地區(qū)GDP對房地產(chǎn)價格的營銷影響分析

李紀琛

【摘要】本文旨在根據(jù)我國18個省市2015年一季度的房價、人均GDP的數(shù)據(jù)，分析人均GDP對我國房地產(chǎn)價格的影響。文章選取了GDP這個解釋變量建立了理論模型。在收集相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)用計量經(jīng)濟學所學知識，采用EViews軟件進行回歸分析，對影響我國房地產(chǎn)價格的因素進行檢驗，最后對得的結(jié)果進行營銷上的分析，并提出一些相關(guān)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】人均GDP 房地產(chǎn) 價格

一、理論分析

影響房價的因素有：地區(qū)人均 GDP。商品住房價格與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個地區(qū)的經(jīng)濟越發(fā)達，商品住房的價格越高，因而兩者之間應(yīng)該呈正相關(guān)在經(jīng)濟學中。常用 GDP 來衡量該國或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展綜合水平通用的指標。

二、模型的設(shè)定

以房地產(chǎn)價格Y為被解釋變量，以人均GDP分別作為被解釋變量X1，由以上散點圖可以看出，解釋變量與被解釋變量間大體呈線性關(guān)系，故模型：Y=β0+β1X1+U。

三、數(shù)據(jù)收集

從各省市的統(tǒng)計局和房價網(wǎng)站中選取了18個省市2015年一季度的房價和人均GDP數(shù)據(jù)。

四、參數(shù)估計

用Eviews6.0，用OLS方法進行回歸，回歸分析如下：

1.GDP的系數(shù)是正數(shù)，表明GDP對房價的影響是正向的；2.GDP的t值為9.088，給定α=0.1，自由度為17時，t的臨界值為1.33，t>1.33，表明GDP在10%的水平上對房價有顯著影響；3.擬合優(yōu)度檢驗中，R2=0.838，表明人均GDP對房價的解釋能力為83.8%；4.GDP的系數(shù)為0.267，表明人均GDP每增加一個單位，房地產(chǎn)價格上漲0.267個單位。

五、相關(guān)系數(shù)

六、異方差檢驗

由散點圖初步分析，隨著GDP的逐步增大，方差也在變化，所以可能存在異方差。（2T統(tǒng)計量只有在同方差條件下才能進行顯著性檢驗，即包含有隨機誤差項的共同方差。如果存在異方差，T檢驗則失去意義。H0：不存在異方差，H1：存在異方差F統(tǒng)計量的p值約為0.08，0.08<0.1，所以在10%的水平上拒絕原假設(shè)，即存在異方差。

七、存在的問題

該模型考慮因素不全面，影響因素單一，對房地產(chǎn)價格的影響不能較好的進行分析；樣本量太小，只有18，可能會對結(jié)果的估計造成一定偏差。

八、經(jīng)濟意義檢驗及營銷分析

由上述模型可以看出，人均GDP與房價Y呈正相關(guān)，與前文理論分析中的預(yù)期相符，故該模型在經(jīng)濟意義上也是成立的。這表明房價與其所在地區(qū)的人均GDP，即該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平有著密切的因果關(guān)系。一地的經(jīng)濟發(fā)展水平是支撐其房價的基礎(chǔ)。大體上，地區(qū)人均GDP每增加1元，該地區(qū)平均房價就上升0.267元/平米。

九、改善房價現(xiàn)狀營銷相關(guān)建議

政府根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展不同階段的目標和居民收入水平，對不同收入群體采取不同的住房政策，切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房。對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調(diào)控來維護樓市的穩(wěn)定；對于中等收入家庭，則需要擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)來解決。

參考文獻：

[1]王海滋，崔恩澤.人均可支配收入和人均GDP與房價關(guān)系[J].山東建筑大學學報，2013.