城市更新實施策略與機制研究——以“上海西岸”城市更新為例

俞泓霞 Yu Hongxia 古小英 Gu Xiaoying 李飛宇 Li Feiyu

1 “上海西岸”城市更新概述

1.1 “上海西岸”概述

“上海西岸”是以整個徐匯濱江地區為載體塑造的城區品牌，位于上海徐匯區，北至日暉港，南臨關港，東靠黃浦江，西至宛平南路/龍華港/龍吳路，面積約9.4km2，總岸線約長11.4km，區域開發總面積約達到900萬m2（圖1）。

作為中國近代民族工業的搖籃之一，“上海西岸”所在的徐匯濱江地區曾是龍華機場、上海鐵路南浦站、北票煤炭碼頭、上海水泥廠等眾多工業設施和重要民族企業的所在地，是上海當時最重要的交通運輸、物流倉儲和生產加工基地，是中華百年民族工業歷史的載體。自20世紀70年代以來，隨著上海城市空間的拓展和新的大型交通樞紐設施的建設，徐匯濱江地區喪失了以交通、物流為核心功能的區位優勢。濱江地區逐漸成為經濟相對蕭條、居住環境惡化、流動人口聚居的城市“銹帶”，亟待實現地區的功能結構調整和社區活力復興（圖2）。

1.2 “上海西岸”城市更新實施情況

借由上海世博會契機，徐匯濱江地區啟動了城市更新。一期工程開發從2007～2010年世博會結束。2012年，徐匯區區委、區政府決定成立西岸集團，深化實施一期項目，并建設開發二期工程（圖3）。

秉持“規劃引領、文化先導、產業主導”的開發理念，經過第一輪建設，余德耀美術館、龍美術館等一批著名文化藝術機構，及上海夢中心、騰訊等文化及金融產業項目已紛紛入駐上海西岸。同時，通過舉辦西岸建筑與當代藝術雙年展、西岸音樂節、西岸藝術與設計博覽會等有影響力的活動，上海西岸正在成為上海的高端文化、商業等活動的聚集地。

后續，上海西岸還將繼續推進西岸傳媒港、油罐藝術公園、星美術館、西岸美術館等系列場館建設，通過產業聚集的優勢，深化娛樂傳媒、藝術品、文化金融三大核心產業板塊的發展。

圖1 “上海西岸”實景照片

圖2 徐匯濱江原狀航拍圖

圖3 “西岸文化走廊”品牌工程布局圖

2 “上海西岸”城市更新策略實踐

2.1 “上海西岸”的城市更新策略

2.1.1 規劃先導

“上海西岸”建立了完整的規劃體系，互相有序銜接，以規劃為先導引領“上海西岸”的城市更新實踐。

2003年，上海編制了《黃浦江南延伸段結構規劃》，其中明確了徐匯濱江B、C兩個功能區塊的結構性劃分。在此基礎上，于2008年編制了B、C單元控制性詳細規劃，徐匯濱江的空間結構、功能定位、開發規模等規劃核心內容基本確定，土地開發和再開發的法定依據也逐步形成（圖4）。

在功能咨詢規劃的基礎上，針對濱水功能區和公共開放空間又通過國際方案征集等形式開展了深入的景觀性規劃，成為打造徐匯濱江公共開放空間的良好基礎。

結合功能性規劃和景觀性規劃，徐匯濱江進一步開展各項配套規劃和相關節點的設計工作，以保障規劃有效實施。如濱江開發單元的劃示研究、重點橋梁設計方案征集、濱江工業建筑梳理等。根據《上海徐匯濱江地區綜合開發建設三年行動計劃（2015～2017年）》，徐匯濱江還要形成6個方面專項規劃，包括濱江地區交通組織專項規劃、市政公用和城市管理設施專項規劃、岸線利用專項規劃、地下空間、管線綜合及豎向系統專項規劃、燈光夜景和廣告陣地專項規劃、智慧西岸專項規劃。

