油田礦區物業管理現狀與改進策略

明國芬

摘 要：本文重點介紹了油田礦區物業管理定位，分析了油田礦區物業管理的現狀，對下步改進油田物業管理發展的對策進行了初步的探索思考，對今后改進油田礦區物業管理發展的具有一定的指導價值。

關鍵詞：油田礦區 物業管理 現狀 改進管理 對策

1 油田礦區物業管理定位

目前，礦區在油田的定位不是很明確。油田把礦區定位于真正意義上的經濟實體和市場主體。從目前的實際運行情況看，礦區依舊帶有濃重的計劃經濟的特點，還保留著計劃經濟體制的許多痕跡。礦區在用工制度、資金運作等方面沒有充分的自主權，無法建立起適應自身業務特點和市場競爭需求的經營管理體制。油田礦區除了物業管理、醫療衛生等主業外，還承擔著市政設施維護、富余人員安置、油田子女就業、居民文化建設、維護社會穩定等方面工作。這種管理體制和職能定位，與企業追求利潤最大化的目標是相悖的。就物業管理方面來講，油田礦區的物業管理企業與社會上的物業管理企業相比，在管理職能、人員結構、運作方式等方面也都存在著較大差別。

2 油田礦區物業管理的現狀

近年來，油田礦區物業管理有了長足的發展，服務領域不斷擴大，服務水平逐步提高，職工群眾居住環境日益改善，成績有目共睹，但是，由于受計劃經濟、福利觀念和傳統思想的影響，礦區系統也自然而然的形成了依賴成本生存，靠補貼過日子的局面，自身創收能力不足，造血功能差。之所以形成這種現狀，既有歷史的原因，也有企業轉型過渡中出現的新問題、新原因。經過調查分析，這種現狀主要是因為“三個沖突”造成的。

（1）體制與機制的沖突。體制決定機制。由于油田企業正處于計劃經濟向市場經濟的轉換時期，管理體制明顯帶有計劃經濟的色彩，這就在很大程度上決定了運行機制、管理機制等也要受到計劃經濟的影響。

（2）機制與思路的沖突。運行機制在受管理體制影響的同時，也必然影響著干部職工的思想觀念和工作方式。礦區特別是物業管理系統經過不斷的探索，社會化的發展方向已經明確，市場化的工作思路也已確定，但結合油田實際情況來看，這種發展思路與現行機制之間還存在諸多不適應，很多問題和深層次的矛盾還需要進一步解決。市場機制、競爭機制不規范，管理和專業人才匱乏等是阻礙礦區實現發展目標的主要問題。

〔3〕思路與運營的沖突。工作目標的實現，在于扎扎實實的抓好落實。近年來，居民對礦區工作的滿意率呈下降趨勢，認為礦區的服務水平與以前相比下降了.這也是礦區系統普遍存在的現實問題。居民反映最強烈的問題就是屋面防水、室內排污管線、墻體維修等。據初步統計，礦區就有4200多戶的室內排污管線急改造，90棟樓房7.2萬平方米的屋面需要防水，63棟計2.4萬平方米的樓房墻體需要維修。雖然協調了一部分資金用于維修，但仍難以滿足居民的強烈需求。

強化自身造血功能、促進礦區不斷發展也是主要工作目標。由于油田物業管理發展時間較短，多元經濟項目起步較晚，沒有真正形成有規模的家政服務業，服務業發展不平衡，服務水平低.服務內容單一，服務范圍和覆蓋面狹窄，大部分以餐飲、娛樂為主，缺乏有特色、規范化、上檔次、上規模的典范，遠不能滿足礦區居民多方面、多層次需要。

3 改進油田物業管理的對策思考

3.1 管理局要給予政策上的扶持和經濟上的支持

目前的物業管理普遍存在著職責不清、交叉管理等問題，應按照國家有關法規政策。結合油田實際，界定社會職能與物業管理職能的范圍.為物業管理減輕不必要的負擔，對目前物業管理中難度最大的收費問題，管理局應出臺一些管理措施，對物業管理的發展給子政策上的支持。在市政建設管理與服務方面，應明晰范圍、區分責任，物業公司只負責管理小區內水電氣暖管道線路等入戶部分，而戶外部分則應由各相關專業公司與物業公司協商.實施委托管理，物業公司提取相應管理費。其次，礦區存量資產普遍存在設備老化，技術落后.盈利能力不強，維修成本連年遞增等問題。在這方面，礦區又沒有能力自行進行資產改造和投入，這無疑制約了礦區經濟總量的積累和擴張。

3.2 立足于油田內部，積極培育內部物業管理市場

油田物業管理企業從根本上來講，還是要以油田內部市場為主，要抓好內部市場的服務，經營好內部的物業管理.這是油田物業管理生存與發展的根本。在經背內部市場上，油田的物業管理企業必須要改變管理物業的舊有觀念，轉變為經營物業，不能將著眼點僅限于收取有限的物業管理費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，適應當前油田居民的需求，做到管理物業和經營物業兼容并行，將物業管理與物業經營融為一體。在做好物業管理工作的同時.應積極策劃、實施物業經營方案.發揮每一平方米物業的增效潛力，將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面.將服務眼光放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為居民提供更為全面的服務。

3.3 進一步規范企業結構，完善管理體制

油田物業管理企業要想走上良性發展的軌道，首先，應改革現行的管理體制和運行機制。國務院頒布的《物業管理條例》中規定：從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。只有具備了法人資格，礦區才能成為市場的主體，才能參與市場競爭。其次，物業管理企業要從實際出發，科學設崗，合理配置人員，應依照國家建設部有關標準，對物業管理公司和小區物業管理站實行“定崗、定員、定職責、定報酬”的勞動分配制度，只有這樣，才能明確服務范圍，分清服務責任，才能實現精細化管理。三是要建立質量管理體系，進一步強化管理。物業管理企業應引入國際質量管理體系，在物業管理中實行規范管理、標準化服務，使物業管理的每一項工作、每一個環節都有章可循，有法可依，為物業管理的可持續發展提供保障。

3.4 大力發展服務業等多元經濟

油田物業管理企業在做好自身管理與服務的同時，應大力發展迎合居民消費需求的家政服務、商業服務、餐飲服務等行業，以服務業促進物業管理企業的發展。應充分利用油田主營產業效益好的機遇，利用物業管理的地域優勢，廣泛調研、研究居民的各種消費需求，以家政服務為龍頭，為居民提供特色服務、衍生性服務，如：家庭保潔、家庭裝飾服務業、養老服務業、餐飲服務業、病房陪護服務等；應依托物業管理優勢，以提供設備、組織活動、辦公服務、知識培訓、業務介紹、中介服務等形式，創建新的服務項目，開辟新的服務領域；以油田主體的經營增長為需求，建立和發展一批技術、生產、信息、生活等服務性企業，開發投資少、見效快的項目，達到低投入、高產出，實現礦區經濟的快速增長。

4 結束語

當前，油田礦區的物業管理企業既面臨著機遇，又面臨著挑戰，要想實現新的發展，一方面管理局必須給予足夠的支持，使物業管理企業逐步走向正規化、專業化、持續化發展的道路；另一方面物業管理企業必須堅持市場化經營的方向，內強管理，外拓市場，充分發掘內在潛力，利用現有優勢和資源，積極發展家政服務為主的多元經濟，努力拓寬生存空間，才能有更大的發展。