“互聯網+”背景下房地產眾籌三維風險分析

張京+李建峰

摘要： 為了研究我國現階段新興起的房地產互聯網眾籌的風險，基于我國目前的房地產互聯網眾籌案例提取風險因素，從風險類型、主體承擔的風險和項目各個階段的風險三個維度分別進行分析。整合后提出了房地產眾籌三維風險分析模型，并運用三維風險坐標對實例進行分析，分析表明：運用三維風險分析模型得出三維風險坐標將更加清晰地理清不同時段不同主體的風險，便于提前采取措施。

Abstract： In order to study the risk of preliminary Internet-real estate crowd-funding， different types of risks are extracted from current practices from risk types， main body and project stages dimensions. Then the three-dimensional analyzing model is put forward， being used in the analysis of a crowd-funding example. The result suggests that the three-dimensional analyzing model can help identify the mass risk of every stage，every main body and every kind. And it helps to take measures to avoid these risks.

關鍵詞： 互聯網+；房地產眾籌；風險；三維風險模型；風險坐標

Key words： Internet plus；real estate crowd-funding；risk；three-dimensional risk model；risk coordinate

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）17-0007-04

0 引言

隨著我國房地產由黃金時代轉為白銀時代[1]，去庫存和回籠資金壓力日益增大，房地產互聯網眾籌應運而生。房地產互聯網眾籌作為一個“互聯網+”的產物，有著高效籌集社會閑散資金、宣傳力度大等諸多優點，因而獲得房地產開發商的青睞。但同時，房地產眾籌很多方面發展很不完善，存在較多風險，而目前針對其風險研究只是在法律風險層面，并未研究其他風險。本文結合現階段我國的房地產互聯網眾籌的實踐案例，分析其存在的風險，并從多個維度對其進行分析，理清風險發生的階段、主體和類型，便于采取防范和補救措施。

1 互聯網+房地產眾籌

1.1 互聯網+房地產眾籌內涵及特征分析

2015年3月15日，國務院總理李克強兩次提到“互聯網+”。關于“互聯網+”的討論從此不絕于耳。“互聯網+”代表著一種新的經濟形態，即充分發揮互聯網在生產要素配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟社會各領域之中，提升實體經濟的創新力和生產力，從而形成更廣泛的、以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。而眾籌模式是利用當前“互聯網+”的大數據、云計算等平臺，在網上推出多個項目，籌集大眾的資金、思路和創意等。該模式最早被美國使用，開始于一些簡單的項目推介，例如小公司的融資、科學發明、公共方案、策劃案例等，眾籌可以理解為集眾人之力完成某件事情[2]。而互聯網+房地產眾籌就是把互聯網作為一種房地產籌資的工具，幫助開發商高效籌集到資金，從而達到營銷、融資、銷售等內在的商業目的，并按承諾給予投資人產權、股權或其他權益回報的商業模式[3]。房地產眾籌的特征主要有以下幾個方面：

①平民性。房地產眾籌面向眾多普通老百姓籌集資金，幾乎所有的散戶投資者均可以投資。我國房地產眾籌并沒有具體界定“合格投資者”這一范圍，美國通過的《JOBS法案》當中明確細分“合格投資者”及其投資限額。我國因為房地產眾籌剛剛興起，所以并沒有太多的關于投資者的限制，投資門檻比較低[4]。

②創新性。傳統的房地產眾籌更多的是利用銀行的貸款資金和其他一些方式，并沒有廣泛運用普通投資者的閑散資金。而房地產眾籌恰恰是以老百姓投資需求和企業資金需求為契機，以互聯網為平臺，完成資金的籌集。同時，眾籌也會產生一定的互動式的宣傳效果，這種宣傳效果改變了傳統的信息流從開發者到購房者的單一流向，開發者和購房者可以通過平臺進行溝通。

③低成本性。房地產開發企業的前期和后期宣傳往往會產生一定的費用，這部分費用最終都不同程度地會由購房者承擔。而房地產眾籌則會在項目眾籌本身進行時就會產生一定的宣傳作用，吸引有需求的投資者，從而節省了一筆宣傳費用。

④互利多贏性。房地產通過眾籌籌集到了所需資金，宣傳了項目；投資者分別滿足了自己投資或者置業的需求；融資平臺得到了自己的傭金，通過好的項目眾籌管理創造了自己的品牌形象。

