從政治經濟學視角分析我國高房價問題

摘要：居住問題關系著國民生計和社會的穩定，所以“高房價”問題必須予以重視。過高的房價使居民減少了對其他消費品的支出，降低了人民的生活質量，也影響內需的擴大而制約經濟發展；同時，高房價會造成房地產業資本存量增多，長此以往會制約我國供給側結構性改革的步伐。本文以從政治經濟學為視角，運用使用價值、價值理論、生產過剩、地租等內容對房價問題進行分析，找到真正解決高房價問題的方法。

關鍵詞：高房價；使用價值；價值理論；生產過剩；地租

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-000-02

引言

我國將房地產業定位為國民經濟的支柱產業，并且要保持房地產業的持續健康發展。房地產業為GDP的增長做了很大貢獻，所以我國的調控政策一直集中于“遏制房價過快增長”的“過快”上。國家認為徹底的抑制房價很可能會導致房地產業的徹底崩盤，最終帶來金融危機，所以政策總是在邊緣處徘徊，未能根本觸動。但是房價的持續上升，會引起居民消費水平的下降、房屋資源浪費、社會創造力下降等問題。[1]所以，必須找到有效的解決方式。

一、科學指標衡量我國的高房價

為什么說我國的房價高？這種房價是合理的嗎？為了科學的證明我國的房價高，我們需要幾個客觀的指標。第一是房價收入比，它是指房屋價格與城市居民家庭年收入之比，我國遵行的合理區間是3-6倍，根據上海易居房地產研究院發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示：2015年，剔除可售型的保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2倍。第二個是空置率，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。商品房空置率在5%-10%之間為合理區；10%-20%之間為空置危險區；20%以上為商品房嚴重積壓區。騰訊網、騰訊房產研究院與中國房地產報、《騰訊智慧》聯合發布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示：目前一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%，以上兩個指標鮮明地表明了我國的高房價。

二、從馬克思主義的政治經濟學出發看我國的高房價問題

（一）商品的使用價值視角

馬克思曾經說過：“物的有用性使物成為使用價值”。[2]房屋具有使用價值，它的有用性就是供人們居住。既然它的有用性是通過滿足人的居住展現出來的，那么房屋這種商品就必須以滿足消費者居住的需要為交易目的，在交易完成后人們使用了它的居住功能，才算實現了它的使用價值。我國是一個人口大國，并且受我國傳統文化“居者有其屋”的深遠影響，買房子成了我國年輕人的主要目標，“需要房子的人買不起，不需要的人瘋狂買”是目前我國房地產業的狀況。[3]這些不需要房子的人就是想利用房產發財的投資和投機者，而為什么我國對房屋的投資和投機行為如此瘋狂呢？首先，目前我國市場利率低，人們寧可將貨幣放在手中也不愿意儲蓄，閑置資金的增加為投資和投機提供了基礎；其次，我國的股票、債券等金融產品市場尚不成熟，人們也不愿意冒險將錢放到股票市場中，相比之下房產具有保值和增值的特點，更適合投資。多方面的綜合因素使得投資和投機行為活躍，壓制了真正對房屋有需求的消費者。

（二）價值理論視角

從馬克思的《資本論》中我們知道，商品價值的組成包括三個部分：不變資本，就是生產某種商品所需要的土地、設備等；可變資本，是通過工人和勞動對象的結合創造的價值；剩余價值，是資本家剝脫工人剩余勞動所得到的。從這三方面分析房屋的價值構成，它包括屬于不變資本的土地、建筑設備，屬于可變資本的勞動工人創造的價值，以及在房屋建造和出售過程中產生的剩余價值。[4]商品的價值規律是：受供求關系影響，價格圍繞價值上下波動。我國房屋價值在包含了上述構成價值的三部分之外，也包含了由于供求關系導致的高出價值的部分，但高出的這部分已經嚴重偏離價值規律，雖然有專家預言過：受價值規律影響，不管房價怎么高，最終都要降下來以符合價值規律。但是，目前我國房地產業病態的發展狀態已經不像是可以被價值規律左右的，放任不管的后果就是房地產泡沫最終破裂。2017年4月1日 ，中共中央、國務院決定在河北省雄縣、安新、容城以及周邊部分地區設立國家級新區。此政策一出臺，該地區的房地產業的發展瞬間有了新面貌，很多消費者都是連夜趕往該地區咨詢、購買房產，房價已經翻了幾番。像這種蜂擁的情況在京津冀地區還有很多，如果說能用價值規律去辯護這類現象，為房地產目前的高價開脫，那么我國的房價不可能被根本遏制。

