住房制度改革進程中的住房金融體制改革分析及討論

劉斌

摘 要 住房金融體制改革是住房制度改革進程的重點，以實際住房制度改革進程的變化情況為基礎，結合近年來住房金融體制改革特點，分析在住房制度改革進程中提出的住房金融體制改革，并且結合實際發展需求，加快改革的步伐。

關鍵詞 住房制度 改革 進程 住房金融體制 改革

現階段、在國家推廣住房制度改革和住房消費政策的過程中，我國房地產行業得到了長遠的發展，并且社會經濟增長奠定了有效的基礎，而在住房金融業務發展中也具備一定的引導作用。但是現階段，住房金融業務還需要在實際發展中不斷地拓展和優化。這就需要深入改革住房金融體制。

一、初期的探索和試點

在20世紀40年代末期到70年代末期之間，是我國住房發展較為遲緩的階段。結合相關信息分析可知，國家在這30年里雖然投入了近四百億的資產建設住房，但是依舊無法滿足城鎮群眾的需求。在70年代末期，全國城鎮居住群體的人均面積只有近四平方米，缺少住房的群體依舊有近900萬人，占據了城市總體住戶的48%。并且，因為我國長時間推廣低租金的福利分房制度，國家和企業為了解決工作人員住房問題承擔了一定的壓力，延遲了我國住房建設的發展速度。結合實際發展案例分析可知，計劃經濟體制下住房都是依據國家的支持才得以發展下來的，因此推廣福利劃分的途徑是不可行的。

在20世紀80年代中期，住房制度從“三三制”售房轉變為研究租金制度的改革。并且在實際發展中，國家選擇了唐山、煙臺等地實施房改試點，提出全面配套改革的方案。租金依據準成本為基礎，月租金從以往的每平方米0.07～0.08元上

升到1元以上，達到了成本租金的70%～80%之間。公房結合建筑造價、征地以及拆遷補償費用的標準價格進行銷售。這一次試點工作從基礎上突破了傳統意義上住房福利、等級以及消費觀念的約束，有效解決了分房中存在的矛盾，調節了國家、企業以及工作者之間的利益關系，為全國的住房改革工作帶來了新的發展方向。

二、從分批分期到全面深化改革

在20世紀80年代末期，我國政府提出了第一次全國住房制度改革工作會議，并且提出了《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》。但是在下半年中，就出現了嚴重的通貨膨脹問題，促使零售物價的總體數值上升了19%，導致“提租補貼”方案的實施出現了很多問題，依據3～5年推廣的“提租補貼”方案也不了了之。

在20世紀90年代初期，我國政府又提出了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，其要求現階段公有住房租金有規定、有目標的增加到成本租金，在規定的住房面積中，工作人員購買公有住房要依據標準價。并且，各個區域政府的房改房也在逐一推廣。其中，很多大城市在實際操作中非常標準，但是很多中小城市落實的交查，推出的優惠比例越來越高，導致房改工作又進入到了一個低價售房的階段。因此在實施一年之后，國家政府在房改工作會議中提出中止方案。[1]

在20世紀90年代中期，國家政府提出了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，并且確定了房改工作的基礎目的是為了構建與社會主義市場經濟體制發展相符的城鎮住房制度，從而引導住房向著商品化和社會化發展，提升住房建設的速度，改變群眾的住房條件，符合城鎮居民數量不斷提升的住房需求。[2]

三、住房貨幣化和保障制度

在20世紀90年代末期，國家政府提出了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，并且提出全面中止住房實物分配，落實住房分配貨幣化，同時第一次提出構建和優化工作以經濟適用住房為基礎的多層次城鎮住房供應系統。[3]其中主要分為以下幾點工作內容：

第一，調節住房投資構成，注重發展經濟適用住房，提升處理城鎮住房困難居民的住房問題。新建設的經濟適用住房需要結合政府指導價進行銷售，結合保本微利原則進行推廣，其成本包含征地和拆遷補償費以及建安工程費用、企業管理費用、貸款利息等多個因素，在實際發展中要求企業管理費用支出不能超出2%，開發的效益不能超出3%，促使中低收支的家庭也有能力購買。

第二，對不同階段的家庭實施多樣化的住房供應政策。對最低收支家庭而言，依據政府或者是單位提供廉租住房，結合發放租賃補貼為基礎，實物配租和租金核減為輔助支持。最低收支的家庭人均廉租住房面積標準，在規定上不能超過所在區域人均住房面積的60%，租金需要依據政府結合維修費用和管理費用兩項因素實施明確。中低收支的家庭購買經濟適用住房等普通商品住房，而高收支家庭在購買或者是租賃商品住房需要結合市場調節價格為依據。

第三，發放租房補貼。若是房價收支比例在4倍以上，政府和單位可以對無房或者是住房面積沒有達到規定的職工進行住房補貼。

一直到1993年，我國已經全面中止實物分房的政策，促使中國城鎮住房制度出現了基礎性的改變。但是在落實房貨幣化改革時，住房補貼的發放與群眾對住房需求滿意程度不高，住房不公平的問題不斷拓展，并且隨著房屋價格的提升而不斷變壞。

同時因為宏觀調控政策的延遲和其他因素的影響，城市廉租住房制度依舊存在，經濟適用住房制度并不全面，相關的政策也不相符，很多城市低收入家庭住房較為困難。需要注意的是，自從2007年以來，我國政府增強了宏觀調控的強度，并且提出了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中指出，低收入的家庭主要是依據廉租住房，以及經濟適用住房解決住房問題；中等收入的家庭結合各個區域實際情況可以應用限價商品房和經濟租用房的方案解決住房問題；高收入的家庭是依據市場解決問題。這是中國房改進程的一個重要標志。

四、深化住房制度改革方案正在草擬

在2016年兩會期間，住房制度的問題也受到了國家領導的關注，并且表示，住房制度一直都是國家建設的重要制度，有關民生、事物的深化創新，也包含了新制度的建設。我國政府經濟工作會議中提出正確的住房制度改革方向，從而滿足新居民的住房需求，明確“購租并舉”住房制度的發展方向。結合我國政府的發展規定，住房與城鄉建設部門需要對實際發展情況進行全面的研究和分析，從而為草擬住房制度改革方案提供有效的依據。

五、結語

我國的住房制度改革與住房金融體制改革兩者之間存在一定的關聯，住房制度的改革過程也展現出了住房金融體制的條理，因為房改為住房金融體制的改革提供了有效的規定，更帶來了發展的動力。由此，在我國住房金融體制不斷改革的過程中，可以結合目前我國的房改制度改革任務和規定進行推斷，但是目前我國的房改卻存在不斷優化市場化住房制度的任務，從而解決住房市場順利發展和低收入群體住房的問題。并且在規定的時間里，我國住房金融體制需要滿足實際發展的需求，一方面要注重提升住房金融體制的市場化能力，另一方面需要注重為低收入群體提供更為優質的住房融資形式和融資產品。

（作者單位為博興縣住房保障和房產管理局）

參考文獻

[1] 張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學，2014.

[2] 戴燦輝.美、英、德住房金融分析[D].吉林大學，2014.

[3] 錢思.有關我國住房金融管理的探討[J].東方企業文化，2015（12）：178-179.