地交易權方面往往具有較強的自發性和偶發性。這就需要對農地在市場中的價值進行比較和評估，才能更好地將其真實價值體現出來[2]。

3.評分估價辦法

在利用這一方法進行土地評估時，主要是全面的采用綜合評價模型實施低價評估，由于不同方面帶來的影響因素和農地價格的關聯性十分密切，所以需要采取因子分析和層次分析以及模糊評價與神經網絡構建的方式，綜合考慮各方面的影響因素，并評估農地價格。一般而言，采用這一方法評估土地價值時，主要是相互結合的定型分析與定量分析等情況全面的體現出來，所以能適應多種情況。而農田的基本設施情況和土地制度以及經營耕作方式和區域條件與肥力等，均會給土地價格的評估帶來影響。因而為了要想保障所構建的指標體系可以與地域農地特征之間的符合勢必會存在一定難度，所消耗的人力物力財力和時間較多，且人力物力財力和時間只要出現任意變化，都會導致其所獲取的數據在真實性上較差。所以評分估價的辦法往往需要較高的成本。

4.收益還原評估法

這一方法在土地價格評估過程中的應用，能有效的合理的確定農地的純收益。一般而言，由于極端的氣候和病蟲害的侵蝕以及生長周期等，均可能導致農業生產周期的產生影響而農資和農機以及農產品和抵御自然災害等方面，在價格波動風險應對方面的能力較弱，且市場的供需改變之后，將導致農產品價格被大幅度的改變。比如在2011年之后，生姜、土豆和大蒜等農村品的價格改變十分明顯，在分析有關統計數據之后，由于我國在財政職能政策以及政府農業補貼方面缺乏規范性和連續性，不同部門的全面探索方式和作用范圍也不同，使得其給農地收益帶來的影響較大。雖然通過農地收益預測能得到一定的結果，但是其過程較為復雜，且獲得結果的精準性往往受到影響。因而很多地區采取雙方意愿的分析，采取討價還價和協商的方式對土地價格進行評估。

5.基準地價修正評估法

當農地價格評估不能采用農地交易價格來確定時，就需要對農地的分級和定級的方式進行科學和全方位的確定，全面的做好標準樣地價格的評估工作，并在此基礎上對基準地價進行修正。一般而言，農地價格評估過程中，主要是結合地區的科技發展水平與社會差異，評估農地的自然屬性，從而確保分定之后的定級結果來促進農地經濟價值的提升，并預測農產品實際價格，所以更多的時候是降低估價而達到規避風險的目的[3]。

三、結語

綜上所述，在農地市場和價格的影響下，使得農地資源的可持續利用受到影響。因而在農地抵押過程中，應確保注重土地價格評估工作的開展，盡可能地將其作用發揮出來，采用上述方法實現農地抵押。

參考文獻：

[1]張健.土地價格評估的主要方法探究[J].產業與科技論壇，2016（1）：55-56.

[2]胡亮.土地價格評估在農地抵押路徑中的作用[J].中國高新技術企業，2015（31）：188-189.

[3]曹水林.土地價格評估方法的探討[J].科教導刊（中旬刊），2011（12）：41-42.