“營改增”對房地產企業的影響及對策研究

黃芝茗

[摘要]2016年5月1日“營改增”試點在我國全面推開，預示著稅收制度的一次重大變革。文章首先總結了“營改增”政策出臺的背景和內容，在此基礎上進一步分析了“營改增”對我國房地產企業帶來的影響，并探討可能采取的應對措施，以期為推動我國房地產行業“營改增”工作的順利開展提供有益借鑒。

[關鍵詞]營改增 房地產業 影響 對策

一、“營改增”政策解讀

（一）政策出臺背景

作為1994年分稅制改革后我國稅制結構中最為重要的兩種流轉稅，增值稅和營業稅在商品流通和勞務服務領域均各自發揮了較大的影響和作用。然而隨著我國市場經濟的發展壯大和工業化進程的深入，增值稅和營業稅并存所導致的問題日益突顯：1）不可避免存在重復征稅現象，營業稅的征稅范圍多涉及第三產業，該產業流通環節多，營業稅對每一流通環節均按全部營業額來征稅，而能夠通過增值稅進行抵扣的項目較少，經常出現重復征稅問題；2）阻礙了第三產業的發展，由于企業外購的服務所含營業稅無法用以抵扣，企業出于降低成本的目的容易出現服務內部化，不利于行業的專業化分工和經濟發展方式的轉變；3）稅收征管難度日漸加大，隨著經營方式的多樣化和經濟形式的創新，已經很難準確劃分商品與服務兩者的界限，營業稅和增值稅的并行無疑增大了稅收征管的難度。

在此種背景下，加快“營改增”的步伐，對于健全和完善增值稅的抵扣鏈條，減輕企業稅負壓力，推動二、三產業的快速融合與發展，促進產業結構的轉型升級調整具有重大意義。

（二）政策內容

政策規定，在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照規定繳納增值稅，不繳納營業稅。納稅人的計稅依據原則上是發生應稅交易取得的全部收入。其中，在現行增值稅17%的標準稅率和13%的低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔稅率。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業、建筑業、房地產業等適用11%稅率，其他部分現代服務業適用6%稅率。

（三）房地產行業實行“營改增”

縱觀近十年中國的經濟，房地產行業在我國經濟發展過程中發揮著舉足輕重的作用，牽涉著國民經濟的眾多方面，因此房地產行業的發展態勢也將對我國產生重大影響。隨著2016年國家將房地產業也納入了“營改增”的試點范圍，其中涉及的利益調整十分復雜，房地產行業在稅制改革前后的總稅負是否得到切實有效的減輕引起了社會各界的普遍關注。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）有利影響

1、降低消費者稅負，激發市場活力

房地產企業在實施“營改增”以前，房地產企業繳納的是營業稅，房屋建筑和設施設備安裝成本中所含的進項稅無法進行抵扣，稅收負擔最終會通過房價的形式轉嫁到購房者身上，不僅加大了消費者的購房壓力，打擊其購房積極性，也不利于房地產市場的健康有序發展。隨著“營改增”的試行，房地產企業的增值稅抵扣鏈條愈加完善，在有效避免重復征稅，降低整體稅負的同時，也有利于推動房地產行業分工的精細化和專業化，進一步提高市場效率，激發市場活力。

2、推動產業間的融合，促進市場優勝劣汰

“營改增”有利于推動房地產行業和其相關上下游行業的融合，稅收鏈條的環環相扣、層層相抵使得行業關聯方之間形成自上而下，相互監督的良好稅收環境，加強了行業間的合作和交流。此外，隨著“營改增”的推行，企業為了實現自身利益最大化，必須設計出新的經營流程，適當調整企業內部的組織架構以降低總體稅負。一旦小企業運營不規范，管理不到位，不能及時應對稅收制度的改變而做出相應的調整，就很難適應新的經濟環境，使企業在市場競爭中處于劣勢，更有甚者被市場所淘汰。