2.1.2 文化產業植入

“上海西岸”的文化產業植入主要分為兩個部分：文化建筑等基礎設施的建設和文化活動的舉辦。

一方面，西岸集團通過規劃、土地等相關政策引入各類資源共同建設文化設施，形成藝術區域的集聚；另一方面，隨著畫廊、藝術機構、藝術家資源引進，一體化的創作、倉儲、交易展示平臺逐步建成，文化藝術功能逐步完善。如已建成的龍美術館、余德耀美術館、西岸藝術保稅倉庫等。“上海西岸”將城市空間品質與文化內涵緊密地聯系在一起，文化在西岸的體現并不只是文化設施的建設，更重要的是培育文化創意產業的集聚，文化氛圍和文化機制的形成，是文化導向城市開發區區別于以地產導向城市開發的本質。

在文化設施不斷推進建設的同時，“上海西岸”以音樂節、雙年展、藝術博覽會等一系列官方活動的舉辦為先導，同時引入私人機構運營的時裝秀、電音節、圣誕集市等文化活動。如每年秋天舉辦的西岸音樂節，政府通過政策支持、資金投入等方式，以音樂節等活動的舉辦為媒介，宣傳擴大西岸地區的社會影響力（圖5）。“上海西岸”開展的一系列文化活動實踐，都為推動徐匯濱江地區的全面發展作出了一定貢獻，并且與西岸地區整體發展戰略相匹配。

圖4 徐匯濱江地區控制性詳細規劃圖

圖5 西岸音樂節

圖6 上海CORNICHE的基本結構

2.1.3 濱水景觀營造

“上海西岸”在景觀設計中首次將CORNICHE理念引入中國（圖 6）。 “CORNICHE”指一條地中海海濱大道，人們可以沿著這條大道從法國戛納到尼斯散步、觀景。

一方面，“上海西岸”未設置水泥防汛墻，而將沿江路基直接從4.5m升到6.5m，市民可近距離俯瞰江水在腳下拍岸；另一方面，CORNICHE理念將沿江岸線分為休閑文化區、藝術文化區和自然體驗區3個段落，以及休閑步道、濱水步道、自行車休閑道、預留有軌電車4條線路。市民無論駕車還是步行，都可以便捷地進入濱江開放空間，可達性較好。

2.1.4 歷史遺存保護性開發

徐匯濱江地區擁有眾多的具有歷史文化價值的優秀工業遺存，讓這些記載時代記憶的優秀工業遺存在城市更新中獲得重生，傳承歷史文化，延續城市文脈，可謂是一種新的探索。

圖7 上海龍華機場機庫改建為余德耀美術館

圖8 原鐵路南浦站鐵軌改造為谷地花溪

圖9 原北票碼頭煤漏斗改造為龍美術館（西岸館）

為保護歷史遺存，2007年徐匯區對西岸地區開展了工業歷史遺存的普查，根據“拆、留、改、遷”分類保護保留的原則，將工業記憶的典型代表納入上海市第五批優秀歷史建筑名錄。精細化地開展土地收儲，原樣保留了4萬m2碼頭，保留33處歷史建、構筑物，近100個系纜樁，2.5km鐵軌， 1 200根枕木， 1 800 m2石材，4臺吊車[1]，為濱江開放空間建設積累了豐富的歷史、人文和載體資源，延續了城市脈絡（圖7～9）。

2.1.5 低碳綠色城區建設

2011年，徐匯濱江被授予“低碳發展實踐區”。為開展實踐區低碳建設，“上海西岸”制定并頒布了《徐匯濱江低碳發展實踐區建設實施方案》、《低碳建設導則》、《上海市徐匯黃浦江南延伸段WS5單元綠色低碳城區專項圖則》等一系列指導性文件，并提出“區域所有新建建筑全部按照國家綠色建筑星級以上要求，50%以上新建建筑符合國家二星級以上建筑標準，地標建筑滿足三星要求”的綠色建筑發展目標，對西岸地區的綠色低碳發展起到了引領作用。

