黃奇帆萬字講房地產十大失衡

5月26日晚，全國人大財經委副主任委員黃奇帆現身復旦大學，以《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題，進行了兩個小時的分享。黃奇帆治下的重慶是中國經濟一個非常獨特的范本——在高速增長的GDP和價格平穩的房地產之間取得了不同尋常的平衡。黃奇帆闡述了房地產和實體經濟失衡的10個方面。失衡之一：土地供應。宏觀上看，每年都要征地動遷800萬畝耕地轉化為國有建設用地，每10年國家要用掉1億畝耕地。但真正到了城市里面只有400萬畝，住宅用地只有60萬畝。失衡之二：土地價格。這10年，一線城市的房價幾乎漲了10倍以上，房地產之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關。失衡之三：房地產占用的社會資源。一個正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內付房租，一個城市搞房地產投資，最好在GDP的1/6以內。中國32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經連續多年房地產投資每年占整個GDP的60%以上，有16個城市比例偏高。失衡之四：綁架金融。2016年，中國100多萬億元的貸款，有28%是與房地產相關的。大家知道，房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，綁架的資金量卻是百分之28%，全國而言，到2016年年底，全國新增貸款量的46%是房地產。失衡之五：稅收。整個地方的收入是一共是13萬億元、14萬億元，里面有接近8萬億元，是和房地產有關的，如果地方政府離了房地產，是會斷糧的。失衡之六：銷售租賃比例。在美國和歐洲，所有的商業性房屋50%銷售，50%租賃。新加坡近80%都是公租房。在中國，作為租用的房產不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。失衡之七：房價收入比。六七年家庭收入買套房是個合理的年限，紐約、倫敦市中心的房子不便宜，但倫敦家庭戶均收入10年以內可以買到房。中國現在的情況是，一線城市一般都在40年左右。失衡之八：房地產內部結構。一二線城市土地供不應求，房產開發量供不應求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。但有些地方是三年四年都賣不掉。這是一種失衡，資源錯配。失衡之九：市場秩序。失衡之十：調控方向。失衡是政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調，房地產泡沫來了以后，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價。往西調，現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。再有，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經濟邏輯、經濟杠桿措施。比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結構性調控比較少。