（二）不利影響

不利影響主要體現在進項稅額的抵扣和財會工作兩方面。

由于房地產行業涉及的相關利益群體及建造流程較為復雜，不可避免地會出現進項稅額無法抵扣的問題：1）從小規模納稅人或個體工商戶手中取得的建筑原材料可能因無法取得增值稅專用發票而不能抵稅，無形中加大了房地產企業的稅負壓力，與“營改增”最初的目標相違背：2）支付給施工人員的工資大部分無法抵扣，因為該部分施工人員多是來自全國各地的農民工，無法為企業開具增值稅專用發票；3）土地成本無法抵稅，按照現行的會計政策和法律規定，土地成本不能作為進項稅額進行抵扣，對于在一些經濟發達的一二線城市，高昂的拿地成本使房地產企業所承擔的稅負極有可能大大升高：4）籌建和銷售分別在“營改增”前后的項目，由于稅率的提高但又無法取得可抵扣的進項稅額，既定的銷售價格又難以隨便變動，容易導致房地產企業出現虧損；5）拆遷補償無法抵扣，如果拆遷補償費是支付給個人或者不能開具增值稅專用發票的單位的，那該部分費用支出將不能作為進項稅額進行抵扣；6）預繳增值稅不能及時抵扣，按規定，按照預售收入來預繳增值稅稅款，但是大額的進項稅額要等工程竣工結算并且確認收入后才能取得，導致預繳納的增值稅在項目籌建的較長一段時間內無法得到及時抵扣，容易造成企業的稅負壓力較大，成本上升，現金流不穩定甚至斷裂。

對于財會工作方面的不利影響，主要體現在以下三個方面：1）相關財務人員對“營改增”后的稅收政策不熟悉，無法控制風險。由于“營改增”之前，房地產企業一直繳納的都是營業稅，財務人員對于增值稅的相關規定了解較少，無法充分利用增值稅的相關規定指導日常財務工作及納稅籌劃，不利于企業降低稅務風險和稅收負擔；2）賬務處理難度增加，工作量也隨之提升。如今正處于“營改增”的初期，財務人員面臨著稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、具體業務的處理和稅務核算的轉化等問題，除此之外，在操作方面也可能存在一些風險，例如報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作的不熟練也會帶來一系列問題；3）容易出現虛開、代開發票的現象，嚴重者可能觸犯法律。為了虛增成本，很多房地產企業會想辦法代開或者虛開發票來進行稅前抵扣，“營改增”后該種行為很可能會構成違法行為。

三、“營改增”后房地產企業的應對措施

（一）進項稅額抵扣方面

1、優選供應商，及時獲取增值稅專用發票

在供應商的選擇方面，要加強供應商的篩選與管理，盡可能取得增值稅專用發票，從而實現稅前抵扣。

針對房地產企業在購入建筑原材料時可能出現無法取得增值稅專用發票的情況，由于房地產企業在市場經濟環境中，在一定程度上仍然掌握著選擇建筑單位供應商的較強的主動權。如果企業與原材料供應商銜接良好，順利拿到增值稅專用發票來作為抵扣依據，將會大大減輕稅負重擔，降低經營成本。因此企業可以在挑選供應商方面著手，重點關注那些在行業中規模較大資質較好同時能提供大量、足額增值稅專用發票的原材料供應商。

2、調整拿地策略，盡可能降低企業稅負

在拿地策略方面，由于在房地產企業成本中，拿地成本占的比例較大，所以靈活調整拿地策略十分重要。

一方面，對于房地產企業在拆遷補償過程中可能出現的無法抵扣進項稅額情況，企業首先要考慮拆遷戶是單位還是個人，在拿地時，盡可能選擇能夠提供足額增值稅專用發票的單位，以此獲得抵扣稅款。另一方面，對于房地產企業“營改增”之后土地成本不能作為可抵扣的進項稅額，從而使得稅負提高的情況，企業應該因地制宜，靈活調整拿地戰略決策，盡可能選擇土地成本較低的土地，盡量避免房地產企業之間拿地時故意抬高地價、惡性競爭等情況的出現。