在實際建設中，西岸采用了局部換填、隔離控制、植物凈化相結合的方式實現棕地利用；通過微地形塑造實現項目土方平衡；采用透水路面、雨水花園、細分排水區等手段打造海綿城市；通過疏林草地的種植搭配增加喬木數量，提高區域二氧化碳吸收能力；運用風能發電等技術提供場地照明，減少碳排放，倡導綠色、可持續開發建設理念[1]。

2.2 “上海西岸”城市更新實施機制

“政府主導、市場運作”的原則在“上海西岸”的城市更新實踐中發揮著重要的作用。西岸集團突破了傳統的一級地產開發商的開發模式，使徐匯濱江城市更新的運作機制實現了全面創新。

2.2.1 組團式整體開發

“上海西岸”以組團式整體開發為基本運作模式。如“上海西岸”的重要先導項目西岸傳媒港，總用地面積約19萬m2，規劃總建筑面積93.4萬m2，其中地上53.4萬m2，地下約40萬m2，共有9個地塊組成。為了使項目中各個地塊完美銜接，該項目在土地出讓上嘗試了帶地上方案、帶地下工程、帶綠色建筑標準的出讓方式，取得了較好效果。

一方面，該項目嘗試地上、地下空間分別出讓。通過市場化運作，將地上建設用地使用權分別出讓給騰訊、湖南衛視、國盛、萬達信息等開發大單位。上海西岸傳媒港開發建設有限公司則獲得地下空間的建設用地使用權，進行統一管理運作。通過將所有街區的地下空間納入整體開發過程，實現了資源的整合并簡化了流線，突破了傳統開發模式只管各自紅線內的局限性。

另一方面，為協調多個開發主體，各開發單位共同簽訂了西岸傳媒港合作開發相關協議，內容包括工作界面劃分、進度計劃約定、費用分攤等，以強化各地塊不同空間的一體化設計和整體開發。

2.2.2 關注產業鏈后端

西岸集團試圖從土地開發者的角色轉型為文化產業鏈的后端增值服務商，通過打造品牌項目，實現項目融資、營收和產業鏈延伸的創新。

作為中國乃至亞洲地區領先的影視動畫制作基地，“東方夢工廠”涵蓋了動畫技術研發與動畫影視制作、版權作品發行、衍生產品等，西岸集團通過與其合資經營的模式，參與文化項目的開發。

2.2.3 土地與資金的合作經營方式

西岸集團以項目帶動企業發展，提供了融資新渠道。在民航四大中心的建設過程中，采用民航華東管理局提供土地、西岸集團提供資金的模式進行投資合作，西岸集團股權占比41%，華東民航管理局占59%[2]。通過在建工程融資，緩解資金壓力。

2.3 “上海西岸”城市更新難點

“上海西岸”的城市更新實踐取得了異常矚目的成果，而城市更新是一個多目標、多元化的命題，在“上海西岸”城市更新的推進過程中，不免也產生了一些困惑。

2.3.1 綠色更新技術的運用

目前，“上海西岸”的綠色低碳技術主要在新建建筑中使用，對于既有建筑，如何在減少對原有建、構筑物的破壞及影響的同時實現綠色技術的應用，在保留建筑物特色的基礎上實現綠色更新和功能提升，是“上海西岸”一直在探索的課題。

2.3.2 工業用地盤活

“上海西岸”經過一輪的發展建設，該區域的土地價值及發展潛力有了較大的提升，導致后續工業用地的收儲成了難題。如何運用當前政策體制盤活這些工業用地資源，是“上海西岸”在后續開發中亟待解決的問題。

3 上海城市更新實施建議

3.1 推進機制

3.1.1 以功能定位為先導，以更新規劃為引領

在城市更新推進過程中，應加強頂層設計，根據城市發展對區域空間結構、功能布局等方面的客觀要求，通過衡量不同區域的內外部條件，對各區域進行差別化的功能定位，為后續區域內的產業轉型和物質環境改善奠定基調。同時，城市更新規劃體系，應以補充完善現有規劃編制的內容為主要思路構建。應側重戰略指引、政策分區；更新單元或更新區域一旦劃定，應制定城市更新年度計劃；并要通過配套規劃與節點設計深化、細化控制性詳細規劃。

