淺談供給側改革下陜西省房地產去庫存對策

李如

（西安外國語大學旅游學院 人文地理研究所，陜西 西安 710128）

摘要：為了更好的解決陜西省房地產庫存現狀，在供給側改革背景下對通過分析陜西省目前房地產庫存現狀即房地產投資現狀、房地產銷售現狀、房地產代售現狀，結合供給側改革針對陜西省不同地市具體情況給出相應的房地產去庫存對策。

關鍵詞： 供給側改革；房地產；去庫存；陜西省

中圖分類號是：F293 文獻標識碼：A

一、供給側改革與房地產去庫存關系

供給側改革發端《政治經濟學概論》，創始人是法國古典自由主義代表讓·巴蒂斯特·薩伊。供給側改革經歷了薩伊定律到供給學派，供給學派到供給管理，隨后出現集大成者新供給主義經濟學。針對房地產問題新供給主義經濟學主張中國目前房地產調控沒有成效主要因為實施手段局限刺激房購，而不是擴大有效供給。供給側改革有利于更好化解房地產去庫存，供給側改革一反過去從需求端出發刺激消費需求，從供給角度出發從政府、金融系統、房地產企業來解決有效供給；房地產去庫存能夠推動供給側改革進一步發展，2016年中央經濟工作會議提出“三去一降一補”五大經濟任務，其中去庫存作為重中之重，關系到整個經濟系統的健康良性發展。

二、陜西省房地產庫存現狀分析

（一）陜西省房地產投資情況。全國房地產開發投資2016年末總投資83975億元，同比增長6.6%。56294億元用于住宅投資，實現增長5.9%，在房地產開發投資總額中住宅投資占67.0%。陜西省2016年末房地產開發投資2203.98億元，同比增長8.6%，陜西省房地產開發投資與全國相比，陜西省投資增速月度波動較大，總體來看下半年實現回升。投資增速回落明顯的有住宅、辦公樓和商業營業用房。住宅投資增長了3.5%，共投資1551.46億元，；辦公樓投資144.18億元，增長12.8%，；商業營業用房投資上升20.9%，實現333.38億元投資。大多數城市實現了不同程度回升，其中銅川市開發投資增速顯著，相比之下榆林市則表現為增速下降。

（二）陜西省房地產銷售情況。2016年末全國商品房銷售面積120338萬平方米，同比實現增長26.8%，住宅銷售面積增長27.0%，辦公樓銷售面積增長36.1%，商業營業用房銷售額、。住宅銷售額、辦公樓銷售額、商業營業用房銷售額分別增長了19.3%、42.6%、56.5%、23.2%。2016年末陜西省 商品銷售面積實現2412.48萬平方米，同比增長9.3%；其中商品房銷售額增長了11.7%共計1333.55億元。通過分析陜西省各地級市數據可以看到：省會城市西安房地產銷售市場出現回暖趨勢，西安市銷售面積占全省65%，一共銷售1567.59萬平米。咸陽市、商洛市銷售面積降幅不斷縮小，延安市銷售面積增速明顯。其他各市不同程度回升。就房地產用途來看，住宅銷售加快，住宅銷售面積共計2248.62萬平米，占比達到全省商品房銷售面積的93.2%，非住宅類如辦公樓銷售下降。辦公樓銷售同比下降4%；銷售面積為面積45.74萬平方米。就不同房型來看，144平米以上普通住宅銷售快速增長。90平米及以下普通住宅銷售同比降低了4.5%面積達502.8萬平米，；90-144平米普通住宅銷售面積1570.48萬平米，增長了10.4%；144平米以上普通住宅同比增長34.8%，銷售面積300萬平米，；別墅、高檔公寓銷售面積39.55萬平方米，同比增長12.3%。

（三）陜西省房地產商品房待售情況。截止2016年底全國商品房待售面積69522萬平方米。住宅待售面積庫存稍有緩和，減少了328萬平方米。但是，辦公樓待售面積、商業營業用房待售面積分別增加了43萬平方米，103萬平方米。因此總體分析陜西省房地產庫存量沒有減少。與全國房地產待售面積變化趨勢不同，陜西省房地產待售面積總體來看醉著商品房銷售速度加快，全省待售面積增長速度不斷回落。但是由于待售面積基數過大仍舊存在巨大庫存壓力。待售面積最高的是省會城市西安298.94萬平方米占比38.3%、其次為關中地區漢中市118.8萬平方米占比15.2%、陜南地區渭南市116.53萬平米占比14.9%，其他各市待售面積均在50萬平米以下不等。

三、陜西省房地產去庫存對策

從供給側改革角度去尋找陜西省房地產去庫存對策順應時代要求，同時也是目前解決陜西省房地產庫存問題有效途徑。供給側強調從供給端出發，不再一味從以往的刺激需求消化房地產庫存。由于陜西省各個地級市市情大不相同，因此需要具體問題具體分析。

（一）就陜北地區而言主要是延安市、榆林市。其房地產庫存總量雖然沒有二線省會城市西安大，但是由于房地產企業將市場轉向三四線城市，所以陜北成為房地產企業進行大規模作業的選擇。針對陜北地區目前情況，主要采取當地政府通過供給中低檔保障性住房解決常住最主要解決外來務工人員住房需求，同時對于城中村、棚戶區進行貨幣化安置政策。

（二）以西安市為中心的關中地區，由于得天得厚的自然社會文化條件，所以經濟發展水平相對而言是陜西省排在前列的。這就造成了房地產庫存基數大壓力大。對于像西安市這樣的二線城市應該積極借鑒國內二線城市化解房地產的舉措。通過金融系統有效監管調控貸款利率，對于非農戶的住房安置問題，尤其是外來務工人員以及畢業大學生需要政府通過保障性住房予以解決。

（三）陜南地區由于特殊的自然地區，多山地形導致房地產生產成本相對較高，因此可以根據國家有關房地產優惠政策對于超出正常水平的由政府層面解決。同時根據市民的不同住房需求，房地產企業要根據需要多提供適合其經濟水平能夠滿足基本住房需求的住房類型。對于一些不符合當地條件的住房可以通過多種方式靈活變換。

參考文獻

[1] 趙飄逸. 供給側改革對西安市房地產住宅市場的影響分析[D].長安大學，2016.

[2] 方瑤. 中國房地產庫存的影響因素分析[D].中國科學技術大學，2016.

[3] 李偉婷. 供給側改革背景下房地產去庫存研究[J]. 市場經濟與價格，2016，（06）：18-20+55.