3、科學協調各項目籌建與銷售時間，彌補預繳增值稅款

在項目協調方面，由于房地產企業同時擁有多個項目，所以涉及的周期也較多，此時需要企業協調好項目之間的落地與銷售時間。

針對“營改增”容易導致房地產企業現金流的不穩定甚至斷裂的問題，由于房地產行業開發一個項目歷時較長，而且會存在大量的新、老項目和跨期項目，這就使得預繳增值稅款無法及時得到彌補，容易出現現金流的不穩定甚至斷裂的現象。因此房地產企業可以在老項目取得預售款后，再開展新項目的建設工作，這種用樓房的預售款來彌補新項目的增值稅銷項稅額的方法，對于解決現金流不足等相關問題很有幫助。

4、掌握經營流程，進行合理的成本預算籌劃

房地產企業的經營流程一般為拿地、融資、建房、預售等環節，開發過程歷時很長，成本也比較大，在此過程中，如果對各個環節提前做好精密的規劃和成本預算的稅收籌劃，使各項可抵扣成本在工程建設期間實現最大化的平均攤開，能夠在一定程度上減輕房地產企業的納稅壓力。在籌劃過程中如果發現可能存在“營改增”風險的項目，要在部門間溝通交流，將風險降到最低。通過提高企業稅務籌劃的科學性和合理性，確保“營改增”之后房地產企業可以實現減少稅負的最終目的。

5、縮短預繳增值稅占用時間，提高精裝房比例

在運營模式方面，要適當改變房地產企業運營模式，解決“營改增”后所產生的資金鏈斷裂問題。

首先，在開發新項目時，在保證質量合格的前提下，最大限度地提高項目開發效率，盡量縮短預繳增值稅占用時間，進而有效提高房地產企業資金的利用效率，解決資金鏈斷裂的問題。其次，由于在出售精裝房時，售價不僅要包括房屋的建造成本，還包括精裝的成本，所以相對于毛坯房來說，精裝修房的單價更高，為房地產企業創造了更寬的利潤空間。在如今的房地產市場，開發商通常與精裝修的設備供應商制訂合同，以低于市場價將精裝修設備和材料出售給房地產企業，同時提供增值稅專用發票。因此提高精裝修房在銷售份額中的比例，可以使得房地產企業在施工過程中獲得更多的材料和固定資產的增值稅專用發票，進而降低企業總體稅負，提高盈利能力。

（二）財會工作方面

在財務人員管理方面，隨著“營改增”的全面開展，企業的稅務管理方式也隨之發生了改變，相關人員可能會面臨不熟悉相關政策和納稅申報流程的情況，進而影響其工作效率和效果。在日常財務會計工作中，隨著會計科目設置的增加以及賬務處理難度的提高，企業需要加強對財會人員的培訓。通過一系列培訓提高財會人員使用增值稅稅務系統的能力以及增值稅方面的專業知識，有利于完善企業的增值稅管理體系和提高企業的財務管理水平。

在票據監管方面，要加大監管力度。由于在“營改增”后，虛開、代開發票的現象可能觸犯法律，給企業造成嚴重的后果，因此房地產企業應該加強票據的監督力度，完善發票的管理制度，重新梳理運營流程和工程決算流程，進一步加強對購入材料以及施工單位所取得的增值稅專用發票等票據的監管，確保及時取得有效的增值稅抵扣發票。

四、結論

從目前來看，“營改增”的試行并沒有給房地產行業帶來預期的良好效果，反而由于新政策的推行實施給企業和相關財務人員帶來了一定的困難與挑戰。但從長期來看，“營改增”最終能否實現積極作用取決于房地產企業能否重視和采取有效的措施。房地產企業只有進一步熟悉政策、善于運用政策，加強內部管理，做好納稅籌劃工作，才能充分發揮“營改增”的最大優勢，為企業自身帶來更多的利益。