錢江新城PK珠江新城，誰更具潛力

蔣李+張晶

核心提示：雖然都有CBD屬性，但錢江新城是因為打造城市新中心而發展CBD，與專攻CBD的珠江新城有所不同。

來自國家發改委城市和小城鎮改革發展中心的不完全統計，截至2016年5月，全國縣以上的新城新區已超過3500個。

其中，廣州珠江新城與杭州錢江新城，被認為是極具代表性的“雙雄”：都依托一條奔騰不息的河流，都在舊城邊緣打造新增長極，就連名字也十分接近。

尤其在今年初，兩個新城被共同列入武漢建設長江新城的研究案例之中，再度引發公眾關注。

令很多人感興趣的是，珠江新城與錢江新城的“雙雄PK”，誰更亮眼？

都叫“新城”，但內涵不同

1月22日，湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新在武漢市第十三次黨代會上提出，啟動規劃建設長江新城。

目前，武漢市已成立專班，開始對標案例的研究工作。其中，對標“榜樣”就包含了珠江新城和錢江新城。

武漢市社科院研究員李春洋承接了相關研究工作。他向《支點》記者表示，要比較錢江新城與珠江新城，首先需要對“新城”一詞進行定義。

“廣義的新城，是指為政治、經濟、文化、社會、生態需要，而建立的相對獨立的城市空間單元，具體形態分為城市新中心、CBD、開發區三種?！崩畲貉笳f。

比如，珠江新城與錢江新城都帶著“新城”二字，但本質卻有差異。

中國社科院《中國商務中心區發展報告（2015）》中，上海陸家嘴CBD、北京CBD和廣州天河CBD被列為三大國家級CBD。

珠江新城作為天河CBD的核心部分，面積6.19平方公里，距廣州市中心7公里左右。2015年，珠江新城實現GDP2114.47億元，每平方公里產值近100億元。

錢江新城的發展路徑有所不同。

杭州自古都圍繞西湖發展，由于地理位置呈現“三面云山一面城”，且區域內名勝古跡眾多，發展空間一直受限。

西湖的確很美，但掩飾不住城市發展的力不從心。2000年，時任杭州市委書記王國平提出“東擴”戰略，在離市中心5公里處再造一個新中心。

2001年7月，杭州大劇院動工，標志著錢江新城建設正式啟動。2002年1月，德國歐博邁亞設計公司為錢江新城提供整體概念規劃。

2003年，杭州市《關于加快錢江新城建設的若干意見》指出，錢江新城定位為“大都市新中心”，要走出一條“保老城、建新城”的新路子。

尤其是2016年10月，杭州市政府從西湖畔搬到了錢江新城。這一舉措，也進一步詮釋了錢江新城“杭州新中心”的定位。

不過，《支點》記者發現，《中國商務中心區發展報告（2015）》中，也將珠江新城列為CBD。而錢江新城在對外宣傳中，也會提及CBD屬性。

對此，李春洋表示，城市新中心也要發展產業，而金融、商務和文化服務功能為代表的CBD業態，現階段更符合杭州打造新中心的需要。

“因此，雖然都有CBD屬性，但錢江新城是因為打造城市新中心而發展CBD，與專攻CBD的珠江新城有本質區別?！崩畲貉笳f。

值得一提的是，新城還有第三種形態——開發區。

比如南京江寧祿口空港新城建設，一直依托祿口機場“地利”優勢，重點發展臨空產業集群，其本質便是以工業為主的開發區。

另外，常見的產業新城、高鐵新城、臨港新城、空港新城等概念，也都屬于開發區類型。

“當然，我的理解是，無論‘新城還是‘舊城，首先得是‘城，應具備城市基本功能。從這個角度出發，錢江新城代表的‘城市新中心，更適用于新城這一概念?！崩畲貉笳f。

錢江新城城市規劃更勝一籌

珠江新城、錢江新城定位雖有差異，但兩地同為相對獨立的城市空間單元，在規劃方面都有值得分析之處。

早年，珠江新城也有過打造城市新中心的計劃。

上世紀80年代末，珠三角企業與香港聯系日益緊密，同時周邊城市如深圳迅速崛起，使廣州在珠三角的中心城市地位有所下降。

上世紀90年代初，廣州提出以香港為藍圖建設國際化大都市，打造新的城市增長極。1993年，《廣州市新城市中心——珠江新城綜合規劃方案》正式發布。

然而，廣州市中心的越秀區總面積為33.80平方公里，而作為城市新中心，珠江新城規劃面積僅6.19平方公里。

打造城市新中心，需要在居住、產業、環境、行政方面統籌兼顧，但用地面積的限制，影響了珠江新城的開發思路。

彼時，珠江新城將總面積分割成每個占地僅幾千平方米的小地塊，再按招投標方式逐步推向市場，以“小地塊、高密度”的方式進行開發。

這一思路，是想從盡可能小的土地上獲得盡可能大的收益，但一定程度上綁住了開發商的手腳：住宅區不能組團，寫字樓間距不足，影響景觀塑造。

1993-2003年，珠江新城除居住用地陸續開發、若干政府辦公機構遷入外，商務辦公投資商一直持觀望態度，這也影響了政府在公共服務、綠化方面的投入。

城市建設不僅要準確定位，更要有一流規劃。反觀錢江新城，建設前杭州就把它定位為新的經濟政治文化中心，規劃建設范圍達18.66平方公里，由于規劃面積足夠大，錢江新城采取了“大地塊、低密度、高綠化率”的開發方式。

