房地產開發項目招投標階段的成本控制措施探討

陳紅英

摘要：近年來，房地產開發事業不斷進步，國家利好政策頻出，大小房地產企業爭相囤地開發建設，在這生存環境日益惡化的情況下，越來越多的企業開始關注和重視成本管理和控制這個和利益直接掛鉤的重要環節，為贏取更多的利益，有必要對成本控制措施進行研究與探討。

關鍵詞：房地產開發；招投標階段；成本；控制

1.概述

隨著房地產市場的競爭加劇和政府不斷出臺宏觀調控政策，房地產市場必將趨向理性化。受國內外經濟形勢影響，2016年房地產需求或呈現低迷趨勢，投資投機性需求進退難舍，消費性需求謹慎觀望。不斷披露的“空城、鬼城、公務員售樓”等案例說明，在許多城市區域，供大于求的風險在不斷積聚、膨脹。這時，成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的可能性和贏利的空間大小，它是貫穿于房地產開發業務的一條極為重要的軸線，通過參與決策，拿地，定位，策劃，營銷，招投標，施工，材料采購，竣工驗收，后評估等各環節，實現項目價值最大化。

工程招投標對具體工程來說是一項十分重要的經濟活動，涉及到設計、工程、材料、成本、營銷等多部門的實際運作，其控制要點在于投標單位的選擇、招標文件的制定（包含招標書、圖紙、工程量清單編制、材料設備、報價承包方式、標前答疑等）、評標（報價分析、商務談判）和定標。難點在于編制高質量的招標文件，重點在于評標。把控好這一系列活動，才能更好的控制房地產成本。2房地產招投標的現狀以及存在的主要問題

當前房地產企業在招投標階段成本控制還存在一些問題，具體表現有：（1）權力標”及“關、系標”太多，投標人借助地方行政領導干部的關系，以權利壓制招投標正常程序；（2）缺乏有效監督機構和管理體制，評標委員會的組成人員不符合要求，個別評標人員對評標不認真、不負責。甚至以權謀私等等；（3）招投標程序管理不嚴，招投標文件編制不具體；（4）評標辦法設置不合理，評標困難，結果不理想；（5）投標單位掛靠現象嚴重，有些投標單位不具備要求的施工資質和能力，就借用別的施工企業資質，中標后再轉包或分包，獲得工程利益，使工程項目質量得不到應有的保證。文章結合房地產企業自身的特點，主要從供方選擇、招標文件的編制、發包模式的選擇、評標與定標等方面研究招投標階段房地產開發項目的成本控制。

3.房地產開發招投標階段的成本控制

3.1供方的選擇

在項目實施前，擇優考慮有實力的供貨方和施工方，相比其他中小企業，他們自身的管理水平和資源的有效配置，在一定程度上降低了成本。避免項目實施中額外的成本追加。

3.2招標文件的編制

編制高質量的招標文件，是招標階段的一個難點，該項工作做好了，對成本的控制就有了框定性作用。因此，在編制前，應當對招標項目進行全面充分的了解，從國家行業的要求、技術規范、行業市場行情等方面進行全方位、多角度的調研，結合招標人的需求進行分析，對專業性強問題，要與法律專家、采購專家、技術專家溝通協作，為科學合理的編制招標文件提供保證。其次，合理選擇評標辦法和評標標準。編制評標辦法和評標標準，應考慮所采購的貨物類型、相關技術要求、市場供求狀況、潛在投標人的數量等因素。一般來講對于具有通用技術、性能標準或者招標人對其技術、性能沒有特殊要求的原材料類物資，或技術規格、性能、制作工藝要求統一，標準化程度高的物資，可以采用經評審的最低投標價法。

3.3發包模式的選擇

房地產開發企業應根據項目工期、質量、投資控制等具體要求，合理地確定發包模式，減少經營風險。不同的模式，有不同的優點和不足。比如施工總承包發包模式，在投資控制方面的優缺點是在開工前就有較明確的合同價，有利于業主對總造價的早期控制，但若在施工過程中發生設計變更，則可能發生索賠；而平行發包的利弊是：每一部分工程發包，都以施工圖設計為基礎，投標報價較有依據，要等最后一份合同簽訂后才知道總造價，對投資早期控制不利。

3.4評標與定標方法的確定

評標定標辦法應體現平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標人的信譽、業績、報價、質量、工期、施工組織設計等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標人的內容，不得妨礙和限制投標人之間的競爭。評標方法一般分為合理低標價法和綜合評議法兩大類，細分為合理低價評標法、平均報價評標法、兩階段低價評標法和A+B值評標法或法律、法規允許的其他評標辦法。招標人可根據工程具體情況，選擇其中一種評標定標辦法或選擇其中幾種評標定標辦法綜合成一種評標定標辦法，經建設行政主管部門或其委托建設工程招標投標管理機構審核同意后寫入招標文件。

招投標文件要明確評標的原則。招投標文件要根據建筑市場行情，合理地確定控制價，不能不考慮合理的成本范圍而過分追求成本控制。并且要防止投標單位以“低價中標，高價索賠”的這種方式來獲得項目施工的資格。除此之外，還必須明確投標人統一計價口徑、統一計量依據，以標價合理等綜合條件選擇合適的施工單位，從而提高招標工作質量，要堅持再“公開、公平、公正、誠實信用、獨立、接受行政監督”的基本原則下，選擇一個既能保證工程按質按時完成，又能降低工程造價成本的中標單位。要充分熟悉并理解整個招標文件的內容，防止今后工程實施中施工單位提出索賠，以降低成本。

4.結語

要想在房地產開發項目招投標階段，實現最為理想的成本控制效果，我們要立足房地產開發項目的客觀實際需求，充分分析該階段成本控制過程中易出現的多項問題，進而通過科學合理的成本控制與管理措施，保障房地產開發項目下一階段的順利進行。