我國房地產經濟波動與金融風險防范研究

楊慧青+梁蔚

天津華北地質勘查局

摘要：隨著我國人口數量不斷增多，人民生活水平的不斷提高，房地產行業的規模不斷擴張，房地產的快速發展離不開資金的支持，目前推動著我國房地產發展的資金主要來源是銀行貸款為主，房地產資金來源單一。由于房地產公司的快速發展基本依靠貸款，一旦市場發生了波動，金融風險都由銀行承擔，增加了房地產投資的風險。因此本文對當前可能導致房地產發生經濟波動的原因進行分析，如何避免金融風險提出對策，幫助從事房地產行業的工業人員找到發展的方向。

關鍵詞：房地產 經濟波動 金融風險 防范措施

當前房地產行業已經成為推動我國經濟發展的支柱產業，推動我國年GDP增長率再創新高，房地產行業需要大量的資金投入，這就導致房地產行業快速發展離不開金融體系的支撐，房地產行業也反過來影響著金融體系，且房地產行業發生波動較為頻繁，一點發生較大經濟波動影響了金融體系就會導致金融風險的出現，金融風險一旦發展成為金融危機就會對我國經濟造成重創。所以要對房地產行業波動出現的原因進行分析。

一、造成我國房地產出現經濟波動的原因分析

（一）經濟原因

房地產與經濟大環境有著密切的聯系，只有經濟快速發展人們的生活水平不斷提高才能促進房地產產業的繁榮。因此經濟因素是引發房地產波動的主要原因，這里提到的經濟因素是宏觀角度上的。這方面的經濟因素包括國民生產總值、GDP增長率、通貨膨脹率、就業失業率、國際收支因素以及房地產產業結構調整和金融環境等多方面的表現。

（二）城市發展原因

隨著城市化的快速發展，城市面積越來越大，城市面積增大、城市人口增多，城市不斷擴建，居民住宅區的建設、城市基礎設施建設、商業用地工業用地建設等這些城市的需求都促進了房地產行業的繁榮。房地產行業的發展一定程度上梵音了城市的發展狀況，城市人口流動、新的交通線路出現等因素一旦出現變動就會導致房價波動，不利于房地產經濟平穩發展。

（三）房地產供需原因

房價的波動與當前房地產的供求關系有很大的關聯，這些年房地產的迅速發展與人民對于房屋的剛性需求是分不開的，但是這種需求受到消費能力、消費需求、經濟大環境等多方面影響，一旦消費者沒有足夠的消費能力，消費需求就會減少。而房地產的供給量也受到投資者資金、政策等多方面限制，消費者需求減少，就會使投資者收不回資金，發生資金短缺，資金鏈斷裂等情況，消費者的需求變動在一定程度上占據了主動，這就使房地產的供求關系具有多變性，使房地產經濟出現波動。

（四）資金原因

房地產行業作為資金密集型行業，只有足夠的資金才能保證房地產行業的快速發展。房地產行業缺少資金將舉步維艱。根據房地產調查報告顯示在過去的十年間，房地產行業的大部分資金來源于銀行信貸業務，可以說當前房地產行業的繁榮是銀行一手支撐起來的。但就08年的房地產資金來源來看，在接近四萬億的實際投入資金中房地產公司實際自身資金投入只占到了20%還有30%是企業籌集到的資金，剩下的資金幾乎都來源于銀行或其他途徑進行籌集得到的。這也表明先進我國房地產資金來源不夠多樣，大部分的資金壓力都要靠銀行來承擔，不利于降低投資風險。

（五）投資回報原因

上個世紀90年代時我國的房地產行業資金規模還不到600億，從從那時房地產行業由于人們的需求和經濟的進步不斷得到發展，其回報率也與日俱增，經濟不斷向上波動和人們對房子的需求使投資房地產變成穩賺不賠的買賣，高額的回報率使房地產行業吸納了大量游離資金投入到這個行業中來，到目前為止行業資金規模膨脹了60倍左右，房地產行業迎來了繁榮發展時期，由此能夠看出，經濟的發展和人們的需求使房地產行業迎來了繁榮發展。

（六）心理因素

心理因素產生主要是由于房地產行業參與者消費時的盲目性和投機者所導致的，能夠在短期內使房地產經濟產生波動。消費者和投資者由于自身判斷或外界影響對未來一段時間內的房地產價格波動進行了判斷，根據判斷結果引發了其投資或消費行為，這樣的消費方式具有投機性。但隨著一段時間后，得來的反饋信息更加完善，這種行為會逐漸消失，消費者心理趨于理性，所以心理因素在短時間能能夠影響房地產經濟波動。