2003年，珠江新城公共綠地為1.4平方公里，占總用地的21.82%。而在錢江新城規劃中，總綠地面積達4.1平方公里， 占總用地的24.4%。

“我們的大樓比不上陸家嘴，但大樹一定要比它多?！蓖鯂秸f。

錢江新城城市陽臺沿江景觀帶，以大片生態綠化為主，結合硬質鋪裝、休閑小品等構成旅游觀光、園林藝術的生態景點，將錢江新城核心區與錢塘江沿岸有機結合，互相襯托。

對此，一位去過珠江新城的杭州規劃設計院研究員，也有著直觀感受。他告訴《支點》記者，珠江新城樓宇林立、人來人往，錢江新城則是綠化多、廣場多。

在王國平看來，轉變經濟發展方式與轉變城市發展方式應是一體兩面，要以城市規劃帶動產業發展。

“杭州旅游資源十分發達，但傳統觀光旅游形式其實并不賺錢，盈利更高的是商務旅游。圍繞這一點，我們決定大力發展會展產業，這就有了建設會展場館的需求。”王國平說。

在錢江新城有一個巨大金色球體——國際會議中心，其建筑面積為20多萬平方米。此外，還規劃了建筑面積85萬平方米的國際博覽中心。

此外，錢江新城居住用地面積5.2平方公里，占比31.3%，而珠江新城住宅用地比例僅20%左右。

“城市新中心，總體面積應當更大，住宅也要更多，錢江新城面積超過珠江新城，住宅比例也比珠江新城大得多。”李春洋說。

2003年，廣州市政府審議通過《珠江新城規劃檢討》（以下簡稱《規劃檢討》），這是新中國成立以來首個對城市規劃進行的檢討。

彼時，廣州商務樓宇較為分散，參與討論的中山大學教授袁奇峰認為，珠江新城的資源稟賦更適宜發展CBD，應發揮集約優勢，將全市商務資源集中起來。

《規劃檢討》將珠江新城“城市新中心”定位轉變為“21世紀中央商務區”，把原規劃中的小地塊開發模式，整合為大板塊綜合地塊的集約開發形態。

此后，珠江新城找到了正確的“打開方式”。

2003-2007年，珠江新城寫字樓樓面價從2380元/平方米飆升至9568元/平方米，成為世界500強企業和跨國集團總部辦公駐地、華南金融中心核心承載區。

“對比之下可發現，新城定位需符合當地實際。珠江新城更適合建設CBD，而錢江新城則更適合建設城市新中心?！鄙鲜龊贾菀巹澰O計院的研究員如是說。

珠江新城成熟度更高

就成熟度而言，珠江新城走在了前列。

世邦魏理仕發布的《2016年廣州房地產市場回顧及2017年展望》研究報告指出，珠江新城寫字樓開發已進入尾聲，未來幾年將再無寫字樓供應。

相比之下，錢江新城二期建設今年剛剛啟動，該區塊總面積約4.2平方公里，容納12萬人口，城中村征遷在進行中。

“城市新中心比CBD的建設要慢得多。以武漢為例，張之洞修建了張公堤，為武漢城市發展定下大格局，但這一格局的成熟也歷經了百年?！崩畲貉笳f。

如果將兩地CBD屬性進行對比，珠江新城則更具優勢。

商業集群與地鐵網絡，能為CBD建設提供足夠活力。2004年，珠江新城兩條地鐵線就已開通，沿線是摩肩接踵的購物中心與寫字樓。

相比之下，錢江新城直到2014年底才通地鐵，到2010年首個商業綜合體萬象城才開業，第二個商業綜合體來福士計劃近期開業。

這種差異也直接體現在數據上。

2016年，珠江新城寫字樓平均租金每平方米每月174.8元，在廣州商圈中排第一，但當年錢江新城寫字樓價格，與同城的杭州黃龍、武林商圈相比并無優勢。