1.2 互聯網+房地產眾籌發展有利因素分析

①2015年兩會期間，李克強總理《政府工作報告》把“互聯網+”首次納入國家經濟發展的頂層設計[5]。這表明，在今后一段時間“互聯網+”將是我國經濟發展的一個重要助力因素，互聯網經濟將會有較大的發展空間。

②房地產企業去庫存、資金回籠壓力變大。2016年1～11月全國房地產開發企業土地購置面積同比下降 4.3%，土地成交價款同比下降 22.45%。雖然2016 年 1～6 月全國商品房銷售面積同比增長27.9%，但 11月末的商品房待售面積仍為 69095萬平方米[6]。為了更加高效地利用和回籠資金，房地產眾籌便成為了一大有力工具。

③互聯網的高滲透。據中國互聯網絡信息中心（CNNIC）發布的第39次中國互聯網發展狀況統計報告顯示，截至2016年12月，我國網民規模達7.31億，互聯網普及率為53.2%[7]。互聯網的高滲透性導致了我國互聯網網民群體與購房者的大量重疊，所以，通過互聯網將會鎖定一部分房地產消費群體。

④房地產互聯網眾籌本身優點較多，其效果不僅僅是籌資。籌資過程吸引了投資者的目光，起到了宣傳的作用；通過眾籌平臺投資者可以和融資者溝通互動，改變了傳統的單項信息流動的模式；在房地產拍賣眾籌可以試探老百姓對于房價的承受能力，眾籌甚至充當了定價模型的角色。

1.3 我國互聯網+房地產眾籌發展現狀分析

1.3.1 我國房地產眾籌發展現狀分析

目前我國房地產眾籌發展類型比較多樣，為了便于分析，將按照耿婧[8]的對于房地產眾籌“兩位度四象限”分類方法，對房地產眾籌進行分析。房地產眾籌按照出資人的需求可以分為購房和理財兩個方面，按房地產企業眾籌目的可分為項目去化和融資開發。如圖1所示。

針對“二維四象限”的分類，在我國房地產眾籌實踐中都可以找到對應的例子，其中開發理財類應用的較少，其他三種類型眾籌應用較多。并且，在2015年5月29日，萬科、綠地、碧桂園等中國知名房企成立了房地產眾籌聯盟，這表明在業內針對房地產互聯網眾籌已經形成共識，下一步業內將進一步布局房地產眾籌。

1.3.2 研究不足

目前針對房地產互聯網眾籌主要集中在感性的討論階段，尚未過多深入到具體操作層面的風險分析。風險分析主要集中在法律風險分析，也并未從多類型風險、多主體、多階段多個維度來解析房地產互聯網眾籌風險。

1.3.3 研究意義

風險的防范對于房地產眾籌這一新興事物顯得尤為重要，如果純粹憑感覺“摸著石頭過河”，將會不同程度造成不同類型的風險，使得這一新生事物的積極意義大打折扣。本研究從多個維度分析其風險，并建立三維風險坐標，將會有助于控制風險，最大程度確保房地產眾籌項目的成功。

2 三維風險模型構建及其應用分析

2.1 三維風險的各維度分析

2.1.1 按照眾籌項目的風險類型維度分析

房地產眾籌風險總體來說可以分為四類：分別是法律風險、信用風險、經營風險和社會風險。四類風險分別說明如下：

①法律風險：首先，房地產眾籌存在非法集資的風險。針對我國《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》關于非法吸收公共存款罪可以概括為四個方面：1）未經有關部門依法批準或借用合法經營的形式吸收資金；2）公開宣傳；3）承諾還本付息或給予回報；4）向不特定對象吸收資金[9]。不管是當下的投資型房地產眾籌還是購房優惠型的房產眾籌，均有觸及法律紅線的風險。在2015年7月，央行聯合十部委發出《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，明確表明了國家鼓勵互聯網金融的創新這一態度，說明房地產眾籌不會出現方向性錯誤，在眾籌的過程中可以嚴格按照法律紅線去構建房地產眾籌、規避風險顯得尤為重要，如在眾籌過程中眾籌平臺與有公信力的銀行進行資金的存管業務、透明真實的項目信息披露公開等。但同時限定“股權眾籌融資方應為小微企業”，也就是說，房地產眾籌不能使用股權型眾籌，只能作為籌資的小量補充；其次，我國《城市房地產管理法（2007修正）》中第四十五規定，房地產企業只有在取得房屋預售許可證才能夠進行房屋的預售。在一些房地產眾籌項目中（如定向類眾籌），開發商從前期拿地就開始了與合作單位的“定向”籌資，即投資人（一般為合作單位的職工）以低于市場價的價格在前期基本交清房款。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規定如果開發商沒有取得預售許可證明，與購房者簽訂的購房合同無效。這與《房地產管理法》是相互背離的。

