路徑依賴下的中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟

朱安冬　王曉娣　陳娟　韓夢思

[提要] 自從1992年實行社會主義市場經(jīng)濟，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)便蓬勃發(fā)展，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的拉動作用，已成為經(jīng)濟發(fā)展中新的增長點。然而，近年來我國城市房價持續(xù)走高，百姓只能望塵莫及。中外許多學(xué)者研究房價多以可控性實驗和案例分析為主，采用嚴謹?shù)慕?jīng)濟學(xué)研究方法，如博弈論和宏觀貨幣政策、房地產(chǎn)市場的供給與需求分析等。本文從制度經(jīng)濟學(xué)路徑依賴理論入手，分析中國房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫經(jīng)濟；路徑依賴

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月21日

一、土地招拍掛制度的路徑依賴

2002年，國土資源部頒布了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（即2002年國土資源部11號文），開啟了土地使用權(quán)的交易從協(xié)議和行政劃撥方式到市場化競爭的改革，這項政策指出，我國的商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)用地統(tǒng)一采用招標、拍賣、掛牌的方式進行土地使用權(quán)的交易，這項政策的實施對土地和房地產(chǎn)用地有著深遠的影響。

這一制度的實施，在土地市場上引入市場競爭機制，公開競標的方式提高了土地使用效率，土地招標、拍賣、掛牌制度得到了長足的發(fā)展。2004年國土資源部又頒布了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經(jīng)營性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”。“8.31大限”后，我國土地交易市場的競爭程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測算2007年杭州住宅用地的溢價率達到50.45%。從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，2010年我國各個城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價率都超過了50%，這引起了國土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價過快上漲，視土地的溢價率超過50%的土地交易為異常交易。

由于我國土地招拍掛制度一直以“價高者得之”為基本方針，過于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競爭叫價下很容易成倍地提高土地價格，由于水漲船高，房價自然也會隨之大幅上升。

在招拍掛的土地使用權(quán)交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認，招拍掛制度對于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會不斷鞏固這一制度，阻礙進一步的改革，哪怕新的體制較之現(xiàn)存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會讓土地價格只高不低，房價必然也會居高不下。

二、銀行信貸制度的路徑依賴

Allen & Gale（2000）在經(jīng)典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產(chǎn)市場的局部均衡模型，二人通過對比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進行投資的兩種狀況下的均衡，得到風(fēng)險資產(chǎn)的價格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導(dǎo)致了代理投資問題，通過這種代理投資，投資者具備了風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的動機和激勵，在這種情況下，資產(chǎn)泡沫就會生成。之后，他們研究了信用擴張對形成泡沫經(jīng)濟的作用，竟然發(fā)現(xiàn)信用擴張和風(fēng)險轉(zhuǎn)移是相互作用，通常情況下，信用擴張會起到鼓勵投資者增加對風(fēng)險資產(chǎn)的投資，信用擴張與資產(chǎn)價格的上升一定程度上具有同期效應(yīng)，也就是說，如果信用不斷擴張，那么資產(chǎn)價格也會隨之上升，并且對將來信用擴張的預(yù)期也能使當(dāng)期的資產(chǎn)價格上升。

相對于美國等成熟經(jīng)濟體的房地產(chǎn)行業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)是在住房制度改革的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展壯大起來的，雖然目前已經(jīng)成為國內(nèi)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，然而卻是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，我國的房地產(chǎn)資金鏈沒有經(jīng)過資本市場的有效整合，資金循環(huán)形式整體來講比較單一，整個市場系統(tǒng)屬于簡單內(nèi)部系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場化的體內(nèi)循環(huán)方式，沒有與資本市場形成有效的互動，建立體外循環(huán)系統(tǒng)，因此，銀行信貸成為房地產(chǎn)金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。

我國房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。

正是鑒于銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的強大支持功能，銀行與地產(chǎn)開發(fā)商均能獲得豐厚收益，在這種報酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對房價的攀升起到了推波助瀾的作用。

三、大房地產(chǎn)商的路徑依賴

在房地產(chǎn)項目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對于已經(jīng)落成的住宅來說，還有一項閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此折舊成本對住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發(fā)商自有資金的機會成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項成本之差就是開發(fā)商的利潤。房產(chǎn)商要想獲得更高利潤，提高房價是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產(chǎn)商的利潤在不斷縮小。在這種威脅下，房產(chǎn)商更不會坐以待斃，那么房價又怎會下降呢？

房地產(chǎn)市場通常被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場上決定價格的并不是供求關(guān)系。大房地產(chǎn)商憑借強大的操控市場的能力，占有強大的市場份額，在某種程度上就控制了房價，因此為了獲取超額利潤，作為理性經(jīng)濟人，大房地產(chǎn)商必然選擇提高房價。

由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是大房產(chǎn)商作為高房價收益者和推動者的代表，他們已經(jīng)形成了強大的利益集團，在房地產(chǎn)市場不夠健全的情況下茁壯成長，逐漸強大到不可撼動，進而可以操縱控制房價。房價泡沫持續(xù)膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來拼命炒高房價，然而短期內(nèi)，市場的不健全、法制的不完善都會使這種不正當(dāng)行為難以得到徹底解決。

四、投機者的路徑依賴

住房是一種不同于其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現(xiàn)了社會保障功能。因此，各國政府在開發(fā)住房這一商品時，十分注重其社會保障功能。而在我國，這種保障功能主要體現(xiàn)在對低收入家庭的經(jīng)濟適用房、廉租房制度上。很顯然，我國并沒有優(yōu)先開發(fā)經(jīng)濟適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場購買住房。

諾思在路徑依賴理論中闡述，一旦在起始階段帶來報酬遞增的制度，在市場不完全、組織無效的情況下，阻礙了生產(chǎn)活動的發(fā)展，并會產(chǎn)生一些與現(xiàn)有制度共存共榮的組織和利益集團，那么這些組織和利益集團就不會進一步進行投資，而只會加強現(xiàn)有制度，由此產(chǎn)生維持現(xiàn)有制度的政治組織，從而使這種無效的制度變遷的軌跡持續(xù)下去。這種制度只能鼓勵進行簡單的財富再分配，卻給生產(chǎn)活動帶來較少的報酬，也不鼓勵增加和擴散有關(guān)生產(chǎn)活動的特殊知識。結(jié)果不僅會出現(xiàn)不佳的增長實績，而且會使其保持下去。

在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，在各種復(fù)雜因素的相互影響下，房價不斷走高，低收入家庭購買住房愈發(fā)艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購買住房，許多投機者正是看到商品房的這一特性，不斷投機炒作，囤積居奇，從而為房價的上漲“貢獻”了巨大力量。利益的驅(qū)使下，投機慢慢化作了一種習(xí)慣，習(xí)慣的可怕性又體現(xiàn)在它不會輕易改變，因此這種投機者的路徑依賴也是推動房價居高不下的重要因素。

筆者認為，盡管在當(dāng)前情勢下，我國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟會存在相當(dāng)長的一段時間，但是只要認識到位，方法得當(dāng)，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉(zhuǎn)化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產(chǎn)泡沫問題得到最完善的解決。

主要參考文獻：

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