不動產登記的電子化與自主化分析

趙鑫華

摘 要：明確闡述不動產登記電子化的必要性，以及發揮不動產登記自主化的優勢，以期為推動不動產登記工作的發展，充分發揮不動產的價值提供參考價值。

關鍵詞：不動產登記；電子化；自主化

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0171-02

國務院于2015年3月1日頒布了《不動產登記暫行條例》（簡稱《暫行條例》），不動產統一登記的試點工作已全面啟動，許多城市先行試點，逐步全面推開。我國的不動產登記即將實現多層次的信息共享，國土部建立了不動產登記信息管理平臺。《暫行條例》還提出，要加強各多個部門的信息共享互通，建立相關系統內部互聯網，建立部委信息互聯。信息平臺的建立不僅提高了登記效率，也提高了管理效率。不動產登記效率的提高，有利于不動產的流傳，也有利于不動產發揮價值。因此，縮短登記時間，提高登記效率，對于國家經濟活力的提高是很有必要性的。不動產登記的電子化與自主化分析，是在網絡信息技術高速發展的背景下，是社會公眾與政府部門的共同需求，為了滿足這個需求，就需要在登記簿的基礎上實現過程的電子化和自主化。

根據局國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知，要求全國聯網登記，建立統一的全國不動產信息登記管理平臺。不動產登記產生的數據是國家的信息資源，是需要與法人庫和人口庫對接的。這就需要加快對各類登記軟件系統的融合，開發支持業務協同，多重部門業務合作，實現網絡信息化操作，推動監管與實際登記部門共享資源。不動產電子登記依托的是互聯網以及數據庫的技術，為的就是實現數字化管理，為相關關系人和國家機關提供查詢服務，這樣能夠提高不動產交易效率，登記和查詢效率同樣上升。基于此，我們就對目前不動產登記的電子化與自主化來進行分析。

一、明確不動產登記電子化的必要性

不動產的風險日益顯著。因為在不動產管理中問題很多，而且由于房產融資、土地等多重因素影響，違規辦理不動產登記現象屢見不鮮，所以不動產的登記具有風險。這就要求建設好不動產信息化監管系統，做好監督工作，進入電子登記理想狀態。什么是電子登記的理想狀態？那就是在初始登記后，由登記機關對不動產的狀況進項查驗，然后進項電子登記。就中國而言，在電子登記的實施更為徹底，而且是必要可行的。

第一，不動產登記的電子化可以降低登記費用，促進登記工作效率的提升。當前很多地區的登記項目工作效率有所提升，但仍有部分項目花費的時間較長，甚至還會出現假冒情況的發生。當進行自主登記時，能夠瞬間完成不動產變更登記，并不需要在時間上加以限制。另外，不動產自主登記可為當事人提供較大便利，有效解決異地登記困難的狀況。事實上，不動產登記部門的大部分工作集中在不動產抵交易信息的變更上，如果這一部分登記業務委托電腦辦理，登記工作量將會降低。而且自主化網絡登記也能夠免去出入登記的各種費用，降低登記成本，促進交易。

第二，不動產登記的電子化能夠實現多重操作并存，簡化辦事流程。不動產登記電子化具有動態性特點，使得變更登記的自主電子化成為可能。一方面，電子登記操作中需要對相關信息加以實地查驗，而后進行登記在冊操作，形成最新的電子登記簿；另一方面，如登記時不需要進行實地查驗操作，當事人自主進行電子登記時法律也應給予支持。以不動產買賣與抵押為例進行自主登記需要按照以下流程進行：第一步，申請人需要借助網絡終端訪問全國不動產登記系統，登錄的過程需要身份認證，這樣可以登錄個人不動產賬戶。另外，登記操作支持異地操作，即登記歸屬地管轄和不動產登記電子信息化兩者間并不矛盾，不動產權利人即便不在物地，也可通過網絡登錄系統。第二步，雙方申請人提出抵押或者交易或者確認的指令。需要特別明示的是，不能更改登記簿上的權利限制、自然狀況以及權利內容等信息，只允許發出相關指令。而且當進行變更操作時，系統會自動識別加以限制。使用傳統方法進行登記時，需考慮當事人信息安全問題，如防止他人冒充，很難取得對方的信任等。因此，只能通過中立的登記機關加以解決。但在電子信息時代，當事人的登記行為完全自主，使得登記工作效率得以顯著提升。

二、發揮電子自主化登記的優勢

不動產電子自主登記，為了實現登記的自主化，即，當不需要登記機關進行查驗時，使可通過系統完成登記操作。不過進行自主登記需要進一步完善相關法律法規，并對登記機關的職責加以明確劃分，不過這樣做并不能全部消除人們的擔心。在技術上而言，電子自主登記是安全可行，具有強大技術保障的。就不動產登記電子化而言，基礎設施的構成能夠幫助我們實現動態管理。因為不管是計算資源，存貯資源，還是網絡資源一起組成的服務程序，都是利用“云管理平臺實現集中管理的，這樣能夠發揮當前軟件與硬件資源結合，讓虛擬化的電子資源更有益。

首先，不動產電子自主化可以減少錯誤。比較常見的不動產登記錯誤就是假冒，在紙媒登記體制中，會通過實質審查用來避免假冒失誤，但是在實際操作中，即使進行實質審查仍存在登記信息虛假的情況，而且部分地區已經出現假冒登記的事件，由此可見實質審查不能全面保證查過。不過相對而言，利用不動產自主登記可有效防止一些錯誤的發生，即利用高端數字技術對申請人與權利人的信息進行匹配。所以說，在當前信息化環境下，應改變登記思維，注重引進先進的科學技術，提高不動產登記工作的工作效率，保證不動產登記的安全性。

其次，不動產電子登記有助于物權交易的順利實現。當前市場形勢復雜多變，傳統的不動產登記應注重改變，充分利用當前社會發展新技術，實施網絡自主登記，原因在于一些復雜的交易活動中，如登記不及時往往措施良好的機會，而且登記手續的煩瑣同樣會給交易造成不利影響。如果交易協議能夠電子化，那么交易的成本會減少，雙方也能自主協商交易過程。

最后，不動產登記的安全性是具有保障的。金融資產早就已經實現了電子化的登記，比如貨幣、證券等。雖然不動產為物體，而金融類產品則不依托于物體，但就權利而言沒有本質區別。既然國人使用網銀、銀行卡沒有安全問題疑問，鑒于不動產的特性，也無須擔心安全問題。不動產登記的自主化不僅在技術上合理可靠，在法理上也無須擔心。

要實現不動產電子化自主化的統一發展，重點是加強管理信息化建設，利用互聯網日新月異的新趨勢，就要發揮互聯網資源的技術優勢，借助大數據科技手段，保護個人信息，促進政務服務更加高效快捷。總而言之，在全國范圍內實現不動產登記電子信息化是更符合現代社會需求的，有利于規范不動產的登記業務，能夠提高管理目標與治理能力，有利于職責部門資源整合，最重要的是能夠保護人民的合法權益。

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[責任編輯 史麗麗]