②信用風險：信用風險主要是由融資者和眾籌網絡平臺兩個主體利益與投資者資金安全矛盾性導致的。融資者為了能夠眾籌得到資金，而眾籌平臺的收入主要來源于對融資者的服務費用。兩者利益一致就會有可能促使更多的不合格項目進行包裝后便登上眾籌平臺。主要風險體現在以下幾個方面：

1）網絡平臺準入門檻低，審核制度有待完善。有的眾籌平臺并不是完全中立的第三方，而是有的企業為了籌集資金而扮演的虛假角色，這種情況無疑加劇了風險。老百姓散戶投資，往往對各種平臺的資質問題不太關注，更多地將關注的重心放在了頗有誘惑力的投資收益率上。“旺旺貸”網絡P2P平臺就是這一制度缺陷下的落網之魚，承諾高回報偽造擔保公司等虛假信息，攜兩千萬巨款逃跑，給投資者造成巨大的損失。

2）網絡平臺的運營制度沒有形成規范，操作漏洞較大。網絡運營平臺從前期的項目審核、信息披露，到眾籌項目中期的資金分管再到項目后期的眾籌項目后評價等，都沒有形成行業規范。這就有可能存在虛假信息、客戶資金和自身資金使用不明晰等風險。

融資者有時候為了籌集到資金往往會夸大宣傳，從而造成披露信息不屬實，這種房地產眾籌項目在上馬后，無疑會將風險轉嫁給投資者。

③經營風險：經營風險主要集中在融資者身上，主要指的是融資者在眾籌前期給投資者承諾往往都比較吸引人，從而吸引眾多散戶投資者投資，這就對融資者（房地產眾籌主要指房地產開發商）的成本管理水平提出了更高的要求。以定向類房地產眾籌為例，在項目開發拿地前期，開發商從合作單位的投資者手中籌得資金用于拿地，拿什么樣的地，以什么樣的價格拿地比較合理，這就要求開發商能在拿地時對自己土地出讓金的承受能力有清楚的認識；在項目施工時，就要求開發商對項目有精細嚴謹的把控，防止乙方通過任何可能導致變更或者索賠的方式惡意抬價，從而造成成本超支；在項目后期竣工決算之后要對項目的資金流向做出清楚地統計分析，便于完工后對項目盈虧的分析。

④社會風險：社會風險是由眾籌的性質決定的，眾籌往往有公開性、廣泛性。所以，必須謹慎預防社會風險的發生。社會風險的誘因比較多，比如在眾籌過程中，眾籌融資者和融資平臺違約逃跑等惡性信用風險事件的發生將會導致嚴重的社會風險；比如經營問題中成本管理出現問題將會導致融資者無法實現一開始的承諾，從而觸發社會風險；在項目施工時，如果“三控”中的質量控制出現問題，工程使用安全將得不到保障，將會留下社會風險的隱患；在項目建成后，如果投資人選擇轉為產權人，一套房屋可能會出現數十個產權人。屆時，因各物業存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產權的位置[10]，預先不指定分配細則的話將會產生比較大的矛盾，觸發社會風險。

2.1.2 按照眾籌項目進度的風險維度分析

項目按照進度進行分解，大致可以分解為：前期準備工作、項目設計施工、項目竣工決算和項目建成后期維護四個階段。前期準備工作主要包括前期宣傳、前期拿地等工作，這個階段眾籌項目的風險主要包括項目在進行前期眾籌宣傳時應盡量避免承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報，可以在一定程度上避免非法集資的法律風險，在前期拿地時應充分考慮拿什么樣的地（即考慮拿什么地段的地、將來這個地段的房價整體水平如何等）、以什么方式拿地（控制前期拿地成本，比如在拍賣拿地時應該有一個融資者的地價承受力上限，一旦突破上限，就應該放棄）；在項目設計施工階段，應該加強項目的“三控三管一協調”：成本控制方面，為了預防乙方不合理的工程索賠和變更請求產生運營風險（尤其是施工合同中有期限限制的工作，應加以格外注意），應加強項目施工過程中可能發生索賠和變更的關鍵點控制。進度控制方面，為了避免工期滯后帶來的不確定性產生的運營風險，應保證關鍵線路上的工序能夠順利進行；質量成本控制不合理，將會使房屋的使用安全性得不到保障，所以項目的質量控制也不能掉以輕心。竣工決算應清楚核算項目的收支，確定盈虧，并且注意向投資人公開真實可靠的信息。在后期項目建成運行的物業管理階段，融資人應盡量幫助業主（投資人）選擇有能力的物業公司，這一階段是塑造眾籌項目口碑的關鍵階段，因此這一階段也不可以輕視。