二、有效應對房地產業出現經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

房地產經濟的發展具有較大的波動性，這個波動性不僅會影響到房地產經濟自身的發展，還會波及到整個金融體系，對經濟發展產生嚴重的危害，阻礙了經濟的發展。房地產產業屬于資金密集型產業，是國民經濟發展的重要支柱之一。房地產經濟的發展很不穩定，具有強烈的波動性，這種波動性沖擊著整個金融體系。而且隨著經濟體系的不斷完善，房地產的虛擬性也在不斷的顯現出來，房地產不單單是滿足人們的生產生活需要，更是一種投資手段。因此，針對當前房地產業出現經濟波動以及出現的問題，為有效的防范金融風險，有以下措施：

（一）有效應對房地產業出現經濟波動策略

1、加強對房地產業的投資政策的調整

第一，改變投資主體。房地產的投資回報會對房地產市場經濟產生影響。投資失敗會導致房地產市場經濟產生波動，想要有效規避房地產行業中的風險就要建立起風險規避機制，明確各方面的責任和義務、是產權明確，根據房地產企業的實際情況因地制宜制定有效地機制。

第二，投資規模符合實際。房地產行業的發展情況與行業內的資金規模有很大的聯系，在制定房地產行業政策時，要保證我國房地產行業當前發展情況和我國經濟發展水平相一致，結合我國宏觀經濟調控政策制定出合理的政策，限制投資規模防止房地產市場過度膨脹催生行業泡沫。

第三，建立政府投資行為規范。在宏觀經濟調控中，政府引導的經濟行為對行業的發展起到了推動作用，國家通過這些投資行為對房地產行業進行宏觀調控，保證房地產行業健康發展。endprint

2、提升對房地產價格變化的管控

隨著市場經濟改革的推動，對于房地產行業正常的價格變動國家不需要插手，市場能夠自行進行調控，這種價格變動是市場的自然反應，能夠促進行業發展，提高企業競爭力。但是一旦出現非正常增長，例如出現房價過高，超出正常范圍違反了市場規律的情況，國家相關部門要在對實際情況進行分析后對市場進行調控。防止房地產經濟異常波動阻礙國家經濟發展。對于房地產行業的宏觀調控，要特別關注地價水平，地價的價格對房地產價格二者之間存在密切關聯，如果地價上漲房地產價格一定會迎來上漲，房地產價格過高對于中下層次的消費者的住房需求的不到滿足，帶動其他產業經濟一同波動，導致通貨膨脹，因此對于房地產行業的管控能夠有效地防止房地產經濟異常波動的情況出現。

（二）應用房地產行業中金融風險的策略

1、構建起完善的宏觀監測指標系統

在當前房地產金融風險形勢下，建立健全金融監控預警體系十分必要，通過這套體系實現對房地產金融風險的監控，首先對當前房地產現狀資料例如供求關系、資金投入情況等進行整理和分析，能夠對房地產行業有清晰認識的同時更好地對金融風險的發生提前預警，確保國建宏觀調控方向的正確，引導資金投入到房地產行業的薄弱環節。

2、構建起健全的個人征信系統

建立健全個人信用系統，由于個人信用系統的不完善，部分房地產商違背簽訂的合同，導致爛尾樓、一房多賣等現象的出現。使貸款購房者無法或無力償還貸款，銀行收不回貸款負債率增加，無法為企業提供更多貸款增加了金融風險，因此建立健全個人信用系統，對于規范行業行為、規避投資風險等方面起到積極作用。

3、構建全方位的融資途徑

當前情況下，房地產資金融資主流途徑是通過銀行籌集資金。資金來源過于單一導致金融風險幾乎都是由銀行進行承擔，對銀行壓力較大。建立起多樣化的投資渠道，例如：證券、信托基金等渠道。資金來源多樣化能夠有效增加房地產行業應對風險的能力，促進房地產行業健康發展。

三、結束語

對于我國的房地產行業隨著經濟的繁榮獲得了發展的動力，但快速發展的房地產行業也因為其制度不規范。資金來源單一等問題市場面臨者金融風險，需要國家對整個行業進行調控，因此對于行業整體有清晰的認識，分析行業中存在的問題，找出解決對策，對于推動市場繁榮，使我國經濟得到發展是十分必要的。

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