此外，從空置率來看，去年珠江新城為15.3%，錢江新城為22.5%，兩者差距并不太大。但世邦魏理仕發布的數據顯示，今年杭州寫字樓市場預計將有超過50萬平方米供應入市，大部分位于錢江新城，預計未來錢江新城空置率將明顯走高。

盡管數據上尚處下風，但錢江新城未來商業前景仍被很多企業所看好。

目前，高德置地在珠江新城已打造了92萬平方米的高德置地廣場。在錢江新城，高德置地也正在打造41萬平方米的“杭州版廣場”。

“錢江新城的商業定位非常高端，一旦形成集群效應，會迅速強化CBD的中心地位?！备叩轮玫丶瘓F董事長蘇萌很是看好錢江新城的未來。

長江新城值得期待

分析兩個發展模式之余，李春洋格外關注兩地對武漢的借鑒意義。

建設新城，首先要看定位。

對此，專家建議無非以下幾種：類似濱海新區的開發區、類似珠江新城的CBD、類似錢江新城的城市新中心。

有人提出，與珠江新城建設初期類似，武漢商務樓宇資源也相對分散，每個區都在打造自己的CBD。那么，長江新城能否走珠江新城的建設之路？

“不一定合適。建立珠江新城時，分散在廣州的商務樓宇已趨于飽和，珠江新城吸收的是增量企業入駐。而武漢現有的CBD入住率尚不夠飽和，若打造CBD屬性的新城，就得與周邊區域爭奪資源。長江新城應創造或服務于增量，而非爭奪其他功能區的存量資源?！崩畲貉蟊硎?，基于以上判斷，建議武漢可參考錢江新城建設城市新中心。

“武漢人口總量已達千萬級，這一定位能起到拓展城市空間的作用。不過，武漢體量比杭州更大，至少要從50平方公里級別開始進行規劃。”李春洋說。

定位也決定了選址。

珠江新城、錢江新城都選址于離市中心區域10公里內。而10公里之內，也符合當前大部分專家對長江新城的選址建議。

“第一，超出10公里可能出現基礎設施對接不上的問題；第二，在10公里范圍內的中間地帶能規劃綠色屏障，有利于生態建設。另外，交通連接也不成問題?！崩畲貉笳f。

既然是長江新城，自然要在沿江區域選址。從武漢市中心向兩端延伸，分別是諶家磯片區與黃家湖片區。目前，大部分專家都建議定位“大諶家磯”片區。

這片區域以諶家磯、武湖、青山磯為核心區，以天興洲為點睛之筆，以臨空臨港產業區為產業支撐，輻射江岸、黃陂、洪山、青山、新洲等城區。

不過，李春洋對此也有不同觀點。

“‘大諶家磯片區更宜于建設開發區類的新城。城市新中心要考慮空氣及水源質量，‘大諶家磯周邊重工業較多，且老城區和一些工廠都在水源地上游?！崩畲貉笳f。

相對而言，黃家湖區域沒有重工業廠房，且位于武漢上游，更符合李春洋對城市新中心的展望。

此外，一般來說，建設一個新城，第一步是概念方案設計，這將決定城市風貌、軸線、空間廊道、建筑天際線等，再由地方政府組織更加了解當地情況的機構，基于概念規劃編制符合當地實際、具備法定化的控制詳細規劃。

李春洋表示，錢江新城是面向全球范圍征集方案，最終采用的是德國公司設計的概念方案，長江新城未來也應面向全球招標。

“另外，長江新城要發展的產業，應與舊城區體現差異化，形成錯位發展，而不是一擁而上建設CBD。”李春洋說。

另有專家提出，長江新城也可參考濱海新區的建設模式。湖北省社會科學院副院長秦尊文就認為：“濱海新區發展大工業、大物流，工業總產值占天津60%以上，長江新城同樣可發展大港口、大水運、大物流、大工業?！?/p>

盡管目前長江新城尚有一些不確定，但后來者的優勢是，可吸取先行者的經驗教訓。正如陳一新所說，有一點可以確定：長江新城將是武漢的未來之星。（支點雜志2017年5月刊）