3.1.2 建立多元主體更新機制，推進城市更新制度創新

目前，上海在城市更新體制方面已作了突破，鼓勵多方參與、共建共享的開發機制。西岸集團在土地收儲和項目合作模式上作了多項探索，通過土地與資金的合作、合資入股等模式，建立多元主體的更新機制，其收儲模式對于工業用地盤活具有借鑒意義。同時，對于以原土地權利人為主體的開發機制，應加緊出臺相應的操作細則，推進工業用地盤活試點案例，形成可復制可推廣的實施機制。

3.1.3 健全公眾參與機制，避免紳士化傾向

多方參與、凝聚共識是城市更新項目得以實施的核心條件，既能反映公眾訴求，也能在更新決策主體間形成公私權利制衡，實現城市更新多維綜合目標。因此，需要借鑒協商規劃與公眾參與的經驗，探索社會各界共同參與更新方案確定、政策決議過程的工作機制，體現“人本主義”思想。

3.2 實施策略

3.2.1 注重更新區域的綜合成片開發

劃定城市更新區域時，應強調綜合性、整體性，由過去的零星項目改造逐步發展為成片更新。一方面，有利于產業的整體布局，并根據產業布局提前開展區域發展策劃和規劃設計工作，合理整合土地資源；另一方面，政府可通過規劃統籌土地資源，在區域再開發的過程中，通過約束指標，同步實現保障公共利益和保護歷史文脈的目標。

3.2.2 尊重歷史文脈，保護歷史遺留空間要素

歷史文化遺產是城市文化的重要載體，對于更新區域內的歷史遺產，需要處理好保護和發展利用的關系。首先，應對區域內的歷史遺產開展細致的普查工作，制定分類保護策略；其次，對于部分保留的歷史遺產，在保留歷史遺留空間要素的前提下，可對歷史遺產進行用途轉換，使其煥發生新的生命力；再次，可根據歷史遺產的特點，采用綠色更新技術，如自然通風、自然采光、圍護結構節能改造等，在其轉型和再利用的過程中實現綠色化。

3.2.3 強化公益屬性，增加公共開放空間

縱觀國內外城市更新實踐，城市更新正逐步從“經濟型”走向“社會型”，城市的社會、公益屬性將被重點關注，如配套設施的建設、保障房的配建、公共空間的增加、生態環境的改善等。如深圳市將基礎設施、公共開放空間、保障性住房等指標與城市更新單元開發建設用地指標捆綁，對于更新單元內公益性項目與公共開放空間的落實具有較大的推動作用。

3.2.4 引入低碳綠色理念，推動既有建筑綠色化改造

城市更新并非“大拆大建”，而應在持續更新的過程中，引入低碳綠色的理念，盡可能節約資源和能源，減少對周邊環境的破壞和影響，通過更新區域功能提升和環境改善，達到有機更新和可持續改善的目的。對于更新區域，一是要根據區域現狀評估和生態本底診斷，編制相應的低碳綠色規劃，并結合區域特點和定位，編制相應的綠色建筑、能源和水資源、智慧城區、海綿城市等專項規劃，有條件的宜編制相應的專項圖則，將低碳綠色指標明確分解到各個地塊；二是可在土地出讓環節明確綠色建筑要求，并在后續方案設計、施工圖審圖、竣工驗收備案、交付使用落實全過程閉環管理。

4 結語

“上海西岸”作為上海市中心突出的成片城市更新地區，植入文化產業、精心保護工業遺存、打造公共開放空間、建設低碳綠色城區、構建慢行交通系統，成為中心城區高品質城市更新的模板。同時，“上海西岸”城市更新實踐直面社會多方力量，在整體開發、實施機制上做出了重大創新和突破，在當代的城市設計語境下打開了一個新方向。“上海西岸”城市更新的成功經驗和面臨的困難，可為上海全面推進城市更新工作提供借鑒和指導。