2.1.3 按照眾籌主體的風險維度分析

房地產眾籌項目按照主題可以分為融資者（房地產開發商）、投資者、眾籌平臺、施工單位、監理單位和材料供應商等。融資人主要有在操作上盡可能避免法律風險、保證信息真實性防止信用風險、加強項目“三控三管一協調”保證項目順利完工等風險；投資者主要是加強對眾籌項目、融資者以及眾籌平臺的信息真實性的辨別能力、投資風險的控制等風險；眾籌平臺主要涉及對所推廣的眾籌項目信息核實的風險和投資者資金與經營資金實行資金分管風險、及時真實發布消息等風險；施工單位涉及工程質量、工程進度等風險；材料商涉及及時提供所需數量的合格材料的風險等。

2.2 房地產眾籌三維風險分析模型

綜上所述的三個維度風險，建立房地產眾籌項目三維風險模型如圖2所示。

上述模型按照三個維度將風險進行分解，針對任何一個房地產眾籌項目，可以按照（X項目階段，Y項目主體，Z風險類型）找出不同階段不同主體所承擔的風險類型，確定其三維風險坐標。對于房地產建設項目，時間具有不可復返的特性，因此首先根據X（項目進展階段）將若干個坐標排序，再按照Y（主體）將多個同一階段的風險進行歸置，最后按照Z（風險類型）將同一階段同一主體的不同類型的風險進行分別對待，采取不同的措施進行防范。

2.3 眾籌三維風險模型應用研究

我國某眾籌平臺推出的一項買房優惠和投資收益兼具的房地產互聯網金融產品。推出全裝100平三房，眾籌金額為54萬元。每位投資人最低只需投資2000元，籌資金額達到50萬，眾籌階段就將完成。此后，此房將在眾籌平臺上以6折價起拍，最終溢價部分即為投資收益分配給眾籌投資人。預期年化收益率不低于40%。

按照三維風險模型來分析此房地產互聯網眾籌項目風險，將項目的四個階段按照X1、X2、X3、X4來劃分，主體中融資者、投資者、施工單位分別按照Y1、Y2、Y3區分，法律風險、信用風險、經營風險、社會風險用Z1、Z2、Z3、Z4區分。在項目前期主要風險為宣傳資料真實性的信用風險（風險坐標為（X1，Y2，Z2：宣傳資料））、拿地成本過高導致經營的風險（風險坐標為（X1，Y1，Z3：成本超支）），前期有可能會觸碰非法集資的法律風險（風險坐標為（X1，Y1，Z1：非法集資））和沒有預售資格就擅自銷售房屋的法律風險（風險坐標為（X1，Y1，Z1：提前預售））；項目設計施工階段風險主要為成本超支導致的經營風險（無法兌現預先承諾導致的社會風險的源頭是經營風險）其風險坐標為（風險坐標為（X2，Y1，Z3：施工成本超支））、施工階段的質量風險（風險坐標為（X2，Y3，Z4：安全隱患導致的社會風險））等；項目竣工驗收階段主要為清楚地成本核算和信息披露的信用風險（風險坐標為（X3，Y1，Z2：信息披露））、產權分配的社會風險（風險坐標為（X3，Y2，Z4：產權分配））；項目竣工后運行階段主要是工程維護等風險（風險坐標為（X4，Y1，Z2：運營維護））。

將上述風險的坐標整理出來，如表1所示。

通過三維坐標的梳理，將可以很清楚地在工程的各個階段準確把握各主體的風險，前采取相應措施。

3 結論

①房地產互聯網眾籌風險較多，涉及法律風險、經營風險、信用風險和社會風險，在實際操作時，運用三維風險坐標對風險進行歸并整理，將可以按照風險發生的階段、風險的主體和風險的具體類型，明確風險事件，提前預防。

②風險中，法律風險一方面需要從主體實際操作這一層面去避免，另一方面需要等待法律的完善和修訂來規避。

③房地產互聯網眾籌對房地產產生的積極效果不僅僅局限在籌資，可以起到宣傳和充當商品房定價機制的效果等，投資者也可獲得投資回報和購房折扣，平臺也可以實現自身的發展，一舉多贏。

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