（三）生產過剩的視角

生產的相對過剩會導致危機，這是馬克思的論斷。我們在此基礎上從房地產供給的角度來分析房價過高的問題。[5]我國的房地產開發商就是馬克思眼中的資本家，資本家是只受利益驅使的，為了獲得更多的利潤，他們會將積累的資本不斷地用于擴大再生產，生產出遠超過消費者需求的產量（我們這里所指的消費者就是對房屋有真正居住需求的消費者），而在社會發展進步的大背景下這些消費者的工資無論怎樣增加，支付能力也終究有限。就算是投資或投機者購買了大量房屋，他們也只是為了增值出售，而不是居住，無論房子在開發商手里，還是屬于投資投機者，房屋的性質并沒有變，這些房子都是待出售以獲得利潤的商品，唯一變化的就是價格。房地產業出現生產過剩的現象已經無可爭辯了，生產過剩帶來了供求矛盾，爆發危機的可能性越來越大。美國上個世紀三十年代爆發大危機，就是由生產過剩引起的，資本家為了保持高價格寧可將牛奶倒掉也不愿意降價賣給工人。我國的房地產業在寬松的信貸環境中不斷擴大生產，再加上炒房者的推波助瀾，房屋供給與需求落差很大，過剩嚴重，似乎在醞釀著一場危機。

（四）地租的視角

馬克思認為“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它當作排斥其他一切人的，只服從自己私人意志的領域。”[6]這鮮明的表明了土地壟斷權的重要性。我國房地產業在生產過程中，對土地具有壟斷地位的人并不是開發商，而是政府。分稅制的改革調動了中央和地方政府的積極性，同時地方政府為了增加財政收入也走上了圈地開發的道路，與開發商形成了某種合作關系，由政府向開發商出售壟斷土地，政府從中獲取高額壟斷地租，開發商在高額的不變資本上自然要提高房屋的價格，高房價最終卻是由消費者來承擔。土地資源是有限的，并且使用權都集中在政府手中，政府能夠以壟斷價格向開發商出售土地，而房價下降后會使得土地出售的利潤降低，財政收入減少，所以政府自然不希望房價下降。在以GDP為主的考核制度下，政府盲目地追求著GDP的增長，卻忽視了人們生活的幸福指數，所以政府在這方面職能的發揮是缺失的，也正因為職能缺失，助長了房價一再升高。[7]

三、抑制房價的建議

（一）切實增加保障性住房供給，健全房屋租賃市場

國家指出住房問題是重要的民生問題。為了解決民生問題，為了經濟的穩定發展，要保證勞動力再生產的可持續性，而住房問題就是勞動力再生產的基本問題。[8]為了達到滿足普通居民的住房要求、并促使房價自動回落的雙贏效果，首先，政府需要積極發揮職能，增加保障性住房的供給，投資保障性住房項目，如“安居工程”，或者與房地產企業協商收購庫存房產，作為政府的保障性住房，并且國家也要對政策實施的過程進行監管，防止半途而廢、無疾而終的現象發生。利用保障性住房的低價格，使供求逐漸走向平衡，總體房價下降并趨于穩定。其次，要健全房屋租賃市場，我國傳統文化影響了人們居住的觀念，居民都以擁有自己的房產為目標，這也是我國的房屋租賃市場一直得不到發展的原因之一。政府應該向居民宣傳新型的住房觀念，鼓勵一些人以房屋租賃代替房屋購買以緩解住房緊張，并且要加強房屋租賃市場的制度建設；監督房屋租賃市場的交易程序；逐步建立健全有關房屋租賃的法律法規。

