關于房地產企業成本的精細化管理

王妍

摘要：房地產企業自興起以來已經成為國民經濟的支柱產業，但行業過熱問題也使宏觀調控的力度不斷增強。針對當前行業發展的現狀，積極推進成本的精細化管理對房地產企業至關重要。為此，企業應當健全成本控制體系，加強對項目全過程的成本管控，并建立科學的成本考核約束機制。

關鍵詞：房地產企業；成本；精細化；管理

我國房地產業自興起以來，以驚人的發展速度迅速成長為國民經濟的支柱產業。但是房地產業受宏觀經濟環境的影響較大，加之市場波動的存在，企業必須加強成本控制，才能更好地適應宏觀經濟政策的調整，合理利用資金，提高資金使用效率，從而贏得競爭的主動權。

一、房地產企業加強成本控制的意義

房地產業雖然在我國的起步較晚，但很快就迎來如火如荼之勢，對國民經濟的貢獻有目共睹。同時還應看到，房價居高不下、行業過熱問題也帶來宏觀調控力度的增強以及風險的加劇，加強成本控制對房地產企業至關重要。一方面，近年來國家對房地產業的管控不斷增強。房地產業雖然已經成為國家的支柱產業，但是短短幾年來出現的暴利增長、行業不規范等問題也急需國家的宏觀調控。房屋限購、保障性住房等政策的出臺旨在促進房價回歸理性，因而房地產企業也需要面臨價格下調的趨勢，隨著利潤空間下滑，企業必須加強對成本的控制，才能保證有效的利潤。另一方面，伴隨宏觀調控的發展，企業面臨的風險更為突出。目前不僅通貨膨脹壓力增大，房地產企業融資的難度也隨之增長，土地資源供應緊張，再融資及上市均有限制，融資、投資、回收等均受到風險的考驗，成本控制成為企業有效管理資金、提高盈利能力的必然選擇。

二、房地產企業成本精細化管理的必要性

針對當前行業發展的現狀，房地產企業對成本的精細化管理不僅是必要的，更是非常迫切的。

第一，成本核算的精細化管理需求。房地產企業對于成本的管理與控制主要是通過財務決算來實現的，這種管理方式雖然能夠按照基本的財務制度實施，但是缺少經營管理層面的考慮。這就導致預算的執行難以得到有效的控制，實際財務支出超出預算的情況時有發生，甚至是大規模超出預算。由于企業財務科目的設置與成本核算的需求不能完全吻合，所以成本的精細化管理是企業加強數據分析、規避財務風險的需求所在。

第二，項目全過程的精細化管理需求。房地產企業成本管理問題可以從工程項目的全過程得到體現，立項、策劃、設計、施工、銷售、竣工等不同階段都需要對成本進行嚴格的控制。但是從當前的項目全過程來看，其粗放式的管理勢必帶來成本的巨大損耗。例如，前期立項不合理，策劃和設計方案不科學，工程施工現場管理不力等都需要精細化管理來加以改進。尤其是施工現場，人力、物力、財力資源投入較多，工程變更時常出現，企業成本投入就會超出預算標準。

第三，成本評估考核的精細化管理需求。房地產企業成本管理是一項系統性的工作，需要各個部門的通力合作，才能將成本投入控制在合理的范圍。但是從企業目前的管理來看，并沒有對成本控制的責任進行明確的分工和落實。由于成本涉及的部門較多，各部門人員缺乏責任意識，成本管理具有被動性，即使出現問題也難以追究當事人責任。所以精細化管理也是房地產企業規范部門職責、加強考核約束的必由之路。

三、房地產企業成本精細化管理的策略

為促進成本管理向精細化的方向邁進，房地產企業應當健全成本控制體系，加強對項目全過程的成本管控，并建立科學的成本考核約束機制。

第一，健全成本管理體系。近年來我國房地產業的競爭近乎白熱化，企業為提高綜合競爭力，控制成本投入，必須進一步健全現有的成本管理體系，將成本核算與財務管理有機結合，在應用財務管理方法的同時，融入經營管理理念，提升經營管理水平，奠定長期可持續發展的基礎。為此，企業應當建立健全成本管理制度，完善財務科目的設置，通過優化管理方法，使不同類型的房地產項目實現差別化核算。而且企業為實現精細化管理，還應深入開展成本數據系統的建設，廣泛收集項目數據，為成本管理與決策提供詳細的依據。

第二，加強對項目全過程的成本管理。房地產企業對成本的精細化管理依托于工程項目實施的具體過程，因此，企業應當細分項目的不同階段，對每個階段的成本管理提出具體目標，制定科學的管理方法，然后逐一落實。在前期的立項階段必須加強可行性分析，從源頭避免盲目投資給企業帶來無法挽回的成本損失。進入方案策劃與設計階段，企業應當對方案進行反復論證，在設計階段的修改，其成本損耗遠遠小于工程施工階段。工程施工現場更是成本管理的重中之重，無論是原材料的采購，還是施工質量與工期的管控，以及工程變更，都應當以嚴格遵循設計圖紙、減少不必要的浪費為原則。即使進入后期的竣工結算階段，企業也要對結算審核給予足夠的重視。

第三，建立科學的成本考核約束機制。為增強各部門的責任意識，促進部門間的合作，使各部門上下能夠共同參與成本的精細化管理，最大限度地降低房地產開發項目的風險，企業要善于對成本管理的目標加以分解，將成本管理工作落實到具體的部門，明確部門員工的成本管理責任及其考核目標，用科學的考核體系發揮激勵和約束作用，促進成本管理由被動轉為主動。

四、總結

房地產企業成本的精細化管理關系到未來的長遠發展，特別是在行業競爭日趨激烈的今天，成本的有效控制與科學管理是規避財務風險的需求所在。因此，企業應當樹立前瞻意識，認真審視當前成本管理工作中的問題，通過實施深層次的改革，提高成本管理效能，為企業未來的前進提供強有力的支持。

參考文獻：

[1]李國梅.房地產企業成本控制的現實困難與優化路徑[J].中國集體經濟，2016（07）.

[2]肖子偉.房地產開發項目成本控制與管理[J].住宅與房地產，2016（03）.

（作者單位：重慶市江北嘴置業有限公司）