淺議房地產項目成本管理方法

李光明

摘要：項目成本控制效果的好壞直接決定了工程建設單位的商業信用以及利潤，是項目管理不可或缺的關鍵環節。所以，關于成本控制的相關分析，對于提高公司的獲利、創新能力而言，均具備關鍵性的作用。當前，我國建筑行業對于成本控制的研究中，已存在很多相關的研究和探究性資料，可是對于工程的實際進行上，仍然有諸多缺陷，其缺陷貫穿于項目的整體過程中，即項目的規劃、實際管控和后期分析等，這使得具體項目的成本控制效果不甚理想，也降低了項目成本規劃的精確性。

關鍵詞：房地產項目；成本管理；管理方法

1、項目成本管理原則

成本控制是成本管理的核心要素，管理的目的是追求效益最大化。遵循該原則必須滿足項目的經濟效益大于為此付出的成本，這也是一切經濟活動的基本原則。成本管理與控制是企業增加經營利潤和提高競爭力的根本途徑。一方面，在收入不變的情況下，降低企業投入成本，可提高項目盈利空間，從而增加收入；另一方面，成本對銷售價格有很大的影響，降低企業成本意味著企業可采用價格策略搶占市場份額，形成企業競爭優勢。基于項目具有特殊性和差異性特征，不同項目在管理和控制過程中面臨的問題不同，其他同類型的項目成本控制經驗只可作為參考。項目成本控制工作需領導層和管理層的高度重視，成本控制意識不強則會忽略施工過程中各環節成本，造成實際成本超過預算成本，必然造成后續項目建設的資金壓力。此外，員工作為直接的資金使用者，若不積極參與成本控制工作，同樣不能實現成本的有效控制。因此，有效的成本管理需要上下各個層級的共同配合和全員的共同參與，才能有效發揮成本控制的作用，實現成本降低和經濟效益增加。基于項目管理時間層面，成本管理與控制包括工程從項目勘測、設計，施工全過程、項目運營維護等全階段的管理工作。基于項目管理內容層面，成本控制工作涉及項目設計成本、資金籌集成本、施工過程中的材料消耗成本及各種管理費用等。因此，項目成本管理工作應貫穿于項目建設過程中的每個階段和每個方面，實現從各個環節上控制，力求每個子項目實現成本最小化。戰略成本管理原則是站在企業長遠發展的戰略角度分析企業的戰略規劃、戰略實施、戰略控制與調整的過程，在對內外環境分析的基礎上，確立企業發展目標。

2、優化設計方案

要摒棄項目設計方案優化無足輕重的思想誤區，要發揮各方優勢，對中標方案進行優化和深化，使造價與成本更為合理、經濟、最優，并為后續項目施工等提供科學、合理、可靠、系統的工作依據。優化設計方案是可分為兩種途徑：設計招投標書和利用價值工程理論。設計招投標書是指招標單位根據項目工程的任務與規劃，向外發出招標通告，設計單位接收要約后，進行投標，最后經過招標單位篩選獲得投標資格設計的單位，需要在規定有限的時間填報投標書，并按照發布的招標文件的要求進行，招標單位從一些投標書中選取好的設計方案，決定中標單位，之后，中標單位來對規劃項目的設計任務，在限定的時間內完成。在開展項目設計的招投標過程中，需要特別關注招標文件的編訂。工程項目的清單在招標文件內的地位非常重要，清單需要做到可靠規范、科學合理、內容清晰。與此同時，還需要對標底進行全面的審核，對文件內出現的項目工程成本款，邀請工程造價師給予審核。在進行評標過程中，需要從中標文件內規定的具體細節要求和規定的價格標準，來不斷調整價格，對全部的投標單位報價進行修訂，算出招投標的評標價。按照計算出來的投標價，確定選取合理的投標價來確定候選單位。在開展設計時，需要從實際情況出發分階段來展開招標。如果好的建設項目，完全委托境外設計公司進行設計，設計費用就會進一步提升；這時候需要將方案進行全面的招投標，中標的方案可進行適當的修訂，使用設計招標的方法，縮短工程項目設計周期，有效降低設計費用，并且對投資進行估算，能在接近公布招標文件時，科學控制投資范圍。價值工程是重點對項目整體設計方案開展功能分析，獲得項目最低成本，這是是確保實現各項功能的保障，這也是提升工程方案價值的重要經濟分析方法，可以使用價值工程的方法來對項目設計方案進行進一步優化。價值分析并不是尋找最低的價格，片面提升設計產品本身的功能，而是著重強調把握好產品功能與成本間的相互關系，分析產品功能和成本的最佳配置。現在有很多種關于項目成本控制的方法，比較系統的價值工程法始終貫穿于整個項目設計階段的各個環節。

3運用技術經濟分析方法

設計過程是實現經濟和技術對立統一的過程，因此，建筑材料的選擇、項目規劃圖、機械設備的選擇、技術方案選擇等主要過程中，以新技術、新材料、新工藝、新設備，優化工程設計的技術經濟指標，從而實現設計產品技術先進、合理、穩定、經濟恰當、可靠，提高產業的科技含量，提高工程的綜合效益。圍繞著功能分析這一中心點，用最低最優的成本來實現其必要功能，讓產品達到應該具有的價值，使其成為一項有組織有程序的活動。由于價值工程在擴大之后，成本的控制范圍也擴大，這往往涉及到工程項目周期的多個方面的費用，因此，需要全面分析工程項目設計的技術性與合理性，明確項目建設價值，探索在工程項目施工的每一個階段存在可以改進的可能性，對成本、產品功能間的聯系進行分析，提升項目價值；與此同時，還需要使用價值分析的方法來取消一些不必要的設計費用，降低工程項目投資、成本。在開展價值工程中，需要明確設計單位提交工程的具體工作計劃，對計劃的本身的可行性展開分析，找出進一步挖潛的可能性。設計單位需要在規定的時間內提交工程項目的施工進展報告，審核工程項目具體實施情況報告，對工程項目施工中存在的具體問題展開進行分析審核；在工程設計任務要結束時，對項目工程進行全面的評價，特別是對獲得的效果進行全面的總結與評價，撰寫報告。項目管理包括成本管理、質量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是項目管理的關鍵，其他管理都是為其服務的。如果說實現利潤最大化是企業的最終目標，那么最大程度地降低成本就是施工企業的目的。由此看來，只有對項目成本進行合理控制，才能讓施工企業的利潤實現最大化，企業才能得到良好的發展，員工的積極性才能得到提高，企業的市場地位也會得到提升。由此看來項目的成本控制管理具有非常重要的現實意義。承包施工企業都是以保證項目進度、降低項目成本、提升項目質量、提升企業市場競爭力和調動企業員工的積極性為目的的。完成同一項目，不同的承包施工企業所花費的施工時間和項目成本都是不相同的。

參考文獻：

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