（二）打破政府對土地的壟斷，改變盲目追求GDP增長的現狀

高房價與政府對土地的壟斷有直接的關系。政府對土地具有使用權的壟斷，政府與房地產開發商協商合作之后將土地出售以增加財政收入，房價越高，不僅政府手中的土地越值錢，開發商的需求也會越大，財政收入就靠政府出售土地、開發商開發土地這種手段增加了。政府將土地賣給開發商，除了會導致房價上漲、房屋庫存增加外，還會使城市用地面積擴大，嚴重威脅耕地、林地。國家應改變地方政府對土地壟斷的現狀，嚴格管控地方政府與房地產開發商之間的土地交易。地方政府應該在國家的政策制度之下，合理規劃城市用地，杜絕盲目開發。自我國實行分稅制以來，地方的財政狀況一直不樂觀，為了保證經濟穩定增長，地方政府盲目追求GDP增長，把GDP作為經濟發展的重要指標，嚴重忽視了居民的生活質量和經濟狀況。國家要完善對各級政府的考核制度，調整GDP的作用，更好的發揮中央和地方政府強國富民的職能。

（三）完善我國的投資市場，緩解房地產投資投機壓力

目前我國市場利率低，房價上漲也造成了通貨膨脹率不斷上漲。在這種市場環境之下，居民的儲蓄量大幅度減少，人們選擇將大量的貨幣持有在手中。同時，我國的股票市場的發展還不成熟，具有很強的投機性。為了避免股票的高風險，人們把目光集中到既可以保值又可以升值的房地產，增加房屋的購買數量，抬高了房屋的價格。為了應對這種狀況，首先，國家應該建立健全有關股票市場信息公開的法律法規，嚴格監督上市市場的信息公開程序；其次，投資者也要改變觀念，正確認識股票市場，合理合法的進行股票交易。另外，我國股票市場的定性也存在問題，將股票市場定位成“為了服務于國有企業”本身就不利于股票市場的發展，國家和政府的有關部門要對股票市場定性、定位進行調整。

（四）加快經濟結構的調整，合理分配居民收入

為了有效抑制我國的高房價，調整產業結構也是必要手段。國家將房地產業作為支柱性產業來發展，雖然有利于GDP的增長，但終究不是長久之計。縱觀世界歷史，沒有哪些國家的強大起來是依靠房地產業。[9]因此，現在要加快經濟結構的調整步伐，鼓勵人才創新、企業創新，以創新要素驅動產業升級；不斷優化國有資產的資源配置，將國有資產投向一些重要領域和重要行業；土地資源是有限的，合理規劃使用土地，發展節約型產業。經濟增長方式的轉變可以使國家發展的注意力集中到更多的行業和領域，改變對房地產業的依賴。除此之外，房價上漲與居民收入差距過大也有關系。收入過高的人群的邊際消費傾向也低，他們用手里閑置的錢買房子、炒房子，刺激了開發商對土地的開發，使房價上漲國家和政府可以通過適當的稅收來調節收入，還可以通過完善股票、基金、債券市場，讓投資者轉移投資焦點，或者鼓勵私人創業，為富人手中閑置的資金找到合理的投資渠道，既可以帶動經濟發展，創造就業崗位，還可以抑制房價需求，最終達到降房價的效果。

參考文獻：

[1]陳春霞.論我國高房價的危害、成因及對策[J].特區經濟，2012（1）：215-217.

[2]馬克思恩格斯全集.第44卷[M].北京：人民出版社，2001：48.

[3]覃聰，劉華國，韋宗華.我國房價問題的政治經濟學分析[J].廣西大學學報：哲學社會科學版，2007（S1）：171-172.

[4]李小妹，劉勇.從政治經濟學的視角剖析我國的高房價問題[J].當代經濟，2015（26）：10-12.

[5]張存剛，陸朝俊.我國房地產過剩及“去庫存”問題的政治經濟學分析[J].蘭州文理學院學報：社會科學版，2016（3）：56-60.

[6]馬克思恩格斯全集（第46卷）[M].北京：人民出版社，2003：695.

[7]劉叢欣.高房價的政治經濟學分析[J].中國城市經濟，2011（3）：34-35.

[8]劉鳳義，楊善奇.我國住房問題的政治經濟學分析[J].當代經濟研究，2017（3）：22-32+2+97.

[9]范方志.我國高房價的政治經濟學分析[J].中央財經大學學報，2011（3）：73-79.

作者簡介：趙琳琳（1993-），女，漢族，河北人，單位及學位：首都師范大學管理學院——研究生在讀，主要從事社會主義市場經濟理論研究。