“營改增”對房地產經濟的影響分析

黃敏

摘 要：隨著中國稅制改革的進一步推進，“營改增”應運而生，并在社會經濟生活領域中發揮著重要的作用。房地產經濟是帶動中國經濟發展的主導經濟，由于“營改增”稅制的運行時間比較短，使得房地產企業在發展的進程中在應對“營改增”方面依然存在諸多的問題。基于此，針對“營改增”對房地產經濟的影響進行研究，以期為促進房地產經濟安全穩定發展提供參考。

關鍵詞：房地產經濟；“營改增”；影響

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0065-02

引言

中國新一輪的稅制改革已經運行了四年的時間，“營改增”對中國各個領域的影響備受矚目。中國的房地產業是帶動市場經濟快速運行的主導產業，對促進國民經濟發展意義重大。中國在稅制改革中啟動“營改增”，是對稅制的完善，不僅可以避免重復征稅，而且還降低了稅負，加快了房地產業的運行速度[1]。但是，由于“營改增”運行時間短，針對具體的稅制改革內容，房地產業對此存在著不適應性，導致各種問題存在。針對房地產經濟發展中“營改增”的影響進行研究，對促進房地產經濟安全穩定發展具有參考價值。

一、房地產企業實行“營改增”的意義

在中國的稅制改革中，“營改增”是重要的內容，將原有的營業稅改為增值稅，使稅制進一步完善，不僅避免了營業稅所存在的重復征稅問題，而且還使增值稅抵扣鏈條各個環節銜接更為緊密，運行更為順暢。房地產企業被納入到“營改增”范疇，隨著企業稅負的降低，促使企業擁有更為廣闊的發展空間。

中國于2012 年實施“營改增”，成效顯著，對企業的結構調整和轉型升級都起到了一定的促進作用，而且隨著企業成本的降低，經濟效益有所提高。房地產企業作為“營改增”的試點行業，由于實行“營改增”之后，就需要對面對稅率調整的問題，房地產企業要從中獲得利好，就要制定相關的制度。

增值稅屬于是流轉稅范疇，是流通領域中的商品經過銷售獲得增值，以增值額作為稅收征收的對象。現在世界上很多國家都已經推行了增值稅，使商品在流轉的過程中所存在的重復征稅得以避免，稅制改革的效果是非常顯著的。營業稅也屬于是流轉稅范疇，是以商品勞務的收入總額作為稅收征收的對象，隨著商品在市場上流通，就必然會存在重復征稅的現象[2]。也正是因為如此，房地產企業的稅負重，特別是房地產企業的產業鏈不僅鏈條長，而且涉及的領域眾多，諸如，交通運輸業、金融業、建筑業、策劃設計業、市場營銷、咨詢服務業以及物業管理等等。實施“營改增”，就是將增值稅的抵扣鏈條打通，避免存在重復征稅的問題，包括房地產企業以及相關企業都會從中受益。

二、“營改增”對房地產企業所造成的影響

（一）“營改增”對房地產企業資金運行的影響

房地產企業在營業稅運行期間，所購進的資產和資產的出售都不會存在進項抵扣的問題。營業稅改為增值稅之后，房地產企業在購進資產的時候都需要開增值稅發票，這就使房地產企業購進資產的資金在賬面上減少，期末余額也必然會降低。短期來看，企業的資金運行會受到影響，財務風險有所增加。長期來看，房地產企業的流動資產和負債都會有所增加，有助于企業規模化發展。

（二）“營改增”對房地產企業現金流量的影響

營業稅改為增值稅之后，房地產企業現金流量發生了變化。主要體現為以下幾個方面。

其一，“營改增”使房地產企業的投資策略受到影響。“營改增”后，進項抵扣額的存在，導致房地產企業的資金流動量減少，企業就會購進技術更為先進的設備以提高開發科研項目的水平，對企業自身的發展起到了促進作用。

其二，“營改增”使房地產企業的籌資策略受到影響。“營改增”環境中，房地產行業市場競爭更為激烈，企業的融資渠道和范圍進一步擴寬，資金流動量增加，而且運行更為靈活。

其三，“營改增”使房地產企業的現金運行受到影響。房地產企業在資金給付的過程中，延期付款的現象是較為常見的。在“營改增”環境下，開具增值稅發票就不能夠及時獲得[3]。進項稅額的抵扣也不會及時，導致房地產企業的現金支出量就會增加。房地產企業處于運行狀態，就會因此導致現金運行存在問題。另外，房地產企業往往采用預售的銷售模式，稅款都是預繳納的。當房地產項目完成后，確定了所獲得的收取，才能夠獲得進項稅額。這就意味著，增值稅銷項是在進項稅額抵扣之前繳納的，這就使得房地產企業所支出的現金量增加。

