商業與地產雙雙面臨轉型期 呼喚新型商業地產和創新商業模式

郭井立

圍繞商旅文產業地產的價值再造和商業模式創新

對于大多人來說，說起房地產，我們更多的關注是住宅地產，其實房地產是土地和建筑物之間關系的體現，因此它不僅僅是單一住宅領域。隨著房地產市場的發展和社會經濟產業分工，商業地產也早就列入了房地產的領域，因此房地產的發展模式將會成為一個多種產業共存的領域，我把它歸結為產業地產。

現在，很多行業和土地的關系構成了產業地產，除了傳統的住宅地產、工業地產，還有商旅文地產，比如商業地產、旅游地產、文化地產、休閑地產、老年地產等等，這些統統都是產業地產。那么產業地產跟所謂的住宅地產的差別在什么地方呢？因為住宅地產的開發主要是開發完了以后把它銷售掉，銷售掉以后就供業主使用了，基本上來說它的價值只是在后來的市場運行中資產本身價值的變化，它不會產生新的GDP和新的收益，而其他的產業，除了可以實現我們前面的目標以外，更重要的是它在未來的運行過程中，它將會持續地對社會做貢獻，產生反復持續、有規律的商業價值，不僅對投資人有收益，對就業有拉動，而且對GDP有穩定明顯的貢獻。所以未來的產業地產發展，我認為需要升級轉型，通過創新模式探索新的發展模式，其中，由傳統的地產開發模式轉型為地產運營模式，這將是未來的一個重大的趨勢和商業模式。

前不久，湖南步步高集團開發建設并成功運營的商旅文超級巨型城市商業體長沙梅溪新天地就是這方面有效探索的樣板。

現行商業地產和商業模式的缺憾

中國最早的傳統商業就是購物，而后就發展到了購物、休閑、娛樂為一體的多元化的階段。由于這樣的一個商業演變過程豐富了消費市場，提高了消費水平，也滿足了人們日益增長的消費需求。在促進商業發展的同時，它對社會發展也有很大的貢獻，它既滿足了社會的大需求，也推動了現在商業社會的大轉型。

商業是城市的形象，但是目前中國商業地產在發展過程中存在不少問題，表現為：開發的品質低下、經營模式落后、文化內涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管理或服務于商業地產行業；其次是開發主體錯位，商業地產90%是由房地產開發公司開發的，而絕大多數房地產開發公司主要目的就是第一輪開發以后把房子賣掉產生它的單一原始市場價值，對于商業運營戰略未來和戰略價值考慮欠缺；然后是商業物業運營管理不到位，除了簡單的招租，大多談不上運營管理水平；最后是缺乏營銷創新能力，商業地產戰略經營價值很低，除了原始的門店銷售外，其所提供的服務體驗和價值體驗無論從感知角度還是增值角度都很微弱渺茫。

新型商業地產的出現

目前中國的商業主流還是傳統商業，轉型緩慢。這就是一個巨大的機會。第二個方面就是新技術、新模式對于傳統商業的沖擊已經非常明顯，電商證明了中國的銷售能力在上升，但是傳統商業的銷售增長能力卻在下降，所以傳統商業、房地產、商業零售投資、品牌互聯網將走向合作與融合。需要提醒的是，網絡商業平臺是一個全新的載體，但是人們對實體購物的消費需求和消費體驗不管你怎么沖擊它都不會改變。

所以商業地產要升級換代，它需要體驗式、休閑式、娛樂式多形態多業態并舉，現在中國商業最缺少的不是商鋪的數量，而是能夠給人們帶來全新感受和快樂體驗的新型商鋪。

商業是城市的形象，文化是商業的靈魂，未來的商業不僅是有形商品、工業品購物消費，還是文化消費、游憩消費，文化特色植入的游憩商業既可以豐富人們的物質生活，又可以走進人們的精神世界，如前面我們提到的步步高梅溪新天地，還有K11購物中心等等。

商業植入地產、文化、游憩功能元素，既可以提升開發企業的經濟效益，又可以產出巨大的社會效益，形成一個共贏的局面。文化特色鮮明的游憩商業代表城市商業的未來，新型游憩商業正在向我們大步走來。

近年來，隨著城市居民收入水平的提高和閑暇時間的增加，城市的游憩功能愈來愈重要。城市游憩商業區（RBD）作為一種新的功能區，成為本地居民和外地旅游者進行旅游、休閑、娛樂、購物等活動的重要場所。它既是城市的購物消費場所，又兼是景區的門戶窗口功能，也屬于旅游觀光景區的一部分，甚至成為城市新地標。它將逐漸隨著旅游者的多種需要而發展出其它的一些服務功能。未來很多城市尤其是新城區商業發展不能僅僅就商論商，商旅文并重，多重基因融合，是新型城市商業發展的必由之路。

關于游憩商業

隨著經濟和旅游業的不斷發展，城市中出現了一種新的功能區Recreational Business District，簡稱RBD，譯為“游憩商業區”或“旅游商業區”。

游憩商業區的概念

游憩商業區是建立在城鎮與城市里，由各類商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等密集組成，吸引了大量旅游者的一種特定零售商業區。

游憩商業區的功能

服務功能。游憩商業區的服務功能是為休閑、旅游者提供休閑、餐飲、交通、購物、甚至住宿等服務，以便使旅游者順利完成在本游覽區的旅游計劃。

購物功能。購物作為一項休閑、旅游活動，其重要性日益增強。休閑、旅游商業區的開發與發展為旅游者提供了協調購物、休閑與旅游之間關系的最佳途徑。優美的環境、完善的商業及娛樂休閑設施、底蘊深厚的地域特色文化及獨特的建筑風格為購物旅游者提供了一流的旅游購物環境。

游憩功能。旅游商業區往往本身就是一個較大的景觀建筑群，與景區具備相似的建筑風格，其商業建筑、商品柜臺、櫥窗、促銷表演、紀念性標志景觀、留有疏散回旋余地的入口廣場空間等，可使旅客在從不同的側面感受到城市的魅力。