國外住房租賃立法及其對我國的啟示

梁宇宇

摘 要 住房租賃市場是房地產市場重要的組成部分，其規范發展有助于完善住房供應體系，有助于健全住房保障制度，有助于解決不同群體的住房需求，是關系社會穩定和諧、人民安居樂業的民生問題。2016年12月21日，中央財經領導小組第十四次會議，研究探討了與百姓利益相關的六大問題，其中特別強調“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程?！蹦壳埃覈》孔赓U市場缺乏剛性法律制度，市場亂象亟待立法終結。我國住房租賃市場立法需遵循市場規律，更要符合我國國情，以問題為導向，以人民利益為導向。

關鍵詞 房屋租賃 租賃立法 住房保障

一、我國住房租賃市場現狀

長久以來，我國住房租賃市場活躍，大城市外來務工人員、新就業大學生等人群，主要靠租房解決居住問題，但是我國的租房市場不規范，“黑二房東”、“黑中介”大量存在、群租、“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約驅趕承租人、拒絕維修等行為，嚴重擾亂了市場秩序，承租人權益經常受到侵犯，得不到保障。

（一）租金高、穩居難

長期以來，一線城市房屋租售比一直居高不下，租金不如賣房的收益，房主更愿意將房屋賣掉，獲取更高的收益，導致用于出租的房屋數量減少，進而推高了房屋租金，房屋租賃欺詐、隨意驅趕租客、群租等租賃市場亂象也層出不窮。每年畢業季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，就是無法繼續忍受租房之苦，房租說漲就漲，房東說趕人就趕人。據租房網站“107間”發布的《2016·107間北京租房報告》顯示：北京租房客中，平均每11個月換一次房，大部分在8到14個月之間，“穩居”已成為很多租客的奢望。租客對于房東和中介的滿意度普遍很低。發生糾紛后，超過七成的租客不了了之，因為無法維護自身的合法權益，只能選擇忍受。約兩成的租客私下維權但最終無果，只有約6%的租客會選擇報警或訴諸法律。

（二）房屋租賃欺詐時有發生

據58同城發布的“2016年度中國生活服務領域互聯網黑產報告”顯示，房屋租賃欺詐是互聯網黑產（黑色產業）活躍的領域之一，人均被騙金額為2560元，而9成租房受騙者為80后與90后。報告顯示，在地域分布方面，房產黑產舉報覆蓋全國244個縣級以上城市。其中，外來人員較多、租房需求較為旺盛的大中型城市，房產類黑產的活動較為活躍，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。另外，房屋租賃尚無嚴格手續與相關流程，這也吸引了更多互聯網黑產從業者“從中牟利”。通過對用戶舉報數據的梳理分析，報告指出，房屋租賃類欺詐的主要手段為編造虛假房源（通過造假的房產證與身份證博取租房者信任），隨后以不在本地、身體不便、家庭對出租房屋有爭議等為由，要求事主先交定金、房租，從而騙取非法利益。

（三）租客租房時間延長

我國住房租賃市場存在諸多亂象的同時，租客的租房時間卻在延長。過去四年中，以北京、上海為代表的一線城市，首次購房人群的年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。此外，租賃人口的規模也在逐年增加。鏈家研究院在《租賃崛起：迎接3億人的品質租賃生活》的報告中指出，隨著城鎮化的加深，產業升級帶來的制造業向服務業轉型，促進了流動人口增加，同時以家庭為單位的流動趨勢以及流動穩定性都在增強。2015年全國有接近1.6億的人選擇租房居住，預計2020年將達到1.9億，2030年將有2.7億。

二、我國住房租賃市場立法亟待解決的問題

（一）明確房屋租賃雙方權利義務，穩定租賃關系

明確房屋租賃雙方的權利義務，才能從根本上解決租客不被隨便驅逐，房租不隨便漲價，租戶享有就地就醫就學的福利，這三件小事是目前我國租賃市場迫切需要解決的核心問題。目前，現有的房屋租賃相關法律法規對房屋租賃當事人（出租人、承租人、房地產中介機構及從業人員）權利義務關系規定過于原則，應當具體明確的業主基本權利義務有：收取租金的權利、監督房屋使用情況的權利、主張損害賠償的權利；依照合同約定的義務交付房屋、保持房屋適于使用、收益狀態、無正當理由不得隨意違約驅趕承租人等義務。明確承租人的權利義務有：獲取房屋權屬信息的權利、對所租房屋的獨占權、優先承租權及購買權、承租人地位的承繼權；按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務等。

明確租賃合同登記備案，推動網簽。要求租賃合同進行網上簽約備案，其意義在于：一是起到保護的作用；二是起到證明的效力。有利于建立房屋租賃市場數據庫，監管部門能夠及時了解行業發展概況。備案后的合同，租賃雙方權利義務更能得到法律的認可與保障。在租賃合同網簽基礎上，進一步與工商總局、公安部門建立出租人、承租人信息查詢和征信聯動機制，有利于公安部門進行人口管理，對租賃房屋中吸毒、傳銷、賣淫、賭博、制假造假等藏污納垢行為進行實時有效監管，凈化市場環境。房屋租賃合同的備案，也有利于住房租賃企業規模化發展，合同備案登記能夠實現企業對資本市場、股票市場、私募基金、銀行等透明化，這對行業融資，解決資金難問題具有關鍵作用，同時監督企業誠實經營，防止企業虛報營業規模、盈利情況。

（二）界定行業關鍵詞，制定行業標準

住房租賃市場行業標準包括：一是租賃合同標準化規范化，不一定是格式化的合同，可以是要式合同，法律可以規定合同的基本條款，不同地區可以根據本地區具體情況和需求，出臺不同樣式合同，可以添加具體條款，全國可以不是統一樣式。在合同標準化規范化基礎上，更有利于推動住房租賃合同網簽，建立住房租賃市場數據庫。二是規范房屋分割標準。如對房屋改造隔斷的N+1行為，制定一系列安全改裝標準，明確房屋分割規則、細化面積、裝修、配置等細則。為避免群租行為，應明確出租房屋應保證基本的通風和采光，物業類型不得為車庫、地下儲備室，不得按照床位出租等細則。

（三）建立住房租賃糾紛解決機制

目前，我國還沒有住房租賃糾紛的解決機制，這方面現在是一個很大的空白。租賃糾紛具有多發性、復雜性、涉案金額低等特點。我國沒有專門解決租賃糾紛的簡易法庭，通過訴訟解決，訴訟時間較長；通過仲裁解決，效率雖高，但對涉案金額要求高。一個有效機制是建立街道社區、中介公司、業主、承租人四方調節機制，或者由法律主管部門開設綠色通道，走簡易司法程序，盡量將此類糾紛消化在社區。不規范的租賃行為會對鄰居造成很大困擾，參照發達國家租賃市場管理經驗，如果法院能夠就租賃糾紛形成高額的判例，會促使更多業主和社區依據現行的民法和物權法，更加自主有意識地解決住房租賃糾紛。

三、結語

安居才能樂業，推動住房租賃市場立法，通過法律明確房屋租賃雙方權利義務，穩定租賃關系；界定行業關鍵詞，制定行業標準；建立住房租賃糾紛解決機制，才能從根本上達到規范、凈化住房租賃市場的目的；才能從根本上建立一個健康可持續的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心，讓賣房與租房比翼齊飛，以人為本的新型城鎮化才會有更堅實的根基。

（作者單位為中國房地產估價師與房地產經紀人學會）

參考文獻

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