（三）“營改增”對房地產企業的成本以及稅負的影響

房地產企業在“營改增”環境中，企業的項目投入成本以及稅負都會受到影響。

其一，房地產開發項目中，需要購進多種原材料，而是購進數量是非常大的。為了降低材料購進成本，一些零散的原材料為低價購進，所以，并不會獲得增值稅發票，相關的進項稅額也不會扣除，使房地產企業的稅負并沒有降低[4]。

其二，實施“營改增”之后，房地產企業沒有及時地制定應對措施，就會導致負擔增加。比如，按照“營改增”有關制度，房地產企業的稅率是11%，但是市場營銷的過程中還會涉及到廣告宣傳費以及原材料費，所能夠開具的進項稅發票分別為廣告宣傳費3%的稅率和原材料費6%的稅率。這就導致進項稅額低于銷項稅額，使得稅收制度的公平性不足。

其三，實施“營改增”之后，處于過渡期的房地產企業運行成本會有所增加。房地產行業被納入到“營改增”范疇之后，就需要面臨各種新的業務。這就需要啟動新的培訓計劃，包括財務管理系統都要根據工作需要更新[5]，這些都需要房地產企業投入資金。這就意味著，在實施“營改增”的過渡期，房地產企業的運行成本就會有所增加。

三、“營改增”之后房地產企業的主要應對策略

（一）房地產企業要加大財務管理力度

“營改增”之后，房地產企業的各項財務管理工作都會不同程度地受到影響。包括財務預算管理、財務核算以及發票管理等等，都需要進行調整，這就需要房地產企業對財務管理工作給予高度重視。

“營改增”后，房地產企業要加大財務管理力度，其中發票管理工作是極為重要的內容。企業發票關乎到進項稅額抵扣的問題，因此，需要企業的財務管理工作都要按照國家規定的稅收統籌工作內容展開。房地產企業要盡量以大型的企業作為合作商，這些企業的運作規范，而且能夠及時獲得增值稅發票，使企業稅負降低[6]。另外，房地產企業做好財務管理工作，還要對財務報表中的科目加以完善，詳細區分賬務處理過程中的各項流程，在科目計算上采用新的政策規定。房地產企業運行中會存在預售或者延期付款的問題，對于交易與現金流動不同步的現象，就需要在賬目上明確批注，標明適用稅率、需要還款的數量和日期，防止處理不當產生矛盾糾紛。

（二）房地產企業要確保納稅籌劃科學合理

對于現行的稅收制度，房地產企業要詳細分析，對稅收內容充分掌握，以確保納稅籌劃科學合理。房地產企業還要與稅務部門之間建立溝通渠道，針對稅收問題密切交流，確保企業的運行中能夠對國家政策及時了解，以從政策指導思想的角度出發調整業務結構和發展方向，可以在一定程度上規避風險。

房地產企業為了在“營改增”環境下更好地運作，還需要做好工作人員的培訓工作，可以避免由于操作不當給企業帶來經濟損失。通常新的政策出臺，國家都會相應地給企業提供優惠政策。針對于納稅方面，國家所提供的優惠政策涵蓋兩個方面的內容，即產業優惠和地域優惠[7]。房地產企業在進行項目開發的時候，就要考慮到優惠政策，從社會的角度、經濟的角度以及產業結構整治的角度對優惠政策進行分析，將科學合理的納稅籌劃制定出來，以通過合法節約納稅，提高經濟效益。

（三）房地產企業要改善運營模式以提高風險抵抗力

“營改增”環境下，房地產企業運行中會由于諸多不確定因素的影響導致經營管理風險。這就需要企業對自身的運營模式不斷完善，擴展資金運行空間，提高資金使用效率。新的房地產行業競爭環境下，企業要提高競爭力，就要提高產品質量，為客戶提供滿意的服務，由此提高企業在行業中的信譽度和知名度，有利于房地產企業可持續發展。

結語

綜上所述，在中國的稅務改革中，“營改增”是重要的改革內容，對房地產企業的影響是深遠的。“營改增”在國外很多國家都已經實施，成績顯著。中國啟動“營改增”雖然時間較短，但是，由于避免了重復征稅，降低了企業的成本，使企業的運行速度更快，而且有更多的周轉資金，可以獲得更高的經濟效益。房地產業作為中國市場經濟發展的“領頭羊”，雖然在“營改增”環境下獲得利好，但是由于對應“營改增”的措施尚不完善，導致房地產經濟受到影響。針對相關問題進行分析，對促進房地產企業健康穩定地發展具有積極意義。

參考文獻：

[1] 覃麗華.“營改增”對房地產企業的影響及對策[J].財會學習，2015，（8）：101-102.

[2] 劉新娜.營業稅改征增值稅對企業的財務影響研究[D].濟南：齊魯工業大學，2015.

[3] 潘利國.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].財稅審計，2016，（19）：107-108.

[4] 孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.

[5] 張印.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].稅務籌劃，2016，（2）：278-280.

[6] 畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015，（11）：33.

[7] 張印.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].財經界：學術版，2016，（3）：68-69.

[責任編輯 陳麗敏]