關于房地產交易管理中的風險分析及規避策略探討

王文格

（景洪市住房和城鄉建設局城鄉建設綜合服務中心）

摘要：城市發展對懂了房地產行業的發展，隨著城市化進程的推進和市場經濟環境下，房地產的交易中將會產生各種問題。對于房地產交易管理中存在的風險和隱患，我們應該積極地應對，對這些風險進行有效的預防和規避是房地產管理中應該關注的重點。本文將結合房地產交易的特點，對其中的風險進行分析以及規避。

關鍵詞：房地產交易 管理 風險 分析 規避

房地產行業包括了房地產投資、開發、建設、銷售、經紀、抵押以及裝飾等，隨著市場經濟的推動房地產行業受到了很大的鼓動，得到了飛躍性的發展。現代社會中所定義的房地產行業涵蓋了多個領域，各個領域之間緊密相扣形成了一個完整的過程。由于我國房地產行業利潤趨高，所以在房地產交易中所產生的問題也隨之增多。我國大部分的城市中，居民想要擁有自己的房產就需要付出很大份額的資金，如果在交易過程中遇到詐騙或其他問題，將會嚴重的影響居民正常的生活，產生深遠的社會影響，帶來社會矛盾的激化和不穩定因素。所以在房地產交易過程中，如何通過管理來規避風險有著積極地意義與作用，對于社會發展將會有正面的引導。

一、房地產交易特點

房地產交易屬于不動產權的交易過程，不動產與普通的商品不同，無法通過交錢交貨來進行交易，不動產權的交易需要通過房地產轉讓、房地產抵押或者房屋租賃等形式進行。房地產交易具有個體性強的特征，每個房地產個例都有其自身的特點，所以在交易中很難對復雜的個體進行一個統一的管理標準。同時房地產交易的手續相較其他商品要復雜，需要更多的中介的進入，隨著交易中不同的服務介入就會帶來過程的擴大化。

房地產本身不能夠實際上的流通，都是通過房產和地產的權力流轉來實現所有權的過渡。這個權力流轉的過程就要通過國家政府相關部門進行確認和管理。房地產交易管理主要是政府房地產管理部門及其他相關部門以法律、行政以及經濟上的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能。

《城市房地產管理法》將房地產的轉讓、抵押和租賃定義為房地產交易。管理法中規定房地產交易中的主體是平等的民事主體，具體的交易內容通過雙方約定進行確定，客體則為房地產，交易過程受到法律的保護。同時管理法還對房屋和土地權利進行了統一，規定在房屋所有權流轉的同時其占用的土地使用權也隨之進行了流轉。

二、房地產交易中存在的風險

2.1 開發商的欺詐行為

開發商在暴利的誘導下容易出現價值觀的偏差，有些開發商就會通過不正當的手段來對客戶進行欺詐。欺詐主要發生在兩個方面，其一是房屋質量本身，開發商在利益驅使下通過對房屋質量進行偷工減料，無法符合合同規定中的質量要求，利用購買者對于房屋質量無法自行檢測和肉眼發現的局限，對購買者進行欺詐。

同時開發商還存在虛假廣告宣傳問題，通過與實際房屋不同的大幅廣告宣傳騙取購房者的購房款，在后期房屋建設中完全與廣告內容不符，產生欺詐行為。開發商常出現的欺詐情況還發生在合同條款中，通過在合同中規定不平等或明顯損害購房者利益的條約來實施詐騙，導致很多購房者交付了房款，卻遲遲不能夠獲得房屋產權。

2.2 房地產中介欺詐行為

由于房產交易過程中存在很多復雜的程序，房地產中介就是能夠在交易過程中提供各項服務的一些機構。房地產交易過程中將會有許多利益產生，房產中介利用復雜過程中的一些部分對購房者進行詐騙。不少無良房產中介利用自身對于政策等方面知識的熟悉來騙取購房者的部分錢財，在中介合同中加入不正當的條件。有些中介機構甚至出現了無證照經營、越權經營以及非法異地經營等。

三、房地產交易管理風險的規避策略

3.1 健全管理制度及相關法律法規

隨著房地產市場的不斷發展，我國針對于房地產交易管理的相關管理制度以及法律法規還沒能及時的進行更新。想要更好的進行房地產交易管理就應該健全和完善我們現有的管理制度以及法律法規。

政府部門不應該忽略這一塊的管理，加大對于房地產交易的重視，發揮出積極的主導作用。通過管理制度以及法律法規為所有交易方開啟保護傘，降低整個交易市場的風險。房地產交易管理制度以及法律法規能夠對整個交易市場進行有力的約束和規范，能夠引導健康的交易氛圍。只有管理制度以及法律法規越來越健全，才能夠避免一些居心叵測的人鉆空子。管理制度以及法律法規健全也能夠讓政府部門更好的進行監管，更好的處理交易過程中出現的違規行為，真正達到監管力度和效果。

3.2 營造良好的交易氛圍

很多房地產商在進入到房地產行業的時候就抱有錯誤的思想認識，他們認為能夠通過一些不誠信的手段從交易中謀取利益。政府部門應該對所有進入到房地產行業的商家打預防針，讓他們能夠端正自己進入房地產行業的初衷，任何行業都有利益，但任何行業都應該遵守誠信的原則。

通過舉辦會談的形式，召集房地產開發商以及中介機構來進行多方交流，組織各種類型的誠信教育活動，加強所有從業人員的誠信意識。動用各類的媒體和媒介，為整個房地產交易市場形成一個良好的生長氛圍。加大對于不誠信企業的督查力度，常檢查、重處罰，讓所有存在不良操作的房地產商無法在房地產交易中繼續生存，同時公開其違規的行為，讓購房者也能夠對其敬而遠之，也就能夠進一步減少交易中的風險。

3.3 加強房地產信息體系建設

能夠進一步加強對房地產交易進行管理，就需要對房地產信息有著準確的把握，這就需要政府部門為主導來建立健全相應的房地產信息體系。將所有的房地產信息通過科學的信息技術手段進行歸類整理，并結合通訊技術讓所有信息能夠輕松的在各政府部門之間進行流通，甚至對外公開。通過信息的全面整合，能夠同時形成一個公共的對外平臺，政府部門能夠通過這個平臺與所有的購房者以及開發商、中介進行信息的交流。房地產信息體系建成后還能夠架設出輿論平臺，通過公眾輿論的力量來對這個行業進行監督，這樣將會給所有行業內的企業帶來強烈的輿論壓力，也就降低了他們的不良行為可能性。

購房者能夠通過這個平臺及時的了解到最新的國家政策，避免了購房者對政策不理解、不了解的情況。透明、正確的信息公開也能夠讓所有購房者擁有了判斷的能力，能夠在購買之前就對開發商和中介進行判定，避免了欺詐行為的不斷發生。

四、結束語

通過上文的對于房地產交易管理中的風險分析，我們能夠進一步的了解到產生房地產交易管理風險的原因采取相應的規避策略。房地產交易市場是一個資金量巨大的市場，政府應該更多的關注這個市場的健康發展，積極的對這個市場進行有效的管理和引導，采用不同的策略時刻規避房地產交易管理中的風險，這樣才能夠推動我國房地產交易市場的健康、穩定發展。

參考文獻：

[1]孫郁楓.房地產投資風險評估及規避策略研究[D].大連海事大學，2013.

[2]張海燕.淺談房地產交易中風險及規避策略[J].新經濟，2014，（5）：63.endprint